民生主題記者會

圖源：新華社

老舊小區(qū)改造和“好房子”，成為近期兩大熱點話題。

3月5日，全國“兩會”的《政府工作報告》，首次在報告中提“好房子”的理念，又表示要持續(xù)推進城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

3月9日，民生主題記者會上，住建部部長倪虹也多次提及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和“好房子”。

住建部部長在記者會上的兩句話，特別引發(fā)人們的關(guān)注：

1、2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實施改造；

2、近期，住建部在組織編制《好房子建設(shè)指南》，也在修訂《住宅項目規(guī)范》，其中有一項，就是把住宅的層高標準提高到不低于3米。

提到城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，這位部長羅列了一組數(shù)據(jù)和工作取得的成就，談到將重點從兩個方面抓好落實，包括：第一，抓體檢，找準問題；第二，抓項目，解決問題。

最后住建部部長還是說，城市更新的這些工作，每一件其實都很不容易，又將希望寄托在了傳統(tǒng)美德上。

“加裝電梯，統(tǒng)一居民意見不太容易；增加停車位，去找到合適的地方也不太容易；在更新施工過程中會給居民生活帶來不便。解決這些難題，我們中華民族有傳統(tǒng)美德，鄰里相親、守望相助，我們要發(fā)揚這種美德，一起來商量、一起來支持，大家攜起手來，把每一件民生實事一件一件辦實、辦好。”

01

浙工新村：548戶自掏約5億

幾乎不可復(fù)制案例

今年2月，杭州市拱墅區(qū)浙工新村正式交付，這是浙江省首個采取自主更新模式進行重建的危舊小區(qū)。

2024年4月，浙江省發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導(dǎo)意見（試行）》的文件。當(dāng)時，548戶居民自掏約5億重建浙工新村的新聞，再次引發(fā)了熱議。

自主更新后的浙工新村

圖源：潮新聞

杭州閘弄口新村、東村、新苑、鐵路宿舍等多個老舊小區(qū)，也在那段時間啟動了“小區(qū)微更新調(diào)查”而引發(fā)強烈關(guān)注，甚至這幾個老舊小區(qū)的二手房市場因此一時間引起不小波瀾。

浙工新村自主更新模式成功踐行，引起了人們的美好暢想，這樣的模式是否可以推廣？

去年我們曾發(fā)文認為：

“從實踐經(jīng)驗來看，要整個小區(qū)業(yè)主團結(jié)一致、統(tǒng)一意見，難度非常大。

總有少數(shù)業(yè)主出于各種各樣的想法，甚至不排除極端自私的想法，不同意、不出錢、不合作。

所以，即使這樣一件對于老舊小區(qū)業(yè)主來說是天大喜訊的事情，最終能落地的可能也并不多。”

浙工新村是極其罕見的一個案例，經(jīng)過了10年的波折才得以推進重建，可以說幾乎是不可復(fù)制的。

在全國，單純依靠全體業(yè)主自籌資金、自主更新的案例并不多見，從實踐上還是應(yīng)該走法治化、市場化道路。

02

老舊小區(qū)改造

必須也只能法治化市場化

城市有機更新和老舊小區(qū)改造，最終要回到法治化、市場化的道路上來，否則對于更多的老舊小區(qū)來說，美好暢想可能只是暢想而已。

例如，深圳規(guī)定危舊房屋小區(qū)95%的業(yè)主同意城市更新的，其他5%的權(quán)利人的房屋由區(qū)級政府予以強制行政征收。

又如，香港規(guī)定當(dāng)90%的業(yè)主同意重建時（50年樓齡或以上的建筑物，比例可降低至80%），可由開發(fā)商或政府土地整備部門向法院申請強制售賣令，由法院裁定后公開拍賣地塊。

全國政協(xié)委員何杰在全國“兩會”期間的建議議案，抓住了問題的要點。

“由國家層面統(tǒng)一立法，制定《城市更新管理法》，是踐行‘人民城市’理念、推動城市治理現(xiàn)代化的關(guān)鍵舉措。”

何杰認為，通過立法，避免政策碎片化問題，解決政府部門與司法機關(guān)相互推諉，幫助地方法院解除上位法、下位法的管轄權(quán)以及終審權(quán)等問題，避免無效率的司法扯皮資源浪費，為全國城市更新提供穩(wěn)定預(yù)期。

從多層住房加裝電梯的進展和阻力就可以看出。

面對可預(yù)計的未來，經(jīng)濟增長放緩、城市化進程放緩，人們特別是居住在老舊小區(qū)的業(yè)主通過購置新房改善居住條件的能力下降，老舊小區(qū)原地改造甚至重建，實在是一件利國利民、實事求是、因地制宜提升人們居住品質(zhì)的路徑。

官方可以繼續(xù)推動，特別是在法律法規(guī)上，比如業(yè)主在表決時，可以以90%-95%的比例通過，而不至于因為一兩戶業(yè)主行使否決權(quán)使良好計劃流產(chǎn)。

法律法規(guī)也包括明確哪些屬于綜合整治型，哪些屬于拆改結(jié)合型。

如果有法律法規(guī)這樣基礎(chǔ)性制度的推進，房地產(chǎn)企業(yè)也會迅速跟進轉(zhuǎn)型，從新房開發(fā)轉(zhuǎn)向老舊小區(qū)改造。

面對不同的老舊小區(qū)，結(jié)構(gòu)加固、外立面改造、加裝或改造電梯、更換門窗、重部管線等等一系列技術(shù)性的方案，都可能應(yīng)運而生。

03

倡導(dǎo)“好房子”

同樣依賴法治化市場化

“好房子”絕不僅僅是將住宅層高提高到3米等問題。

關(guān)于“好房子”的理念，最近幾年，多個省市以及多個有情懷的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走在前列，他們對“好房子”的探索和實踐，早已遙遙領(lǐng)先于國家主管部門。

例如，綠城以“高顏值、極賢惠、最聰明、房低碳、全周期、人健康”6大要素為基準打造“好房子”，將《綠城中國好房子產(chǎn)品標準2024》編制成冊，其中有189項嚴于國家標準及行業(yè)標準。

如同老舊小區(qū)改造一樣，“好房子”的推行同樣依賴于法治化、市場化的道路。

靠美德、靠道德、靠倡導(dǎo)，最終都不如靠法治和市場，不能指望每一家房企都有長期主義情懷。

如果說我們現(xiàn)在的《住宅設(shè)計規(guī)范》相當(dāng)于60分的房子，那么就應(yīng)該把規(guī)范的硬性標準提至75分。

至于從75分到90分，可以交給市場。

首先，應(yīng)該從法律法規(guī)層面修訂和提升住宅設(shè)計規(guī)范。

國家標準的《住宅設(shè)計規(guī)范》歷經(jīng)1999年版本、2003年版本，最近一次修訂在2011年，至今已經(jīng)過去了14年。

時隔14年，無論是市場的需求，還是建筑技術(shù)、住宅設(shè)計和營造的水準，都發(fā)生了巨大變化，但現(xiàn)在仍然沿用著14年前的規(guī)范。

比如，規(guī)范中，住宅結(jié)構(gòu)只提了安全適用的原則，結(jié)構(gòu)類型、建筑材料、外墻面材料等等都沒有提及。

與時俱進，更新和提升《住宅設(shè)計規(guī)范》已經(jīng)迫在眉睫。

其次，在修訂法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，政府倡導(dǎo)“好房子”應(yīng)以市場化為導(dǎo)向，讓房企在市場中積極探索和提升標準。

解除一些限制性措施（例如解除商品房限價、更為寬松的計容設(shè)計規(guī)范等），激勵房企放開手腳多造“好房子”，既讓房企獲得相應(yīng)的品質(zhì)溢價，也可以讓購房者買到更高品質(zhì)的產(chǎn)品，實現(xiàn)雙贏。

無論是老舊小區(qū)改造，還是建造“好房子”，最可靠的還是法治化、市場化道路。