住建部最新表態，老房子和好房子的機會來了？

民生主題記者會

圖源：新華社

老舊小區改造和“好房子”，成為近期兩大熱點話題。

3月5日，全國“兩會”的《政府工作報告》，首次在報告中提“好房子”的理念，又表示要持續推進城市更新和城鎮老舊小區改造。

3月9日，民生主題記者會上，住建部部長倪虹也多次提及城鎮老舊小區改造和“好房子”。

住建部部長在記者會上的兩句話，特別引發人們的關注：

1、2000年以前建成的城市老舊小區都要納入改造范圍，因地制宜實施改造；

2、近期，住建部在組織編制《好房子建設指南》，也在修訂《住宅項目規范》，其中有一項，就是把住宅的層高標準提高到不低于3米。

提到城市更新和城鎮老舊小區改造，這位部長羅列了一組數據和工作取得的成就，談到將重點從兩個方面抓好落實，包括：第一，抓體檢，找準問題；第二，抓項目，解決問題。

最后住建部部長還是說，城市更新的這些工作，每一件其實都很不容易，又將希望寄托在了傳統美德上。

“加裝電梯，統一居民意見不太容易；增加停車位，去找到合適的地方也不太容易；在更新施工過程中會給居民生活帶來不便。解決這些難題，我們中華民族有傳統美德，鄰里相親、守望相助，我們要發揚這種美德，一起來商量、一起來支持，大家攜起手來，把每一件民生實事一件一件辦實、辦好?！?/p>

01

浙工新村：548戶自掏約5億

幾乎不可復制案例

今年2月，杭州市拱墅區浙工新村正式交付，這是浙江省首個采取自主更新模式進行重建的危舊小區。

2024年4月，浙江省發布《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》的文件。當時，548戶居民自掏約5億重建浙工新村的新聞，再次引發了熱議。

自主更新后的浙工新村

圖源：潮新聞

杭州閘弄口新村、東村、新苑、鐵路宿舍等多個老舊小區，也在那段時間啟動了“小區微更新調查”而引發強烈關注，甚至這幾個老舊小區的二手房市場因此一時間引起不小波瀾。

浙工新村自主更新模式成功踐行，引起了人們的美好暢想，這樣的模式是否可以推廣？

去年我們曾發文認為：

“從實踐經驗來看，要整個小區業主團結一致、統一意見，難度非常大。

總有少數業主出于各種各樣的想法，甚至不排除極端自私的想法，不同意、不出錢、不合作。

所以，即使這樣一件對于老舊小區業主來說是天大喜訊的事情，最終能落地的可能也并不多。”

浙工新村是極其罕見的一個案例，經過了10年的波折才得以推進重建，可以說幾乎是不可復制的。

在全國，單純依靠全體業主自籌資金、自主更新的案例并不多見，從實踐上還是應該走法治化、市場化道路。

02

老舊小區改造

必須也只能法治化市場化

城市有機更新和老舊小區改造，最終要回到法治化、市場化的道路上來，否則對于更多的老舊小區來說，美好暢想可能只是暢想而已。

例如，深圳規定危舊房屋小區95%的業主同意城市更新的，其他5%的權利人的房屋由區級政府予以強制行政征收。

又如，香港規定當90%的業主同意重建時（50年樓齡或以上的建筑物，比例可降低至80%），可由開發商或政府土地整備部門向法院申請強制售賣令，由法院裁定后公開拍賣地塊。

全國政協委員何杰在全國“兩會”期間的建議議案，抓住了問題的要點。

“由國家層面統一立法，制定《城市更新管理法》，是踐行‘人民城市’理念、推動城市治理現代化的關鍵舉措?！?/p>

何杰認為，通過立法，避免政策碎片化問題，解決政府部門與司法機關相互推諉，幫助地方法院解除上位法、下位法的管轄權以及終審權等問題，避免無效率的司法扯皮資源浪費，為全國城市更新提供穩定預期。

從多層住房加裝電梯的進展和阻力就可以看出。

面對可預計的未來，經濟增長放緩、城市化進程放緩，人們特別是居住在老舊小區的業主通過購置新房改善居住條件的能力下降，老舊小區原地改造甚至重建，實在是一件利國利民、實事求是、因地制宜提升人們居住品質的路徑。

官方可以繼續推動，特別是在法律法規上，比如業主在表決時，可以以90%-95%的比例通過，而不至于因為一兩戶業主行使否決權使良好計劃流產。

法律法規也包括明確哪些屬于綜合整治型，哪些屬于拆改結合型。

如果有法律法規這樣基礎性制度的推進，房地產企業也會迅速跟進轉型，從新房開發轉向老舊小區改造。

面對不同的老舊小區，結構加固、外立面改造、加裝或改造電梯、更換門窗、重部管線等等一系列技術性的方案，都可能應運而生。

03

倡導“好房子”

同樣依賴法治化市場化

“好房子”絕不僅僅是將住宅層高提高到3米等問題。

關于“好房子”的理念，最近幾年，多個省市以及多個有情懷的房地產企業已經走在前列，他們對“好房子”的探索和實踐，早已遙遙領先于國家主管部門。

例如，綠城以“高顏值、極賢惠、最聰明、房低碳、全周期、人健康”6大要素為基準打造“好房子”，將《綠城中國好房子產品標準2024》編制成冊，其中有189項嚴于國家標準及行業標準。

如同老舊小區改造一樣，“好房子”的推行同樣依賴于法治化、市場化的道路。

靠美德、靠道德、靠倡導，最終都不如靠法治和市場，不能指望每一家房企都有長期主義情懷。

如果說我們現在的《住宅設計規范》相當于60分的房子，那么就應該把規范的硬性標準提至75分。

至于從75分到90分，可以交給市場。

首先，應該從法律法規層面修訂和提升住宅設計規范。

國家標準的《住宅設計規范》歷經1999年版本、2003年版本，最近一次修訂在2011年，至今已經過去了14年。

時隔14年，無論是市場的需求，還是建筑技術、住宅設計和營造的水準，都發生了巨大變化，但現在仍然沿用著14年前的規范。

比如，規范中，住宅結構只提了安全適用的原則，結構類型、建筑材料、外墻面材料等等都沒有提及。

與時俱進，更新和提升《住宅設計規范》已經迫在眉睫。

其次，在修訂法律法規的基礎上，政府倡導“好房子”應以市場化為導向，讓房企在市場中積極探索和提升標準。

解除一些限制性措施（例如解除商品房限價、更為寬松的計容設計規范等），激勵房企放開手腳多造“好房子”，既讓房企獲得相應的品質溢價，也可以讓購房者買到更高品質的產品，實現雙贏。

無論是老舊小區改造，還是建造“好房子”，最可靠的還是法治化、市場化道路。