一勺言｜安全是最大的負責

一

地產全行業進入隧道時間，已逾三年，正在進行時的這輪2024中報業績披露，正好卡在這個時間整數上，構成了一個紀念與反思的時間窗口。???????????

還記得兩年多前，跟很多地產人交流職業生涯話題，印象最深刻的一句話是，「等到大結局再說」。???????????????????????????????

如今，地產大結局等了三年多，依然未見終局，大家的心思日漸分化。

有人覺得自己看見了，開始果斷抽身斷舍離；

有人看見了，但不相信，于是，以半躺平的心態來對付這個其實躺不平的時代；

也有很多人主動脫敏大結局，專注于劇情本身，投身于過程，無問東西。????????????????????????????????????????????????????????????????????

以上三種心態，塑造出不一樣的地產職場景觀。

但是，令人意外的是，我們發現了還有第四種情緒。

二

十天前，董小姐寫了一篇文字談綠城的投資策略在發生變化。

字里行間，有一段對話非常吸引我。??????

董小姐問，「行業都在收縮與聚焦，綠城不例外。但是，當綠城的投資進一步下沉、并加強滲透長三角，全國化的路徑還走嗎？綠城會回歸到多年前甘于做區域型房企的狀態嗎？」

一位綠城朋友說，今年銷售額穩在全國TOP4，有足額凈利潤，這是大方向，也是對股東最大的交代。「至于公司是長三角的綠城，還是全國化的綠城，在這個前提條件面前，并不重要。」

另一位綠城朋友說，「2023年長三角城市群的GDP已經是全世界TOP3，如果能做長三角最具代表性的房企，難道不牛逼嗎？」

交流期間，我們感受到，一種驕傲與自豪的情緒在綠城人那里流淌，它們如此天然，幾乎沒有掩飾，很輕易地就能被外界所捕捉。一個「不牛逼嗎」的反問，非常傲嬌。??????????????????????????

這個發現實在讓人興奮。

過去三年多，壞消息太多，好消息太少，樂觀的情緒價值連城。更別提驕傲與自豪了。????

三

自豪的背后，站著一個共識。???????????????????????

地產三年大調整，它的幅度、烈度與廣度，相信超過所有人的預期。是的，哪怕是當初調控政策的主設計人也可能始料未及。

但是，它也以同樣劇烈的方式徹底終結了很多似是而非的商業辯論，留下了一個最有說服力的共識：

「安全才是最大的負責。」

沒有公司的安全，買房人的棲身之地遙遙無期，地產投資人的本息安全無從談起，地產職場人的小確幸也無處承載。

一個地產人比任何時候都意識到，今天可以有機會去從容設想和規劃未來半年、未來一年的地產職業生涯，竟是一件多么幸運的事情。

放到數年前，恐怕沒有地產人會產生如此「恐怖」的念頭。

但今時今日，大形勢倒逼出最樸素的商業原則，讓它水落石出， 登上C位。????????????

很高興的是，在TOP10房企的高級管理人那里也聽到了回聲。??????

兩天前，在線聽了龍湖與綠城管理層的中報交流。綠城中國董事會主席張亞東說：??????????????????????????

「目前，對于下半年乃至明年上半年的主要經營策略，我們還是保持底線思維、謹慎穩健，采取確定性為先的原則，對客戶、員工、社會負責，追求確定性，不能冒險。」

印象中，張亞東這次發言不多，惜字如金。?????

我當時就覺得，這段話一定會擊中很多地產人。

以前，謹慎是保守。現在，謹慎是負責。?????

四

本輪地產大調整的一個核心特征，是企業血統的身份對決。???????????

從結局看，大家普遍的肉身觀感是，一方面沒有出現劣幣驅逐良幣，另一方面良幣驅逐劣幣的現象也并不明顯，而是由企業屬性與血統主導了出險次序，扮演第一因素。

在此基礎上，各個房企的發展風格與治理體系，扮演第二因素。

基于此，我認為，由綠城中國來代言「安全是最大的負責」共識，是非常恰當的。

有兩個理由。

其一，綠城的身份屬性，介于民企與央國企之間，俗稱混合所有制房企。后者在這一輪大調整中，雖然出現了零星違約案例，但是，防守到了最后一刻，基本都守住了底線，無論交付還是增長。

今年一至七月，國內拿地最多的開發商，分別是建發279億、綠城228億與中建壹品213億，綠城位居拿地榜第二名。拿地最見增長態度。?????????

其二，綠城是產品品質的一面旗幟，但旗幟不是免死金牌。

過往十來年的歷史上，產品口碑爆棚的綠城數次因市場過度集中于單一市場、以及資金成本與治理體系而陷入危機，一直到戰投混改、引入新的治理體系，才一槌定音，夯實了長達十年的起飛跑道，而過去六年，尤其顯著。??????????????

與很多朋友交流，體會是，最大的綠城「變與不變」也發生于這六七年。

1，老宋是公司產品主義的靈魂，不可替代，底色依舊。??????????????????????

2，綠城的產品功力，向不同價位的產品客群投射，可上可下，可高可低。老宋當年開了個頭，但是張亞東把它發揚光大。這一策略是綠城規模擴大的密碼。???????????????????????????????????????????????????????????????????

3，綠城成功收割了本輪行業產能縮減帶來的人才紅利，人才體系外向化特征開始奠定。??????????????????????????

4，綠城現在可能擁有史上最強的資產負債表與擴張潛能。????

5，綠城的代建業務成功上市，并保持行業第一。?????????

6，依托于開發業務，綠城+非開發業務跑出第二曲線。其中，面向C端的選裝業務合同額過3億，其中來自第三方的合同超5000萬，首次出現在了中報中。??????????????????????

變化清單還可以繼續延長，但最大的變化是，在過往數年，綠城終于進化出了跨周期的安全能力。

如果你懂綠城，你會知道，這份清單有多不容易。

五

安全是最大的負責，但肯定不是終點。

安全之上，仍有企業在拿地，大談增長。只不過，在不同的企業那里，我們看到不同的增長方向。

在龍湖那里，可以看到，它們對歷史負債的堅決抑制，以及對未來經營性收入的超高期待。龍湖管理層說，預計2028年底，龍湖經營性收入占比過半，屆時龍湖將完成業務收入結構的新舊動能轉換。

在金茂那里，可以看到，它們用產品升級來破題市場的決心，它們也對第二增長曲線許下了美好的愿望。

在綠城這里，綠城中國行政總裁郭佳峰說，今年的投資難度在變大，公司的策略是，重項目，輕城市，從兌現度出發，謹慎考量，同時也會關注經濟較發達地區，比如，浙江地級市縣，爭取優質結構性機會。????????????????????????

所以不是說，只要守住安全，就是最大的功臣。????????

房地產公司就像一輛自行車，太快了與太慢了，都更容易摔倒。中速勻速可能反而是最優解。?????????????????????

只是，此時此刻，希望中國的產業與經濟輿論場能接受這樣的認知，也希望政策的合力可以有效引導地產盡快步入這個局面。??????????

那時，一切才有解。?????

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