今天聊的這個項目，不僅對于2025年江北市場，甚至對于整個南京都有很強的戰略意義！一旦大獲成功，南京其他板塊大概率也會開啟“抄作業”模式!

就在近日，江北核心區政務區——玖印府，公開了在江畔都會上城的臨時展廳!

這是南京設計規范調整后，首個明確規劃疊墅產品的項目！一掃南京近年大戶型只有大平層可選的尷尬，讓南京稀貴的別墅形態再次回歸大眾視界。

從尋求上下空間的別墅時代，到轉向平層空間的大平層時代，如今再次翻轉，實現有天有地有院子的理想低密奢居，不再是奢望！

據相熟的的銷售透露，“他們項目疊墅賣點很大，現在手上不少客戶都對產品感興趣。立面是公建風，干掛鋁板立面，2000㎡的會所。他對項目挺有信心，只要營銷操盤給力，品質不錯，應該情況不錯！”

我打聽到以下項目細節：

①項目計劃3月底，正式公開售樓處、示范區、樣板間等。4月底開盤。從現場沙盤來看，項目西側高層和疊墅有望率先推出。

②項目高層、洋房、4層疊墅戶型分布揭曉！

超高得房率！高層73%、洋房及疊墅得房率83%，算上第四代宅大露臺的附贈，高層得房率近99%，洋房107%，疊墅來到160%！！！！

③項目是江北產投和卓越聯合開發。值得一提的是，產投，并不同于一般的開發商，它的背景其實是江北一大操盤方，所以從長遠來看，它更加看中的是通過成功的項目推廣來引導周邊土地升維。因為邏輯上，產投對于品質打造肯定十分在意，因為本身也是江北首個帶疊墅的改善項目，第一炮不打響，那以后你懂的。而個該地塊地價并不算太高，房地差有保障，利潤有空間！所以項目想象空間還是很大的！

④疊墅亮點超大！目前6F疊墅戶型方案還未曝光，據悉以143㎡為主。今天重點說下4F疊墅，就兩個戶型：上疊190㎡，下疊182㎡。

4F疊墅下疊帶負一、院子，上疊除了帶樓頂超大露臺，更有一樓北院！！！上疊也可享院子。

1、上疊190㎡：地上三層+地上四層+樓頂空中露臺

4F疊墅規劃在3-4層，兩梯兩戶，每戶都有單獨電梯廳。層高3.3米，挑空客廳6.6米。第三層以挑空客廳+1個朝南臥室+廚房+客衛。客廳除了南向超大露臺，側面也有采光，客餐廳一體化設計。南向陽臺與朝南臥室連接。

第4層，1個北向套間（帶）+1個南向次臥、陽臺+1個次衛+儲物空間。

北向套間

最狠的當然是樓頂的超大露臺，面積高達80㎡，開發商流出的效果示意圖顯示樓頂你可以設計的滿滿當當。

露臺效果圖

當然你會說，如果非尋求南向超大主臥，挑空客廳當然也可以選擇后續裝修澆筑改造，可根據業主需求靈活改造。

最要值得提醒的是，銷售透露，上疊也會贈送有一樓的北院，電梯通向一層北院。

2、下疊182㎡：地下負一+地上一層+地上二層

下跌基本結構趨同于上疊，畢竟上下一個平面內設計，地下負一層高高達3.6米。當然買下疊，最大的亮點肯定還是有朝南面的的院子。種種花草，設計一下庭院。別墅的感受不就來了么!

下疊182㎡戶型改造示意圖

⑤洋房120㎡：

洋房偶數層，主臥連接飄窗；客廳連接露臺；餐廳連接封閉陽臺；兒童房連接飄窗：

120㎡洋房偶數層南向詳解示意圖

洋房奇數層，主臥連接露臺；客廳連接封閉陽臺；餐廳連接飄窗；兒童房連接飄窗：

120㎡洋房奇數層南向詳解示意圖

據銷售透露，洋房的得房率約83%，加上露臺等附贈綜合得房率約107㎡。這個戶型在江北相當具有競爭力。

尺度上，120㎡戶型四開間朝南，開間12.5米，6.3米的挑空露臺，這個戶型與一眾高層130+㎡相比競爭力不會輸。

⑥高層戶型兩種：109㎡和119㎡。

1、建面約119㎡：四開間朝南，分為奇偶數層。

主要是陽臺、露臺、南向飄窗分布有差異：

偶數層客廳連接封閉陽臺；主臥+次臥連接露臺；書房連接飄窗

119㎡高層偶數層南向詳解示意圖

奇數層客廳連接露臺；主臥+次臥連接飄窗；書房連接陽臺

119㎡高層奇數層南向詳解示意圖

119㎡戶型三房兩廳兩衛，擁有13.7米南向開間，橫廳設計。層高3.15米

2、建面約109㎡：這個戶型是119㎡的縮小版，這個戶型的特點，所有的房間都設計在朝南面。

109㎡奇偶數層，與119㎡戶型在露臺、陽臺和南向飄窗的分布結構是類似的，

偶數層客廳連接封閉陽臺；主臥+次臥連接露臺；書房連接飄窗

109㎡高層偶數層南向詳解示意圖

奇數層客廳連接露臺；主臥+次臥連接飄窗；書房連接陽臺

109㎡高層奇數層南向詳解示意圖

建面約109㎡，南向四開間11.9㎡，層高3.15㎡。大致高層戶型情況就這樣。

其實客觀來說，玖印府，尤其是疊墅，畢竟這是近年南京首個疊墅類產品，流量關注度自然會很高！這也是江北順應市場，提供差異化改善產品的前哨站！

物以稀為貴！稀缺么，自然就會有需求！稀缺么，就會人惦記！

現在四代宅，就簡簡單單搞個錯層露臺，從市場面來看，并不能顯著提升購房人的興趣。單單只靠一個露臺，還誘惑不了買房人出手。

只有想辦法，提高更多附加價值，能搞院子的搞院子，能搞頂樓露臺的提供超大頂樓露臺。就跟攻堅戰一樣，集中力量，攻之一役。這樣才會讓一批高端改善客戶，看了直流口水，千篇一律的四代宅能誘惑誰呢？不得整點獨有的特色么？

當然在一片四代宅風聲之下，也有開發商選擇另辟蹊徑，走自己的路！

比如鼓樓濱江綠城和金基合作項目，并不一味緊跟四代宅設計，在這個大環境下，只能說是真狠人啊，若對自己沒有足夠的自信，誰敢這么玩？據悉很快，也要與公眾見面，敬請期待。

我們期待南京市場能夠涌現出更多更有創新力，附加力的產品！拒絕千篇一律，而是應該百家爭鳴！有一點，25年南京市場的創新性，絕對要漲了！

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