濟南CBD與張馬屯：讓居民撓頭的街區制..

仔細閱讀了CBD管委會的下發的倡議書，也算是借著官方的文檔，以8年后的目光，來審視和盤點濟南的街區制。

從各類消息以及實地感受看，濟南的街區制真讓往來的居民撓頭。

眾所周知，濟南實行街區制的區域有兩個地方，先講CBD，再講張馬屯，比較主觀，選擇性吸收吧

01

CBD片區給我兩個不良感受，個人感覺挺無解的..

一是停車日益尖銳。

這個停車難是規劃引導的，換句話說在規劃之初，大CBD片區就沒想讓車輛長時間停留。

現在CBD片區的停車現狀是這樣：

幾乎所有三車道的馬路兩排都是車，尤其是到了晚上，因為亂停車的現場，很多時候是看不到地面標注的方向標線的...

類似的亂停亂放也經過了官方認證，有一說一，勸阻力度確實挺大的，路邊違停很快速就能收到交警方面的短信。

關鍵問題是，現階段CBD停車需求實在旺盛，這也導致因CBD停車難的各類新聞最近很多...

上月，相關部門表示未來的CBD可能停車需要預約....

本月初，CBD管委會還公布了濟南CBD7836個對外開放車位。(單小時的停車費確實高端)

在三天前，CBD管委會發布了這份倡議書....

歌詞大意就是說大家都不容易，停車難相關部門也知道了，但是因為建設等原因，類似的停車難現象還要持續一段時間...

按照這份倡議書來看，CBD片區即將進入停車最難的階段，護欄加速安裝規范路邊停車，但相應的公共交通尚未完善。

而且在規劃配套之初，CBD片區車位配套僅有濟南商務平均水平的一半左右，

換句話說，不出意外的看，將來如果非要在CBD停車，不但價格會很貴，而且未必能找到。

而且，這里的停車難不單指的是機動車，以我實地的觀察看，電瓶車停車也挺困難。

某些位于CBD“豪宅”，為了維持豪宅屬性的純粹，電動車同樣人車分流，是禁止進入小區的。

因為街區制地塊相對較小，這些電瓶車停放和充電只能在本就不寬闊的步行道上，像什么萬科大都會樓下啊，電動車海并不鮮見。

不但影響高大上的調性，還阻塞了交通。

按照規劃看，未來私家車位都捉襟見肘，也不太可能未來統一在地下車庫停車...

只能期盼公共交通在未來真的能占到60%吧..

二是壓制高端居住。

CBD北片區會超過CBD片區，我一直認為這屬于置業說辭，但是實地走訪后才發現，僅就居住屬性而言，CBD北超過CBD片區，完全是有可能的。

現在改善盤豪宅都在內卷，下沉會所和奢石大門幾乎成為標配，拿尊御府來講，景觀上甚至可以做到內外雙公園。

更為關鍵的是，CBD北片區距離CBD片區并不遠。

但是比較難過的是，現在市面豪宅的標配，是CBD片區豪宅們可望而不可及的存在。

地塊小，環境嘈雜，而且樓層偏高（當然這不是開發商的問題），對動輒大幾百萬的豪宅來說，無疑是個短板。

這類中高層住宅，而且斜對面是超高層商務辦公，社區內配套近乎為零，伴隨著新產品的品質家居，像這類產品未來到底能不能有競爭力？

單純依靠CBD片區的城市能級，是不是就能獲得不錯的不動產收益？

反正在我腦海里轉了半天，除了CBD仁恒憑借出眾的品質（好像和CBD本身關聯不大）還能看到增值外，其他盤確實看不到太多。

（這一年房價啥樣大家都知道，沒流速的房主報價都沒啥價值，CBD片區賣的最好的兩個盤，一個仁恒，一個就是綠地，已經夢回2016..）

除了地塊本身的點以外，像是石材地面已經開始龜裂，像是CBD樓下大堆擺攤賣飯，很多商業裙樓招商困難，和升級版的經緯路似的。

商務辦公，CBD挺有奮斗逼的感覺，沖勁挺足，看著外面一個比一個高大上的玻璃幕墻，確實有種改變世界的感覺。

但是住在這，就個人而言，感受不到太多改善的氣息，只有繁華的地段，原本可以更好，可是....

02

張馬屯的感受與之雷同，因為之前都寫過，在此簡單描述下：

奧體中路北延是濟南挨罵排名前三的道路，因為張馬屯又賣了不少地，各類大車渣土車少說要在折騰三五年，又增加了新癥狀。

因為某些開發商暴雷，張馬片區很多道路的路燈啊、護欄啊是缺失的，坐等移交市政同樣需要時間。

很多承諾的配套，遲遲沒有落地，基本都和建設進度相關。

像距離奧體中路通行BRT還不知道需要多少年....

像華山白泉廊道，自樓市出現張馬屯板塊開始就在渲染，現在依然未動工。

相關的商業綠地運動公園設施，前幾年的學校進度緩慢。

更多的也不說了，正好我在政務網上找到了相關回復，轉發給張馬屯的兄弟們看看得了。

問題如下

回復字比較多，放圖看不清，我粘貼過來了，刪減了一些不必要的內容，分了分段

尊敬的網友： 您好！經與您電話溝通后，對于您反映和增加的一系列問題，濟南軌道交通集團資源經營管理有限公司進行了調查處理，現回復如下：

一、關于規劃問題一是張馬片區規劃，根據《濟南東站核心區城市設計》提出的“小街區、密路網”的“新城市主義”規劃理念，張馬屯片區定位為居住功能為主導的居住社區組團，近期圍繞提升片區居住環境品質和降低開發強度，通過履行控規深化程序，調整部分街區用地規劃，調整后居住總建筑規模減少，規劃居住人口降低，同時根據《濟南市十五分鐘生活圈專項規劃》配套滿足居民需求的商業和服務設施用地；

二是BRT公交站臺規劃，奧體中路BRT站臺土建工程已按照規劃建設完成；

三是片區商業設施規劃，片區內已規劃商業集聚區，主要集中于張馬屯北部大圓環商業，該商業地塊擬結合軌道交通9號線小清河東站打造的TOD一體化綜合開發項目，未來將打造成為集商業、酒店、辦公等功能于一體的大型商業商務綜合體。目前，軌道交通9號線小清河東站正在建設中，待地鐵車站建設完成，規劃商業用地將推進土地出讓工作；

四是關于片區綠地建設，已統籌開展片區內綠地地塊方案設計研究工作，待方案確定，推進建設實施。白泉景觀廊道項目設計方案已呈報市相關部門審核，其中一期項目已完成勘察工作，預計明年第一季度啟動一期建設任務；

五是關于張馬體育設施，近期正在開展張馬河東側體育設施建設工作。該項目根據土地出讓協議由濟南碧*置業有限公司代建，目前代建工作推進遲緩，已針對濟南碧*置業公司未履約行為向歷下區人民法院提起訴訟，目前正在進行訴訟流程。

二、關于道路、綠化等管理問題

一是關于道路管理情況，軌道交通集團負責建設的奧體中路、管鮑大街等道路已驗收移交，道路路況、交安、路燈運行良好，綠化及保潔正常；

二是關于奧體中路綠化帶樹木枯萎問題，該道路綠化已于2024年6月1日完成移交工作。

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