商人和學(xué)者，最大的區(qū)別：一個是站在利益角度思考問題；一個是站在國家維穩(wěn)角度思考問題；

他們都是對的，但還是那句話，你要搞清楚，你需要什么內(nèi)容？

其實網(wǎng)絡(luò)上很多關(guān)于經(jīng)濟、樓市的言論，對我們沒有什么現(xiàn)實參考意義！

比如說樓市空軍們說房地產(chǎn)不行了，他們最硬氣的三個理由：人口下滑、城市化率到盡頭、經(jīng)濟不行了。

這是睜著眼睛說瞎話，人口下滑，但是大城市人口還在增長呀！

城市化率達到盡頭，未來5年，我們城鎮(zhèn)化率還要增長5%，還有5500萬人要進城買房。

經(jīng)濟不行了，我呸！是你腦子不行了，我們現(xiàn)在明明是國運最昌盛的時期，老美跟我們硬杠，都拿不到好果子吃，你偏偏說經(jīng)濟不行了！你腦子是不是瓦特了！

不是經(jīng)濟不行了， 是你變懶了，懶得去奮斗了，只想躺平，躺平的結(jié)果是什么？保障房都不會給你住！

去偽存真，今天蔣老師就來盤點，樓市里面最火的三位專家，他們的觀點，是否具有參考性：

01，溫鐵軍老師

他一直主張，哎呀，危機來了，要回農(nóng)村了；

他經(jīng)常宣揚，哎呀，是房地產(chǎn)害了中國；

一副正義秉然的面孔，他的話，讓農(nóng)民聽了很舒服，讓9億中國老百姓聽了很舒服，但恰恰這句話，是在“維穩(wěn)”zhegnzhi正確，但聽多了，不利于你認(rèn)知升級！

我一句話可以把溫鐵J的觀點反駁了！

如果真正愛農(nóng)民，就應(yīng)該徹底消滅農(nóng)民這個階層。

農(nóng)民做了最辛苦的工作，拿了最少的收入。

如果真正愛農(nóng)民，應(yīng)該幫助農(nóng)民提升財商，讓他們知道，這個世界，還有更多高效的賺錢方法；

如果真正愛農(nóng)民，就應(yīng)該教會農(nóng)民做跨境電商， 把中國過剩產(chǎn)能，高價賣給老外，賺老外的錢，這才是愛農(nóng)民，愛國家。

可惜，這幫專家、這幫學(xué)者，他們自己都靠拿國家工資，哪里懂商業(yè)和投資。

老百姓不缺宏觀大論，老百姓缺的是賺錢路子和實操經(jīng)驗！

溫鐵J的話，其實是害了這個時代，他的思想是逆城市化，這就是“復(fù)辟”；

我們工業(yè)化剛起步的時候，中國有11億農(nóng)民，經(jīng)過這么多年的艱苦奮斗，通過工業(yè)文明的帶動，通過加入世貿(mào)組織，通過科技進步、產(chǎn)業(yè)升級，我們國家大概有8億農(nóng)民進城了，剩下差不多3億農(nóng)民！

我們要感謝工業(yè)化與城市化進程，讓農(nóng)民的收入得到了提升，但我們的城市化步伐遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒有結(jié)束，其實我們只需要1億農(nóng)民就可以了（守住糧食安全這個底線），未來還需要2億農(nóng)民進城！

這才是鄉(xiāng)村振興呀！

鄉(xiāng)村振興不是把城里人轉(zhuǎn)移到農(nóng)村來，而是把更多農(nóng)村人轉(zhuǎn)移到城里去。

這次大會出臺，我們未來5年，就會有5500萬農(nóng)民進城，而這5500萬農(nóng)民進城，會幫助我國城鎮(zhèn)化率從66%提高到70%；

你知道嗎？城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，我們就能增加2000多億的消費需求，可以拉動上萬億的經(jīng)濟。

這個數(shù)據(jù)是國家官方出來的，大家要理解政策，國家為什么要這么做，不就是為了發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力嗎？

我們?nèi)司杖胍獜?.2萬美金，跨越到3萬美金，城鎮(zhèn)化就必定要穩(wěn)步推進。

誰的言論影響了城鎮(zhèn)化，阻礙了高科技的發(fā)展，誰就是歷史的罪人！

有些人是笑面虎，假裝為你考慮，其實完全是胡說八道，亂你心智，對你進行PUA。

有些人雖然說話不好聽，但句句話都是直戳你心窩子，需要你坦誠相對。

就看你想要什么？你可以每天拿起手機看爽文、看短劇，你也可以拿起手機用來學(xué)習(xí)，提升自己。

你原來可能是90%的那批人，但只要你開竅了你，你也能變成那10%的人！

02，李稻葵老師

李教授最近又鬧了一次笑話，他建議財政部拿出5000億-1萬億，用來干嘛呢？發(fā)放消費券，刺激經(jīng)濟。

這事可行嗎？我的觀點：瞎搞！消費券不可能刺激經(jīng)濟發(fā)展。

這位李教授認(rèn)為，發(fā)消費券可以在短期內(nèi)助力消費提升。

根據(jù)上海在2023年4月份的經(jīng)驗，上海政府每補貼1塊錢消費券，就能帶來4塊錢的社會零售額，1:4的關(guān)系，看起來很劃算呀。

而且消費上升之后，還能激發(fā)出需求，給企業(yè)回暖創(chuàng)造條件，這樣地方稅收也能上去，這是多方共贏的結(jié)果呀！

沒錯，理論上是對的，但現(xiàn)實情況往往相反！

的確，我國在2008年的時候，受到海外金融危機影響，很多城市為了刺激經(jīng)濟，發(fā)放過消費券，但你要知道一點，發(fā)放消費券，或者是現(xiàn)金補貼，并不能從根本上改變老百姓對未來收入的增加程度，以及對未來的預(yù)期。

發(fā)消費券，只能解燃眉之急，這玩意治標(biāo)不治本！

說白了，消費券只能用于應(yīng)急！比如說口罩期間，國家和地方，就采取了現(xiàn)金補貼方式來緩解疫情的影響。

為什么蔣老師認(rèn)為發(fā)放消費券，對于刺激經(jīng)濟不可行呢？

因為消費券一般是政府出資+企業(yè)讓利，比如說100塊消費券，可能政府補貼了50元，企業(yè)讓利了50元，具體比例，這里面我們并不清楚，但不管比例多少，商家的讓利空間，肯定比平時打折要優(yōu)惠很多！

很多人都喜歡薅羊毛，但是你忽略了一點，商家可以讓你，給你優(yōu)惠，但會賠本賣給你嗎？

用了消費券之后，其他折扣就不能疊加使用了呀，明白了吧，消費券這里面，存在很多智商稅！

自古都是只有買錯的，沒有賣錯的！

我告訴大家，消費券在什么時候能夠有效帶動經(jīng)濟，就是老百姓口袋里面有錢了，這個時候，你搞出優(yōu)惠券，大家購買熱情才會上來！

現(xiàn)在你補貼20塊，老百姓還要掏80塊，平時我們自己砍砍價，也能實現(xiàn)呀！

李教授還是好好回去教書吧，別出來誤人子弟了，我記得上次他說兩年口罩事件，讓中國人均壽命長了10天，這種驚世駭俗的觀點，也只有你能說出來！

后來他又說，如果一個人有10萬元存款，那么應(yīng)該花1萬塊買保險，8萬塊投資基金；

再后來，他又出來力挺房地產(chǎn)，說下半年樓市可能量價齊升！

他說房地產(chǎn)在未來1-2年會重新回到擴張態(tài)勢，這個觀點是錯的！因為房地產(chǎn)不會有擴張了，只會是分化！

03，黃奇帆老師

所有專家里面，我認(rèn)為黃奇帆的觀點，最具有參考性！

網(wǎng)上流傳黃老的一個觀點：剛需買房，從現(xiàn)在開始，一直到明年，就是一個最好的時機！

因為未來的房價，肯定不會暴漲了！但房價也不會暴跌！所以，現(xiàn)在到明年這個時間段買房，不失為一個最好的選擇！

對此，我認(rèn)為這個觀點，基本上是靠譜的！

黃奇帆的主要觀點，我用大白話給大家翻一下：

1，目前很多房子的價格確實已經(jīng)腰斬了，甚至膝蓋斬，所以現(xiàn)在入手，起碼不會像前兩年入手，有那么高的跌幅了！

就好比你買一件商品，去年的價格是100元，今年跌到了45元，你今年買，最壞的可能性，這件商品價格跌到幾塊錢對吧，那你今年買，是不是比去年買要好很多呀！

2，過去20年，開發(fā)商把錢都賺完了，這兩年又把錢虧完了！

3，開發(fā)土地的各個城投公司欠下了巨額債務(wù)，原來穩(wěn)賺錢的生意，出現(xiàn)了巨額虧損！

房價大幅下跌，帶來的是個人、企業(yè)、政府債務(wù)比例大幅提高，人們的消費和投資意愿大幅降低，銀行債務(wù)壓力增加，隨時有可能爆發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險，所以，穩(wěn)住房價，是當(dāng)前經(jīng)濟工作的重中之重！

總結(jié)：蔣老師對接下來的樓市，有10點看法

1，房價調(diào)控的目標(biāo)，從來都是穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期，房價暴跌、地價暴跌、預(yù)期暴跌，不符合任何一方的利益。

既然現(xiàn)在房價跌過頭了，那就要修復(fù)，在目前這種市場情況下，想要穩(wěn)住房價，就需要出臺更加寬松的救市政策，讓房價上漲，解決過去對房地產(chǎn)矯枉過正的問題。

2，未來的房價是必須上漲，如果不漲，就會不停出臺救市措施，從量變到質(zhì)變，樓市到達某一個臨界點，房價就會突然上漲！

3，我觀察了7月份百城房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)越來越多的城市，7月份的樓市數(shù)據(jù)開始拉升。

不僅僅是一二線城市，很多三四線城市成交量也在提升：

一方面確實是當(dāng)前房價已經(jīng)跌到位了，很多過去沒有入手的剛需，今年也入手了；

另一方面，受到國際資本市場影響，美國降息的預(yù)期加快，那么很多投資客和改善客，原來處于觀望狀態(tài)，現(xiàn)在也開始出手了。

4，現(xiàn)在的房價已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的底部空間，但不能說現(xiàn)在的房價就是最低價；

因為作為購房者，你幾乎是不可能買在最低價的，沒有人可以預(yù)測到，但現(xiàn)在確確實實是一個地區(qū)區(qū)間；

不管是從投資角度，還是從自住角度，我們不能去追求精準(zhǔn)的錯誤，而是要追求模糊的正確！

不要撿芝麻丟西瓜！

5，你看，房價從6萬跌到3萬，跌幅是50%，但是房價從3萬開始漲50%，價格是4.5萬；

同樣的漲幅和跌幅，但價格距離原來的高點，還有一定的空間。

剛需最大的機會，就是房價下跌，開始倒車接人；

原來6萬塊一平米你買不起，但是現(xiàn)在跌到3萬，你是買得起的，但如果你不買，錯過這次機會，那就永遠(yuǎn)就錯過了；

如果你未來收入漲幅，無法跑贏這座城市的房價漲幅，那你就失去了人生中唯一一次，在核心城市建倉的機會！

從現(xiàn)在這個時間節(jié)點開始算起，一直到明年，我認(rèn)為就是剛需最好的下手機會！

現(xiàn)在買入，你無需擔(dān)心以后房價暴跌，因為已經(jīng)沒有了暴跌的空間，除非你買入的是鶴崗一般的城市，但這類城市，傻子都不會去買的。

拋開剛需來說，改善客和投資客，現(xiàn)在也是最好的入手機會！

6，現(xiàn)在不管你是買新房，還是二手房，都是買方市場，你都有議價空間；

尤其是二手房，議價空間更大，這幾天幫深圳一位粉絲，買了蛇口一套大平層，業(yè)主原來報價是3700萬，經(jīng)過我們的幾輪談判，最終成交價是2890萬！足足少了810萬；

而在行情最好的2021年，這套房子業(yè)主掛牌價是4200萬，最關(guān)鍵的一點，這套房子，業(yè)主硬裝+軟裝，一共花了接近500萬，相當(dāng)于這500萬，免費贈送給買家了！

7，接下來，房價會發(fā)生V形反轉(zhuǎn)，短時間內(nèi)，深圳、上海、北京可能會漲20%-40%左右，修復(fù)過去幾年超跌的部分；

但絕對不會發(fā)生一件事情，那就是像過去20年一樣的暴漲了，這件事情，結(jié)束了！

8，經(jīng)過這次房價的大幅波動，我們吸取到了足夠的經(jīng)驗和教訓(xùn)，那就是沒有人再相信房價會一直漲，以后的開發(fā)商，不會盲目追求地王了，這種心態(tài)，也會平抑住房價的波動！

9，我對未來房價的預(yù)判：

一線和強二線城市，年均漲幅會在5%-7%。

當(dāng)然，我說的是均價漲幅，因為樓市是高度分化的，你家的老房子可能沒有漲，或者微跌；

但是別人家的核心地段高產(chǎn)品力的房子，年均漲幅可以達到10%；

所以，我說一線和強二線的房子均價，年均漲幅在5%-7%，這是一個比較保守的數(shù)據(jù)。

至于廣大的二三線城市，房價能夠保持不變，或者在一個小幅空間里面震蕩，就已經(jīng)不錯了，燒高香了。

其他城市，缺乏人口、產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市，房子大量過剩，年輕人都在外面打拼，這類城市的終局，都是鶴崗化，房價會慢慢往下跌！

10，我一直認(rèn)為，溫和通脹對經(jīng)濟是十分有利的，而通縮會給經(jīng)濟帶來許多問題；

所以，管理層對于通脹是高容忍的，對于通縮是零容忍！

這兩年主要是美國加息，我們被動通縮，但9月份，美國大概率降息，那么人民幣就會進入到升值周期，通脹會加速回來的，房價也會矯枉過正！

在這場即將到來的房價修復(fù)過程中，財富會將繼續(xù)分化，很多人的命運會將會重新改寫；

《富爸爸窮爸爸》這本書的作者，羅伯特.清奇，說過一句話：

當(dāng)市場處于崩潰的時候，就是富人變得更富的時候，他們會以廉價購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)！

所以，對于高手來說，買房永遠(yuǎn)是在逆勢出手！

買在無人問津時，賣在人聲鼎沸處！