自從上次發了個市中變天的海報以后，一直有朋友在評論區讓我講講市中區。

一句話來說，就是市中區迎面碰上了中年危機，不管是置業表現還是城市界面，都表現的非常貼切。

這也大概能解釋，為什么當我們很多人聽說市中區房價大跌、或者談及市中區的現狀倍感惋惜的心理來源。

畢竟，它曾經是濟南絕無僅有的核心，而現在，市中區最大問題在于“不夠市中”..

01

僅置業表現而言，市中區起碼滑落了兩個檔...而且是不分級別的那種。

在過去的中秋假期里，市中樓盤的房產政策可謂層出不窮，驚掉下巴...

9月14日發布的圖片讓很多朋友好奇，其實這是市中城投搞的以舊換新活動，大概條款有三條：

一：居民與企業在舊房約定期間，居民對舊房仍擁有居住、出租等相關使用權。

二：簽約后，可獲得舊房總評估價格40%的購房補貼款

三：十年期后，舊房重回居民手中..

這活動涵蓋了市中城投旗下的三個樓盤， 分別是濟南中博謙崇云境、中博謙山和中博錦云原著。

僅從條目上來看，大家就知道這活動多么炸裂了（具體問題請致電售樓處）

位于中央活力區的國岳城，推出了7800元/平起的特價房活動。

濟南房價的最低點其實并不在槐蔭和天橋，而在市中。

偏剛需的盤是這樣，偏改善偏豪宅的市中盤，這些年的置業吸引力更是逐年下降。

必須特別指出，不單指房價而是同價位的吸引力。

二環南的別墅區從過去的準一流變成了現在二三流，有時候去貝殼上瞧瞧，竟感覺出平易近人...

包括二環南最能打的樓盤，領秀城。

現在的新聞大家耳熟能詳，“上分銷啦，學區房不行啦，大高層沒人要啦等等”

瞅瞅領秀城的供需失衡以及掛牌數量，你會發現上述的新聞說的蠻有道理。

昨個去了趟鳳凰路壹號院的發布會，還碰到幾個準備和領秀城拜拜的客戶...

在市中區孜孜不倦的拓展大棒的指揮下，置業歷下和置業市中，這兩者的差異感是越來越大..

比如，市中萬科城的輻射范圍很明顯沒有中建星光城市大...

02

市中區驚現中年危機的原因有很多，但絕對不是什么市中區落寞了等寬泛理由，尤其是從GDP和增長率上看，市中區依然名列前茅。

我大概總結了幾點：

首先，我們要深切的認識的一點，這也是最為關鍵的一點，在全市的版圖看，市中區和“市中”這兩個字漸行漸遠...

比如外地朋友那句經典的問題：

“濟南市中區又不在市中心，為什么叫做市中區呢？”

自東城崛起前，市中心是濟南絕對意義上的核心...

比如這幅1962年的濟南市行政區劃圖， 你可以清晰的看到什么十六里河、七賢莊、興隆等現在耳熟能詳的城市板塊...

不管是轄區位置還是部署在轄區內大量的要害機關，濟南市中區這名是真正的實至名歸...

88年修建的八一立交橋是當年十項城市建設項目之首，如果你把當年兩側的機關連成串看，這條路的含金量大概是經十路N倍...

但時光荏苒，當我們以現代的目光來審視市中區，確實在城市位置上名不副實。最起碼在大的城市格局上，市中區著實不夠“市中”了...

尤其是再以二環東路為軸，甚至未來將以鳳凰路高架為軸的今天，家住南城的通行優勢被大大的縮小。

簡單花了張圖，大概示意下市中區的地段變化，對于城市而言，市中區距離市中心是越來越遠的...（不知道能看懂嗎）

更關鍵的是，現階段的市中區還在不斷向西進發，卻對于市中啊中心的依然抱有執念....

比方既不在中央，活力還有限的的中央活力區....

第二點，市中區錯過太多紅利

概括來說，市中區避開了相當多的城市紅利，關于這點不展開說，但是我相信大家都有所耳聞。

以西客站為代表的城市拆遷紅利，對應了市中區大澗溝..

以全濟南為代表的地鐵紅利，市中區的線路屈指可數..

比如現在濟南最大的紅利是什么？

很明顯是舊城更新，比如洪家樓，不管這里房價多少，終歸是個不缺人的地方。

而市中區舊城更新的主戰場在黨家、白馬山、七賢...

包括黨家中央活力區，碰上了史上最差地產季，畫大餅不管用，真金白金砸進去的效果同樣一般。

別說購房者了，現在還有第二個恒大愿意咔咔拿地嗎？

這與當年風口之上的西客站（西客站辦公氛圍也很一般），境遇相差甚遠，所以你看看，又相差了幾個版本...

槐蔭萬達、槐蔭龍湖都蓄勢待發了，竟不知市中這兩年增加了什么大件...

還有這些年的產業導入，別的區域產業都蠻明確，像是槐蔭的半導體，長嶺山的高科，反而市中區不是那么明顯。

在沒抓到太多紅利的同時，在中疏政策引導下，市中北凸的那塊正央之地少了不少核心機構和核心產業。

他們的下一站，過去是奧體漢峪，現在變成了CBD...

核心區優化，新城區又解決不了偏遠，估計再過五年，大家一聽市中區，在腦海中就自動替換成西南區了....

第三點，市中區的大盤模式

市中區是樓市大盤政策的重要見證，中海魯能華潤的等開發商的名字和二環南路沿線牢牢綁定。

誠然，大盤政策的好處不少，但引入單一開發商不利于商業環境的營造，尤其是數量方面，商業配套更像是捎帶的內容..

更別說碰到立天唐人融匯這種開發商，和廟里許愿沒太大的差別。

如果市中早拿出打造黨家的勁頭出來，估計二環南路沿線早就萬千繁華了...

03

最后說一點市中置業的問題。

買市中往往就兩點，一是環境，二是學區。

但是現在，這兩點優勢被大大的稀釋。

對于剛需來說環境只是個添頭，但是當上升到改善或者豪宅層面上。

帶有山景的房源不能說車載斗量，但明顯是不缺的，比如旅游路沿線。

至于學區，伴隨東城教育的崛起以及槐蔭教育的大力引入，這些年市中區對于這些區域的吸引力明顯在下滑。

槐蔭吸不動、東城不過來，片區內都是上完學就撤的中年人，想想都有點可怕...

有的時候我也再想，假設領秀城沒學校，這地能值多少錢？

結論是，最多14000元/平。

這個價格參考了魯能領秀公館和鐵路南苑等同類高層的價格，也就是說，教育紅利給領秀城增加了6000元/平。

畢竟十年前的領秀城真的能吸引年輕剛需，現在的領秀城門檻可是高多了...

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