金秋十月慶佳節(jié)，錦繡河山共歡顏。肚子君祝大家都生活得越來越好。

節(jié)前，相信不少小伙伴都收到了大禮包，假期的心情愉悅許多。

樓市這邊動作也不少，有存量房貸利率下浮禮包，也有上海、廣州、廈門這些城市的樓市政策調(diào)整。

回到福州市場，節(jié)前，9月30日上午，距離上一輪土拍結(jié)束不到一天，福州四城區(qū)2024年第五場土火速敲定，僅供應(yīng)一幅商住用地。

一幅地塊撐起一場土拍，想想這地塊的分量就不輕。

到底是何方神圣，大家一起來一看究竟

一、重新上架

拿地十年未開發(fā)，控規(guī)修改又一次，退地消息坊間傳，如今上架再拍賣。

根據(jù)9月30日發(fā)布的公告，公開出讓福州四城區(qū)1宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，

即鼓樓區(qū)斗池路北側(cè)、西環(huán)中路西側(cè)地塊，地塊出讓起始價(jià)9.47億。

地塊選址面積67.82畝，出讓面積45033㎡（約合67.55畝）。

其中，A地塊15.54畝已建成，B地塊35.6畝，C地塊公園綠地16.41畝。

住宅用地70年、商業(yè)商務(wù)（含酒店）用地40年。

地塊容積率為3.7，其中商業(yè)建筑面積不少于8000㎡，酒店建筑面積不少于16000㎡，商務(wù)建筑面積不少于14700㎡。

建筑限高100米。

此外：

A地塊已建成交付使用，由競得人負(fù)責(zé)根據(jù)原開發(fā)企業(yè)審批材料繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)總登等手續(xù)。

B地塊新建住宅劃片錢塘小學(xué)教育集團(tuán)怡山校區(qū)。

C地塊公園綠地建設(shè)方案應(yīng)征求市園林中心意見，建成后對外開放使用。

A地塊配建的商業(yè)（0.2萬㎡）及全部地下車位，B地塊配建的商業(yè)（含酒店）商務(wù)（3.87萬㎡）及相對應(yīng)規(guī)劃建設(shè)停車位，均無償移交給指定單位，并配合辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

地塊按照價(jià)高者得原則現(xiàn)場拍賣出讓。

二、拿地十年

前幾日，原斗池路項(xiàng)目地塊控規(guī)草案公示，肚子君寫了篇文章《等待十年，商業(yè)熬出住宅，福州西二環(huán)地塊能鳳凰涅槃嗎？》，聊了聊地塊再次修改控規(guī)后將何去何從？

結(jié)果沒過幾天，答案就公布了：地塊重新上架。

十年前，2014年6月，地塊上架拍賣，最終以底價(jià)9.2億拍出，地塊面積約67.56畝，成交樓面價(jià)約4085元/㎡ 。

彼時(shí)地塊共分東、西兩部分，用途為商服(商務(wù)辦公、商業(yè))用地、住宅用地、公園綠地，容積率1.0至5.0。

10年來，該地塊僅開發(fā)了西區(qū)的安置房部分，剩余東區(qū)的商業(yè)、商務(wù)辦公部分，因?yàn)楦鞣N原因推進(jìn)緩慢。

2019年，項(xiàng)目東地塊總平面方案調(diào)整公示。

原擬建設(shè)的3棟高層調(diào)整為4棟，最高的樓高度為186米，另外還有一座4層的商業(yè)中心。

容積率調(diào)整為5.3，計(jì)容總面積約18.4萬平方米，其中商業(yè)面積約3.9萬平方米，辦公面積約14.4萬平方米。

2024年9月，斗池路地塊的商業(yè)和商務(wù)辦公部分再次進(jìn)行調(diào)整，地塊用地面積2.37公頃（合35.55畝），容積率變?yōu)?.7；用地性質(zhì)將由原來的商業(yè)、商務(wù)辦公用地，變更為商業(yè)商務(wù)住宅混合用地；建筑高度也將由原來規(guī)劃的最高186米變更為100米。

三、肚子君觀點(diǎn)

地塊位于鼓樓區(qū)，緊鄰西二環(huán)、烏山路，雖不是老福州所認(rèn)為的鼓樓核心，但妥妥是現(xiàn)在福州的市中心。

市中心，城市路網(wǎng)交通四通八達(dá)，公交線路密布；周邊有烏山、黎明湖、西禪寺等風(fēng)景區(qū)，另外距離華潤萬象城和萬寶蘇商圈也不遠(yuǎn)，周邊新舊小區(qū)密集，生活氣息濃厚。

用地控規(guī)調(diào)整后

1.變更為商業(yè)商務(wù)住宅混合用地，可以建住宅了，鼓樓區(qū)、二環(huán)邊的住宅地塊，結(jié)合這兩年鼓樓區(qū)的土拍市場，能吸引一定的目光。

2.容積率從5.3下調(diào)至3.7，建筑限高則降至100米。降低容積率，降低住宅高度，也是為了住宅
的舒適度進(jìn)行調(diào)整。

3.計(jì)容面積從原規(guī)劃18.4萬方縮減至8.77萬方，新增住宅部分，商業(yè)商務(wù)規(guī)模大幅“縮水”。市場相對艱難的商業(yè)和商務(wù)辦公部分去化壓力減輕不小。

另外土拍明確劃片錢塘小學(xué)教育集團(tuán)怡山校區(qū)，作為鼓樓區(qū)的優(yōu)勢，也是為了地塊的市場前景增加砝碼。

十年前，原成交價(jià)9.2億。十年后，起始價(jià)為9.47億，不知道原開發(fā)商
還會參加競爭嗎？

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