2006年的夏天，太原國貿大酒店三層宴會廳，舉辦了一場特殊的“宴請”。這個煤炭大省最高檔的酒店，聚集了二百多位嘉賓，他們幾乎都是當時中國最有錢的一群人：

煤老板。

　　活動盛大奢華，主辦方給煤老板準備了最重磅的禮物：

奧運前北京CBD商業地產最后機會——朝外SOHO。

　　主辦方是SOHO中國董事長潘石屹。經歷了一場家庭風波后，他帶著營銷團隊從北京趕來，第一次在異地舉辦開盤活動。

　　之所以在山西搞開盤，是因為在此之前，朝外SOHO旁的SOHO尚都項目開盤，8天簽約了5個億。而山西的煤老板，是購房的主力軍。

　　在國貿大酒店的開盤結束后，這些煤老板們——潘總的仰慕者，帶著和潘總的合影，和一份購房協議，滿意地回到自己灰塵漫天的礦山。后來，朝外SOHO的山西客戶的比例高達40%。

　　那幾年絕對是老潘的高光時刻。SOHO中國的業績節節攀升，而除了知名地產企業家的身份，他還跨界文化、時事、影視，在公共領域極為活躍，被稱為：

中國的特朗普。

　　后來，潘總就養成了定期去山西的習慣，他對客戶幾乎有求必應，甚至親自下過礦井。

　　2010年，SOHO中國實現銷售額238億，達到規模之巔。潘總的夫人張欣喊出一個目標：

銷售千億、超越萬科。

　　前幾天，SOHO中國發布了半年報。這家曾號稱要超越萬科的公司，營收規模不到8億，虧損了一個小目標。公司市值只有30多億，縮水了87%。

　　潘總夫婦身家從17年前最高峰時的270億縮水到現在的185億元，位居中國第290位。

　　盡管如此，潘總竟然還是很多中國地產商最羨慕的人，沒有之一。

　　1

　　2009年6月30日，北京廣渠路15號地迎來現場拍賣。

　　當時還名不見經傳的央企方興地產力壓SOHO中國、保利等房企，以“黑馬”之姿，拿下這宗樓面價14500元每平米的地王。

　　方興代表高舉號碼牌的照片，廣為流傳。照片中，潘總夫婦就坐在前排，笑得很無奈。第二天，沒拿到地的網絡大V潘總撰文稱：

北京土地市場的泡沫，的確已經出現了。

　　潘總生性謹慎，這幫助他從海南樓市泡沫的死人堆里爬出來。但這次，他的確看錯了。方興后來在廣渠門地塊打造了第一個金茂府，這個豪宅后來二手房價超過：

10萬元一平米。

　　SOHO達到規模之巔的那年，山西省啟動了煤炭資源重組整合。民營小煤礦開始被關停，煤老板開始沉寂。

　　沒過多久，北京又出臺了住宅“限購令”，非京籍客戶的購房門檻，開始越來越高。

　　但對潘總影響更大的，是那一年北京出臺的禁止寫字樓、酒店物業散售令。這意味著，SOHO的散售模式，在北京走不通了。

　　2010年初，北京CBD的中服地塊啟動招標。潘總突然公開質疑競買條件里，對投標主體的苛刻要求，認為是：

內定。

　　后來，中服地塊經拆分后重新出讓。SOHO參與了其中三宗地塊的競買。潘總的報價不低，并自稱聘請了世界級規劃設計團隊，但最終：

顆粒無收。

　　潘總的散售模式，為SOHO日后的糟糕物業管理埋下了種子。SOHO在買家、租戶和政府心中的形象，后來日漸被削弱。

　　2011年，SOHO中國的銷售額降到109億，營收更是降了近七成。遲遲拿不到好地塊，潘總在2012年開始提出放棄散售模式，轉戰自持。

　　這個選擇，讓他錯過了房地產的最后一波紅利。轉型運營商后，業績快速滑落。潘總也逐漸從舞臺中央淡出。

　　2014年開始，潘總開啟賣賣賣的模式。五年時間，先后賣掉了上海海倫廣場、靜安廣場、凌空、世紀廣場、虹口SOHO等。

　　就連北京物業的地下停車場，他都打包賣給了廣州的慧泊停車場。

　　賣掉了300多億資產后，潘總將投資都轉向了海外。國內只剩下北京、上海核心地段的七八個商業。潘總說，這些最核心的資產，不會再賣了。

　　2

　　2019年10月30日，SOHO中國的股價忽然盤中暴漲。當天傳言說，黑石計劃收購SOHO中國的資產。

　　傳言發酵了一年半后，黑石發出全面收購邀約，擬取得SOHO中國的控制權。收購后，潘總夫婦的持股比例降至9%，成為：

小股東。

　　雖然嘴上一再說不會再賣資產。但潘總的身體一直很誠實。在他看來，一個如同當年海南般逃頂的機會，似乎再次出現了。

　　但一個多月后，市場監管總局根據《中國反壟斷法》，對這個收購啟動了立案審查。黑石不得不終止收購。

　　在黑石收購之前，潘總還推動過SOHO中國的私有化，試圖抽身而退。但同樣因為各種原因，未能達成。

　　這兩次操作的反轉，讓很多人疑問重重。老潘是遇上事了？

　　此時的潘總的確低調了。他很少發微博，也不怎么對公司的事發表評論。他不再是那個懟天懟地懟空氣的中國特朗普了。

　　接著疫情爆發。SOHO旗下的七八個商業地產項目，出租率和租金收入均不理想。疫情過去后，京、滬商業地產還是繼續低迷，靠收租為生的SOHO中國業績，每況愈下。

　　今年上半年，SOHO中國旗下物業的出租率只有76%。其中望京SOHO的出租率為57%，平均租金降到了每月每平米4塊錢。

　　曾創下“開盤6天勁銷9億”的朝外SOHO，空置率更達到了46%。8月，朝外SOHO一套特價房源的租金，降到了每月每平米：

1.73塊。

　　這可能是北京寫字樓市場的地板價了。

　　曾經熱鬧的銀河SOHO商場，也一片冷清。最多的店面是房產中介，和輔導班。

　　但SOHO官方的租售平臺上，銀河SOHO的租金還是不低——商鋪租金報價4塊左右，寫字樓報價6塊左右。但后面都還有備注標簽：

免租期可議。

　　銀河SOHO的中介跟我說，SOHO重注面子，合同價一定要大，但免租期最高能給到4個月，折下來商鋪能降到2塊多，寫字樓能降到4塊。

　　中介說，自己來了快6年了，看著它的租金從10塊降到8塊，降到去年的4塊。到了今年，連3塊5的房源都有了：

寫字樓中介，快干不下去了。

　　這并非SOHO一家如此。中國四大一線城市寫字樓的空置率，今年上半年已經攀升至20%了，租金水平一降再降。

　　當年在麗澤SOHO的首批客戶簽約儀式上，潘總曾吐槽，自己紐約寫字樓租金回報率都是5%、6%：

中國寫字樓的租金回報率，我都不好意思說。

　　3

　　2020年1月中旬，潘總在飛往美國的前一天，找到優客工場創始人。

　　潘總也沒有什么客套話，上來就說，我把3Q空間賣給你怎么樣？

　　3Q空間是潘總用了五六年時間孵化的共享辦公品牌，是他淡出地產圈后的主要心血。但優客工場老板彼時還在忙自己的事，他找了個理由婉拒，說我也沒錢呀。

　　萬萬沒有想到，潘總竟然說：

沒事，我把3Q空間送給你。

　　這位精明的商人，已經不算賬了。

　　潘總在國內的最后一次公開露面，是2020年1月8日。

　　他為老家甘肅天水石咀村捐建的養正幼兒園舉行了竣工典禮。“養正”二字取自潘石屹幼年就讀的潘集寨學校前身——養正學堂。

　　養正學堂，是潘石屹爺爺的爺爺創辦的。潘石屹的爺爺潘爾燊，是首批養正學堂的學員，后來考到了北京高等警官學校和黃埔軍校第六期，曾參加中條山戰役，在山西省率領三個團掩護全軍撤退，與日寇戰至只剩七人。

　　潘石屹是六十年代出生的，沒見過五十年代就因病去世的爺爺。在潘集寨學校，上小學三年級時，他向好朋友炫耀，說自己的爺爺是國民黨軍官，去過大山外面很多城市。

　　這位好朋友把這話告訴了老師，老師開了全班批斗會。一連開好幾天，女同學往潘石屹臉上吐口水，男同學擦鼻涕。

　　小潘就在小河邊上把臉洗干凈回家。后來，潘總將這個故事寫進了自傳。開篇第一句說：

人的價值觀是從小就建立的。

　　在這本《我的價值觀》一書里，潘總還在書中說，經商最長久的東西就是誠實：

不做一分錢假賬，不偷稅漏稅一分錢，這是我們最基本的原則。

　　雖然在2021年末，因少繳土地增值稅和企業所得稅1.98億元，SOHO尚都項目公司被追繳稅款、加收滯納金并處2.5倍罰款共計7.09億元。

　　2023年，SOHO中國在發布財報時說，公司尚有19.86億元的土地增值稅和相關滯納金未償付。

　　過去兩年，潘總辭去SOHO中國董事會主席、提名委員會主席以及ESG委員會主席職務，并卸任多家公司要職。張欣也辭去了CEO。

　　他倆一直在紐約生活，這幾年都沒有回國。在張欣最近更新的動態里，潘總除了偶爾參加參加活動，然后：

不是忙著在這片海邊度假，就是去另一片海邊度假。

　　SOHO中國顯然還有一些麻煩。潘總口口聲聲不會賣的核心資產，價格已經不重要了，沒有買家才是最大的困難。隨著資本市場和樓市的下行，只能眼睜睜地看著財富如巧克力般融化。

　　但這些也不重要了。對比看看，恒大許老板進了格子間，王健林賣掉了萬達總部，楊國強如今因為債務問題，深陷抑郁癥。

　　就連SOHO當年要超越的萬科，今年上半年，也虧損了近百億：

這些年，但凡有點上進心的，都負債累累。