剛剛看到兩則消息，感覺(jué)回到了2022年底的狀況，一邊是商品房市場(chǎng)在調(diào)整，一邊是公共住房在熱銷。

一是，鴻榮源珈譽(yù)府最新的申購(gòu)消息。據(jù)我了解，從11.30上午9點(diǎn)到今日下午6點(diǎn)，珈譽(yù)府申購(gòu)客戶量已經(jīng)超過(guò)2500批，大概是以每日1000批的客戶量在增加。按這個(gè)速度，到12.15截止日，超過(guò)1萬(wàn)批是比較確定的，甚至很可能會(huì)達(dá)到15000批客戶量，大概9戶搶一套，逼近去年的以深業(yè)云海灣為代表的人才房搶購(gòu)熱潮。

二是，住建局趁熱打鐵，距離珈譽(yù)府一個(gè)地鐵口距離的深圳第二個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目——中糧悅章鳳凰里也開啟了申購(gòu)。這個(gè)項(xiàng)目共有產(chǎn)權(quán)住房房源共668套，本批次配售房源共664套，其中：建筑面積約69平方米的兩房戶型房源475套，約89平方米的三房戶型房源189套。項(xiàng)目配售均價(jià)為20690元/平方米，住房按建筑面積計(jì)算總價(jià)。套數(shù)比珈譽(yù)府少1065套（按實(shí)際可售套數(shù)），均價(jià)比珈譽(yù)府低13%。而且，中糧還打出廣告，單價(jià)最低令人吃驚的達(dá)到了1.87萬(wàn)/平米！

我先說(shuō)珈譽(yù)府的熱搶，再比較這倆項(xiàng)目（其實(shí)，和2022年底人才房剛出來(lái)時(shí)一樣，比較的意義不大，因?yàn)閱?wèn)題首先是搶不搶得到）。

從各項(xiàng)反饋看，珈譽(yù)府共有產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)反響，超乎預(yù)期。我雖然在前面的文中判斷了：“一定會(huì)遭搶，市場(chǎng)上先前所有關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房賣不掉的猜想都將會(huì)全錯(cuò)，排在后面隊(duì)列的應(yīng)該都沒(méi)機(jī)會(huì)”。但是坦白說(shuō)，這樣的客戶增加速度也超出了我的預(yù)期。因?yàn)橄惹罢f(shuō)過(guò)，共有產(chǎn)權(quán)房在北京、廣州的推行，大體說(shuō)來(lái)都不成功。加上深圳后面的人才房、安居房，疊加市場(chǎng)調(diào)整，有一些賣的也吃力。所以，據(jù)我了解，深圳在事前推出時(shí)，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)評(píng)估也是相對(duì)保守。

我判斷會(huì)遭搶，總結(jié)下來(lái)，大概有這么幾個(gè)原因。

1）樓盤。這個(gè)先前說(shuō)過(guò)了，主要是地段和配套，珈譽(yù)府的“剛需三寶”組合相對(duì)非常的硬。

2）定價(jià)機(jī)制。珈譽(yù)府也好，中糧也好，他們的定價(jià)機(jī)制跟之前的人才房、安居房不一樣。這是蠻重要的一個(gè)原因。我們都知道，安居房是按市場(chǎng)價(jià)格的5折定價(jià)、人才房是6折，但這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格是賣地時(shí)就確定的銷售均價(jià)（限價(jià)政策）。所以，像深業(yè)云海灣定價(jià)5.5萬(wàn)/平米、深鐵熙府定價(jià)5.9萬(wàn)/平米，都是同小區(qū)商品房?jī)r(jià)格的6折。但是像珈譽(yù)府去年6月備案均價(jià)約5.5萬(wàn)/平米，如果按照5折價(jià)那么應(yīng)該是在約2.75萬(wàn)/平米。但是珈譽(yù)府的價(jià)格是2.37萬(wàn)/平米，倒推是按照同區(qū)域商品房?jī)r(jià)格4.75萬(wàn)/平米定的價(jià)。這可以理解為政府隨行就市及時(shí)調(diào)整的一個(gè)務(wù)實(shí)舉措，事實(shí)上它帶來(lái)了意外低價(jià)的驚喜，不是5折，二是4折多。比如深鐵熙府，買的時(shí)候的確也是6折，但是赤灣突然出現(xiàn)了兩個(gè)價(jià)格最低打到6萬(wàn)多/平米的商品房，就一下子很難接受了。

3）安居房輪候庫(kù)。這可以理解為一個(gè)新原因，和人才房對(duì)比，人才房的競(jìng)爭(zhēng)主要是在“人才”內(nèi)部，很多安居房輪候庫(kù)的申請(qǐng)人是不滿足人才條件的。但是我們對(duì)比共有產(chǎn)權(quán)房的申請(qǐng)條件就可知：安居房比共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)條件更嚴(yán)格，意思是能滿足安居房的要求必能滿足共有產(chǎn)權(quán)房要求，而且安居房輪候庫(kù)的在庫(kù)申請(qǐng)人申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房的話，可以優(yōu)先排在共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)者之前不用參與搖號(hào)。雖然現(xiàn)在還不掌握有多少安居房輪候庫(kù)的申請(qǐng)者參與了珈譽(yù)府申請(qǐng)，但是我估計(jì)這個(gè)規(guī)模不小。截至目前，已經(jīng)封庫(kù)的深圳安居房輪候庫(kù)輪候人數(shù)在下降，但還是有超過(guò)18.7萬(wàn)人。那么，對(duì)他們而言，很簡(jiǎn)單，就是比較：有更好的樓盤，又有更好的價(jià)格。如果其它的安居房是5折，但是珈譽(yù)府這個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房是實(shí)際4折多呢？我估測(cè)他們會(huì)有出庫(kù)的沖動(dòng)。

4）市場(chǎng)認(rèn)識(shí)深化。這個(gè)因素先前無(wú)人提，共有產(chǎn)權(quán)房別說(shuō)是普通老百姓不懂，就是行業(yè)真懂的也很少，大家對(duì)它的認(rèn)識(shí)存在一個(gè)過(guò)程（有些人看到這五個(gè)字第一反應(yīng)就是：共有產(chǎn)權(quán)房是什么東西？）。我自己花了不少功課，認(rèn)識(shí)都在變化。最早的時(shí)候我寫過(guò)，共有產(chǎn)權(quán)房是很好的一個(gè)東西，符合“科斯定理”。中期看到北京的實(shí)踐，可謂“慘不忍睹”，我自己也懷疑過(guò)在深圳是否能夠奏效，所以我當(dāng)時(shí)覺(jué)得它不如安居。但等到深圳去年7月發(fā)布《共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法》，我深入對(duì)比研究它的所謂“封閉流轉(zhuǎn)”的描述后又重新改觀。這個(gè)說(shuō)到底，共有產(chǎn)權(quán)房和安居房一樣，都是保障性質(zhì)。我們的判斷不能飄在空中，只是就政策類型去分析，而必須落到樓盤和價(jià)格上去、落到質(zhì)價(jià)相符上去，地段太差，沒(méi)人去的地方，保障房沒(méi)有意義。一句話，人們對(duì)它的認(rèn)識(shí)在不斷改變、深化的過(guò)程中，了解的越多，信息差越少，對(duì)它的信心會(huì)越多。

這樣幾個(gè)因素，造成了珈譽(yù)府會(huì)被搶。還有12天的時(shí)間，可以看看最終熱度會(huì)否追平去年的深業(yè)云海灣。但總歸來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為排在后面的大概率是搶不到了。

下面來(lái)看下中糧悅章和珈譽(yù)府的對(duì)比。

上圖是深圳未來(lái)所有的共有產(chǎn)權(quán)房，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)就兩個(gè)，珈譽(yù)府和中糧悅章，一共總量是4700多套，珈譽(yù)府一個(gè)占了86%。

簡(jiǎn)單比較起來(lái)，中糧悅章和珈譽(yù)府其實(shí)不是一個(gè)量級(jí)的對(duì)比。

中糧悅章的優(yōu)點(diǎn)：便宜。珈譽(yù)府均價(jià)是23740元/平米，起價(jià)是2.1萬(wàn)/平米，中糧悅章均價(jià)是20690元/平米，起價(jià)是1.87萬(wàn)/平米，兩者戶型一樣，所以，買中糧花的錢更少。但是如果要說(shuō)折扣幅度，兩者都一樣，因?yàn)橹屑Z悅章本身的備案價(jià)就比珈譽(yù)府低。再一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，套數(shù)少，更容易賣光，壓力小。中糧悅章的戶型我沒(méi)看，不評(píng)價(jià)，去過(guò)的童鞋歡迎留言點(diǎn)評(píng)。

珈譽(yù)府的優(yōu)勢(shì)之前說(shuō)了，主要是大盤硬配套：地鐵+商場(chǎng)+學(xué)校，這些都是硬菜。距離地鐵口的距離更近，穿過(guò)商場(chǎng)可以到，中糧則要約970米到橋頭站D2口（中糧售樓說(shuō)明）。兩者不一個(gè)學(xué)區(qū)，珈譽(yù)府的顯然更好。

小區(qū)本身，中糧悅章是一個(gè)小區(qū)，商品房和共有產(chǎn)權(quán)房混合，其中3棟樓是共有產(chǎn)權(quán)房。珈譽(yù)府因?yàn)槭谴蟊P，共有產(chǎn)權(quán)本身就自成一區(qū)。參考過(guò)往的歷史經(jīng)驗(yàn)，混合小區(qū)管理有挑戰(zhàn)，一個(gè)小區(qū)里有可售保障房、商品房、租賃住房，那一定是矛盾最多最難管理的。

具體選擇，看個(gè)人喜好和承受力，豐儉由人。我個(gè)人主張是非常清晰的，要選就選好的，反正總價(jià)都不高，多花的不多。不過(guò)，上面說(shuō)了，現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題不是選哪個(gè)，首要的問(wèn)題是僧多粥少，價(jià)格都太低了，搶的人太多，給個(gè)人的選擇空間，恐怕不大。最好是兩個(gè)都申購(gòu)，到時(shí)候搶到哪個(gè)是哪個(gè)，搶不到就等下面的。

考慮到共有產(chǎn)權(quán)房在深圳是一個(gè)新事物，許多有興趣的買家內(nèi)心有很多問(wèn)號(hào)，我新建了一個(gè)“《朱羅紀(jì)》共有產(chǎn)權(quán)房交流群”，減少信息差，有需要的童鞋下方掃碼進(jìn)入，請(qǐng)備注清楚：共有產(chǎn)權(quán)房入群。

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