提起碧桂園這個“宇宙第一房企”，首先讓人想到的就是“債務”和“品控”。

債務方面：截至2023年6月末，碧桂園總負債為1.36萬億元，在房企負債中排第二，且碧桂園還有超3100個在建項目，是恒大的4倍。這個建在負債之上的地產帝國，如今快被負債壓垮。

品控方面：根據《艾普思輿情大數據》顯示，碧桂園的質量問題在銷售前五的房地產企業里投訴占比39%，服務投訴占比41%；在《黑貓投訴》上，碧桂園的投訴量多達1695條。

最近，碧桂園“品控”方面又出事了。西安碧桂園央墅業主王明（化名）告訴《額滴神》：“我花了600萬買的房子，室內居然嚴重滲水、漏水、室外墻面裂痕、房子外墻保溫材料還用B3級材料，一點就燃，并不符合國家施工規范，存在重大的安全隱患”。

從去年以來，碧桂園一邊債務重組一邊保交樓，猶如走鋼絲般苦苦支撐，這個房地產行業的龐然大物，已經走到了生死關頭。

業主的無奈

去年5月，王明以600多萬的總價購買了西安碧桂園央墅的疊拼洋房戶型。

碧桂園央墅，即碧桂園·鳳凰城C地塊三期，位于未央區元朔大道與北辰大道交匯處西北角，屬于浐灞生態區板塊。

今年5月，喜迎交房的王明在看到房子后一下傻眼了。該房一到下雨天就開始滲水，不僅墻壁出現霉斑，地面也跟著遭殃。

甚至連結構板也出現了嚴重滲水的現象，房頂已經有些地方開始斷裂。

而當他反映問題后，物業也只是找人來在主梁打孔注膠防止漏水。

王明說：“直到現在房子仍然嚴重漏雨，不僅結構板漏雨，主結構梁也在漏雨，房屋外圍墻也在漏雨滲水，這種情況下，裝修后屋內肯定發霉返繭，以后都是無窮無盡的麻煩和安全隱患”。

出現上述現象的并不只王明一家，近百名業主都面臨著和他一樣的問題。此外，王明稱，碧桂園央墅的外墻保溫材料用B3級材料，一點就燃，并不符合國家施工規范。

值得一提的是，這種現象并不只是出現在碧桂園的這一個項目，而是具有普遍性。

西安碧桂園鳳凰城、碧桂園瓏悅、碧桂園閱江府、碧桂園文景府、碧桂園國湖等項目出現過滲水、漏水、墻面裂痕甚至出現象樓體沉降、墻體裂縫等相當嚴重、存在重大安全隱患的現象。

而對出現的問題，根據業主投訴信息顯示碧桂園的服務反應效率往往讓人迷惑，王明說：“每次去和開發商反映問，他們總是推諉拖延、扯皮撩胯，問題根本沒有解決”。

用“保交房”保住陣地

對于碧桂園來說，業主們的不滿，只是其生存現狀的“滄海一粟”。

2023年7月19日，碧桂園服務集團總經理李長江及其配偶一次清倉減持，用322.78萬股的碧桂園服務套現2824.72萬港元。

7月30日，碧桂園董事會主席楊惠妍宣布捐出20%碧桂園服務股權給國強公益基金會，這家基金會的創始人叫楊子瑩，與楊惠妍女士是姊妹關系。

8月，碧桂園兩筆美元債票息未付，正式拉開了碧桂園跌落神壇的大幕。

接下來，沒有經歷金九也銀十的碧桂園發在10月布公告，稱預計無力償還一筆本金4.7億港元的到期境外債務。

2024年的前8個月，碧桂園的權益銷售金額僅為328億元，同比降幅達到了驚人的78%。

9月5日，碧桂園發布了未經審核的運營數據，8月份的權益銷售金額僅為34.3億元，同比降幅達到了57%。

這一數字僅僅是單月的同比降幅，而去年8月份，碧桂園的權益銷售金額已經出現了大幅度下滑，同比降幅超過了72%。

這意味著，2023年8月份，碧桂園的權益銷售額與2022年8月份相比，降幅超過了72%，而2024年8月份的銷量與2023年8月份相比，降幅又達到了57%。

當下碧桂園的困局，明面上是債務利息到期導致的流動性危機，背后其實反映的是整個地產行業銷售額下跌。但值得肯定的是，在這樣的銷量下降速的度下，碧桂園交付的步伐卻在提速。

在2023年6月的內部會議上，碧桂園已經明確了企業的經營底線，是“保交樓、保安全、保信用”這三大保的戰略。

在2023年1-9月的房企交付排名中，碧桂園作為榜首，以40.1萬套的交付成績，遙遙領先。

“保交付”，已成為碧桂園在當前的重要企業經營方向。

2022年交樓約70萬套，位居房企第一，是第二名恒大的兩倍多。今年上半年又交付了27.8萬套，仍舊排在第一名，遠高于其他房企。

如何突圍

要想業績不再下滑，僅僅是“保交付”還遠遠不夠。

目前，碧桂園已經推出了首個債券展期方案，并且布局的三四線城市的深度和廣度，以及未來這些城市的“以舊換新”和“租售并舉”。

但這些措施只能緩解一時，要想長久解決經營問題，本質還是要靠銷售回升。

而要想銷售回升，還是要靠品質保障。

品質是一家房企最基本的生命線。在地產下行的今日，仍然有靠好品質取勝的房地產項目和開發商。拿龍湖來說，截至5月末，龍湖年內剩余到期公開債就僅剩45億元。

6月，龍湖集團提前兌付26.5億元的CMBS債券，并在同一天提前贖回6.2億美元的債券。

目前，龍湖今年年內剩余到期的公開債僅剩30億，至2026年底前，已經沒有境外到期的公開債券。

能夠優化債務結構、逐漸走出陰霾，龍湖所依靠的，就是其精致的產品質量和高效率的物業服務。龍湖已經連續五年在別墅銷量中排名第一。上半年，龍湖的銷售額在西安也是榜首。

縱觀每次行業調整周期來襲，能夠生存下來的房企無不是堅守兩道紅線：一是堅持以客戶為導向的產品和服務打造能力，二是堅持以效率為基礎的利潤與現金流創造能力。

明年，碧桂園預計還有40萬套要交付，壓力可不小。一位碧桂園內部的員工告訴《額滴神》：“目前賬戶上的資金剛好能基本保障交樓，保交樓還是穩的”。

面對變局，碧桂園掌托人楊惠妍在內部打氣：“公司所有人要充滿信心、下定決心，一定能夠迎來行業的春天?！?/p>

在房地產行業歷經三十多年風雨的碧桂園，要想迎來春天，在關鍵時刻突出重圍，還是要守好品質底線，確保“交一套滿意一套”，而不是為市場留下“交房后又維權”的一個個“深坑”，治好了腳痛，頭疼又犯了。