北京一民營企業在訴訟中遭遇“翻燒餅”式判案。

“案件一審勝訴，二審、重審一審在事實采信、合同效力及對其未違約認定都完全一致的情況下，卻得出與原一審判決截然相反的結果。”保羅公司控訴稱，其在北京市朝陽區法院打官司時，遇到“一案兩判”。

筆者注意到，這起案件曾引起相關媒體報道和多位人大代表關注。不過，糾紛仍未得到解決，當事人困在訴訟程序里已達六年。

糾紛起源可追溯到二十年前。一方是北京保羅集團有限公司（下稱“保羅公司”），一家在京經營超過20年的民企；另一方是紅領巾公園，位于北京朝陽門外八里莊，東四環路穿園而過。

雙方因紅領巾公園附屬樓的租賃問題陷入爭議。2024年9月25日，《經濟觀察報》以“項目爛尾、對簿公堂，爭議公產經營”為題對這起糾紛進行了報道。

據報道，紅領巾公園南門東側的仁和立大廈，曾爛尾多年。2007年1月，保羅公司與紅領巾公園正式簽署《合作協議》，約定由保羅公司完成建設爛尾樓（即仁和立大廈），其可獲得20年經營權。每年需繳納250萬元租金及150萬元綠化費。租金每五年增加20萬元。

此后，保羅公司為爛尾樓投入1000萬元左右資金，并于2012年完成建設。項目竣工后，紅領巾公園和保羅公司簽署了一份補充協議，雙方約定從2012年7月1日起租。根據這一約定，租約要在2032年6月底才到期。

2019年，雙方之間的合作突生變故。紅領巾公園向保羅公司發出《解除房屋租賃合同通知書》，理由是保羅公司違反了合作協議第二條：在符合國家法律規定和公園特點的思想教育、青少年特色的正常經營范圍內開展合作經營，原則不做他用，更不能非法經營。

《經濟觀察報》的報道中提到，保羅公司拿到項目經營權后沒有自己經營，轉租給北京仁和立物業管理有限公司，后者將仁和立大廈的房屋出租給桔子酒店、同仁堂藥店、旅行社等商戶。

筆者有所疑惑，租用已有七年之久，紅領巾公園為何在“一夜之間”突然發現案涉大樓被“另作他用”？這是解約的真實原因嗎？

并不是！

保羅公司負責人武慶對媒體記者說，2019年7月前后，紅領巾公園要求將租金從約1元/平方米/天漲至約4.6元/平方米/天，雙方進行了三輪租金談判，最終沒有談妥。“保羅公司愿意接受上調租金，但無法接受一次性上漲四倍。”

此后，紅領巾公園不再接收保羅公司支付的租金，改向仁和立公司直接收取房屋占用費。

2019年9月，保羅公司將紅領巾公園訴至法院，要求紅領巾公園繼續履行合作協議及補充協議；若解除協議，賠償保羅公司相應的損失。

庭審中，紅領巾公園不同意繼續履約，也不愿意賠償，稱保羅公司改變房屋的使用用途，轉租后已經獲利上千萬元，不存在任何損失，“紅領巾公園將保留向保羅公司（要求）返還非法獲利的權利。”

保羅公司則認為，2012年至2019年期間，案涉樓的產權方——朝陽區園林綠化局配合商戶辦理工商注冊登記，說明認可了仁和立大廈的商業和辦公用途；而且，仁和立大廈至今仍維持原來的用途。

2021年10月，北京市朝陽區法院對此案作出一審判決：保羅公司勝訴。法院認為，雖然合作協議約定只能用于思想教育和青少年特色等主題方面，但雙方約定內容并不具體；而且作為產權單位，朝陽園林綠化局為商戶辦理工商注冊出具營業場所證明，客觀上確認了房屋的實際用途。

紅領巾公園不服一審判決，提起上訴。2022年5月，北京市第三中級法院作出裁定：因此，撤銷原判、發回重審。筆者注意到，二審的《裁定書》中只簡單提了一句“一審判決認定的基本事實不清”，并未詳述。

2024年4月，朝陽區法院重審后，判決保羅公司敗訴。法院認為，雖然合作協議和補充協議是雙方真實意思的表示，但由于整改政策的出臺而喪失了繼續履行的現實可行性，由此不宜按原來約定的期限繼續強制履行。

法院判決中提到，經查，2019年4月間出臺了涉公園配套用房出租事宜的整改政策，紅領巾公園配套用房被列入整改范圍。

不繼續履約了，那么，保羅公司所提賠償的訴求該得到支持吧？朝陽區法院則稱，雙方租賃合同解除因為整改政策的出臺所致，保羅公司以紅領巾公園違約為由要求賠償損失，缺乏事實和法律依據。

也就是說，讓法院判決“翻燒餅”的是2019年出臺的整改政策。令人費解的是，保羅公司因“被解約”而利益受損，居然不能獲得賠償。這是法律追求的公平和老百姓認可的正義嗎？

據報道，紅領巾公園南門東西兩側的附屬樓原本都爛尾，正是保羅公司介入，東側附屬樓才建設完工并能投入運營，西側附屬樓仍是爛尾樓。

至此，筆者腦海中莫名回顧起“東郭先生和狼”的故事。保羅公司當初注資“救活”仁和立大廈，是為了做慈善嗎？

這起糾紛除引得媒體聚焦和報道外，還引發多位人大代表關注。保羅公司向一位全國人大代表寫信求助時稱，朝陽區法院在重審此案的過程中，存在“一案兩判”、適用法律錯誤的嚴重問題。目前，該公司已上訴。

據悉，這位人大代表將自己接到的群眾來信轉給最高法，請其依法公正辦理。

筆者注意到，朝陽區法院重審后改判的依據主要是《合同法》第一百一十條羅列的“除外”情形，即“法律上或者事實上不能履行”。

何為“法律上或者事實上不能履行”？北京市高院一位法官曾在其撰寫的典型案例中專門作了詳細闡述：法律上不能履行，是指雙方在訂立合同的時候合同是可以履行的，但在合同實際履行的時候，法律和法規禁止進行這樣的履行行為；事實上不能履行，是指標的已客觀不能履行和永久不能履行。

那么，整改政策能算法律層面的“不能履行”情形嗎？筆者的理解，政策不是法律。即便如判決中提到“整改政策”，也要分清其是否屬于國家或地方政府層面出臺的“禁止性規定”，如國家對于學科培訓出臺的“新規”。這類“禁止性規定”會影響相關民事合同的繼續履行。而整改類政策，只是單位或部門決策，顯然非禁令類的法律法規。

再聚焦此案，事實層面的“不能履行”，就更難以得出結論了。因為，案涉房屋目前仍保持著原來的商租用途，何談“客觀不能履行和永久不能履行”？

筆者的淺薄認知：這不就是簡單的“漲租不成、單方毀約”情形？當然，紅領巾公園“毀約”的背后，有整改政策的倒逼。不過，在司法審判中，法律的效力是不是高于政策的效力？

一起不算復雜的租賃爭議案件，從起訴立案至今，已經過6年審理，尚無定論。這似乎不符合法院系統追求的高質效辦案要求。

媒體輿論監督與人大代表監督疊加，能否讓該案結果變得更易被各方理解和接受，實現“案結事了”？拭目以待！