作者：kangins

態度反映一切。萬科All in萬科！

7月15日，萬科公告，公司核心人員增持公司A股計劃已實施完畢！

當康哥看到公告的那一刻，也是驚呆了：

7月9日晚，萬科才公布增持計劃，1862名核心人員增持4億，僅4日便光速完成。

這一速度也是創下A股“前無古人”的增持效率，是否“后無古人”？至少在地產板塊短期內尚難以看到，從萬科高科決絕的態度來看，眾將士與萬科共進退的決心可見一斑！

萬科核心人員的集體增持，作為地產的老大哥和帶頭人，出現這一幕的即有曾經TOP3序列的中國恒大、融創中國，也有央企頂級帶頭大哥保利地產，與中國恒大、融創中國在暴雷初期的高層增持不同，萬科的增持時機與保利地產的回購時機幾乎有異曲同工之妙！

01 老大哥的精準抄底

2023年4月，有“私募魔女”之稱的半夏投資創始人李蓓總公開全面唱多地產股，并稱：

地產有10年一遇的機會，后續大漲只是時間問題。

如果按事后諸葛亮的角度看，雖然此預言時間提前了一年，也交了不少學費，但是在地產界有一個定海神針般的存在：

“抄底王”保利。

從歷史來看，包括2023年12月份回購在內共5次大手筆回購：

幾乎一回不落在了深V處精準阻擊。

回顧歷史，每一次“抄底王”保利出手回購的時點：

1、2008.9.9保利地產公告實控人增持計劃（不超2%），此后12個月股價最高漲幅150%；

2、2014.2.25保利地產公告實控人增持計劃（不超2%），此后12個月股價最高漲幅200%；

3、2015.8.27保利地產公告實控人增持計劃（不超2%），此后24個月股價最高漲幅240%；

4、2021.8.4保利地產公告實控人增持計劃（不超2%）以及高管增持計劃，此后6個月股價最高漲幅100%；

5、2023.12.11保利地產公告實控人增持計劃（不超過2%），這次出手效果如何，確實是值得期待的。

康哥認為，作為國內的地產絕對的龍頭，又是根正苗紅的央企，不管是從實力還是從政策敏感度來說，無出其右者，五次“抄底”均精準壓中底部，看似偶然，實則必然：

作為央企，10-20億的大額現金回購，盡調、論證以及監管層面的支持是必須的基本動作，作為天然行業政策的敏感點最先感知者，其率先做多則有四兩拔千金之功效。

02 萬科：輕舟已過萬重山

本輪房地產行業的困局始自21年9月恒大流動性危機的徹底爆發，其危機的傳導鏈：

房企爆發兌付危機→銷售暴跌→流動性危機→債務危機→負反饋形成

這個傳導鏈條里面有兩個核心要素：

銷售收入/現金流

面對超級三好生的萬科，當前情況如何？我們從這兩個個核心指標來看：

首先是銷售收入，萬科2024年1-6月累計銷量1273.3億，月均銷量穩定居于200億以上，而200億堪稱：

萬億負債房企的銷售收入生死線！

這里我們來看三組TOP3數據：

1、恒大2021年9月爆發危機，月度銷量從380億暴跌至50億以下；

2、融創2022年5月爆發危機，爆發危機前均銷售穩定在200億以上，危機爆發后迅速跌至100億左右，而2024年前6月累計銷量262.8億，月均僅30億出頭，僅為危機爆發前的一個月正常銷量；

3、碧桂園2023年8月開始秘不發喪，在此之前月均銷售穩定在200億以上，危機爆發后迅速腰斬至100億內，2024年前6月累計銷量253.4億，月均僅40億出頭，也僅僅相當危機爆發前的一個月正常銷量；

如果危機的核心指標月度銷量來看，萬科依然保持在月均200億的安全線之上，顯然這是一個信心的指標，亦是實力的保證！

我們再來看一下萬科的現金流指標，現金流指標一方面除了與銷量密切相關外，也與存量現金流及短期到期債務密切相關：

3月初傳言的800億銀團貸款，截止至6月底，據萬科公告的數據顯示，已到賬約600億！

這幾乎打破了所有房企融資的神話，多數頭部房企爆發危機前后市場均有傳言大額融資計劃：

與其它房企大多數融資傳言隨著時間的流逝最后證偽不同，萬科的融資傳言從金額上不僅是最大，而且落地效率和融資進度上也刷新了所有房企的進度！

結合萬科2024年到期債務僅600億，僅僅上半年的融資進度即可全部償還2024年到期債務，加上萬科2023年底就手握現金約1000億來看，當前的萬科顯然：

輕舟已過萬重山！

即便融資+銷售雙線給力的情況下，萬科在聚焦主業的路上，非主業的商業地產方面賣的力度一點不遜色于以果斷著稱的萬達！

03 萬達在前，萬科在后

萬達在前，萬科在后！賣資產老王說第二，沒有人敢說第一，在經過持續性六年不間斷地“賣賣賣”之后，雖然老王已經距離首富太遠了，但是毫無疑問，相對現在還在四處救火的各大房企們來說：

老王顯然是當之無愧的王者，率先安全著陸！

有了萬達示范在先，也有自己6年前的提前“活下去”的預警，萬科在賣資產自救方面顯然也是毫不含糊的，畢竟：

自助者天助之！

與萬達的老王是從最不優質的資產開始賣賣賣模式不同，萬科是一出手就將最優質的資產直接甩賣：

除夕當天，萬科將自己旗下最掙錢的上海七寶萬科廣場剩余的50%股權以23.83億賣給亞洲最大的不動產基金：領展基金，這一價格不僅低于評估的35%，而且還較此前2021年4月當時50%股權的出售價27.7億低了約兩成。

而上海七寶萬科廣場在萬科體系內那掙錢的能力幾乎就是一哥級別的存在，長期霸榜。

即使在疫情最嚴重的2022年，項目收入依然是神一般的存在，遠高于第二名深圳印力中心。

都是賣賣賣模式，都是江湖救急，但是從最差的資產開始賣還是從最優質的資產開始賣，顯然說明了另一個深層次的問題：

聚焦主業的決心不同！

寫在最后

當前對于房地產行業的政策已日趨明朗，房企要活下去，必須要去杠桿，但融資對現在的房企來說，大多數是借新債還舊債，并不能解決債務壓力，只是把風險推向未來，期待未來市場好轉來化解債務，以時間換空間。

2022年以來，監管機構出臺了大量支持房地產企業融資的政策：

1、去年雙十一出臺的“金融16條”：對房地產企業融資，國有、民企等房地產企業一視同仁；

2、10月31日召開的每五年一次的中央經濟工作會議中提到：“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。”

3、11月底，“三個不低于”+傳說中的“50房企白名單”+“向房企提供無抵押的流動性資金貸款”；

2024年伊始：

1、1月12日住建部、金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》；

2、1月26日住建部發布要給房地產融資支持項目“白名單”；

3、截至2月28日，全國有276個城市已建立城市融資協調機制，約6000個項目入圍地產“白名單”，審批貸款超2000億元，總額預計將超萬億；

4、一線城市房地產紛紛“松綁”限購限售，到房貸利率下調；

5、5月17日，央行、國金總局史詩級的四箭齊飛；

政策底已現，市場底或在不遠，誰能挺過這黎明前的黑暗？

也許，作為老大哥、標桿的萬科已經給出了答案！