比較一下寶中今天剛剛掛牌的這塊寶地。

技術指標來看，第一感覺，地塊氣質上非常像深圳灣的東角頭地王，而技術指標上則非常像去年底的后海地王。

地塊地段位置在甲岸路和金科路交匯處，歡樂港灣西岸旁，與JW萬豪酒店相鄰，距離海岸線僅約300米，地圖實測距離5號線寶華站大約900米，是寶中近年來最臨近海岸線的涉宅用地。官方此前已有推介，推廣語極其夸張：“此宗地是寶中近五年首次釋放的黃金商住靚地，是城市核心最后一塊拼圖，同時也是寶中最大體量的集中連片凈地，建設規劃“文旅商業地標+高端酒店+海景天際住宅”三大業態，打造成“文旅商住綜合體天花板”。

地塊占地4.75萬平米，建面27.1萬平米，容積率5.7，沒有超過純住宅6.0的上限，并且商業部分沒有增加任何容積率，這不多見（可能是因為限高的緣故）。起拍價86.27億，起拍樓面價3.1834萬/平米。項目要求限高150米，沿海瀾路首排建筑高度不宜超過40米，沿濱江大道首排建筑高度不宜超過100米。

重點部分是，這塊地的商業比重大。商業總體10.25萬平米，酒店35000平米，住宅只有13.23萬平米。其中細致規定了：商業面積中的8萬平米限整體轉讓，其余22500平米允許轉換為酒店或商務公寓，若轉換為酒店，需與酒店（35000平方米）一并整體轉讓；不轉換的，與80000平方米商業一并限整體轉讓。總之就是，只能整體轉讓，不能打散賣。

這么計算，該地塊的住宅占比只有48.8%，不到50%，而商業和酒店占比50.74%。

這是今年出讓的第二塊宅地，也是深圳疫情結束以來第三塊有可能沖過百億的地塊，并可能是2025年深圳的總價地王，在最近京滬廣深杭蓉一線城市地王頻出的背景下，市場對此飽含期待，希望地王熱能夠傳導到深圳，也來一個破新高——總價沖破去年底后海地王的185.12億地王，或者單價沖破7.04萬/平米。

我說一下我上述的兩個感受。

第一，這塊地在氣質上與深圳灣的東角頭地王極其相似——如果商業比重壓縮的話，幾乎是一模一樣。同是在深圳的最核心的黃金地段位置，擁有超前與頂格的規劃，并且經過10余年開發都已基本成型，都擁有稀缺自然資源（無敵海景）與稀缺人文景觀資源（大型文旅公園），找不到大的槽點，這樣的配套價值恰是做頂級豪宅的必備。

深圳愿意拿出來這樣的地塊，背后邏輯如深灣玖序、后海地王如出一轍，愿意拿出壓箱底的寶藏地塊出來——這塊地也是調規而來，從先前的商業用地調整為二類居住+商業地塊。也和京滬廣杭蓉今年屢爆地王的背后原因一致，都是政府拿出黃金地段的項目出來招徠開發商。

這樣的地塊，在整個城市的房地產發展歷史上，都太少太少了。故此，項目到4月底正式出讓時會被開發商熱烈拼搶，將是毫無疑問的，地塊破百億將是一個基本判斷，只是破多少的問題——100億總價雖高，但彼時樓面地價也僅是3.69萬/平米，就是全算到住宅身上單價也不過7.56萬/平米，照樣能算過賬。在先前的推介會上，已經有諸多央企國企開發商表達了熱烈的興趣，相信寶安王鴻榮源也一定不會袖手旁觀。

第二，這塊地在技術指標上與后海地王極其相似，后者會成為前者的出價基礎。這是我認為兩者完全可以放在一起比較的直接原因，反而在氣質上，寶中地王和后海純城市景觀地王不太相似，更近于東角頭。《》《》。

技術指標上兩者類似度極高，比如在各類行政管制全部解除，全部都一樣。但其它技術指標各有優劣，這是重點，這一點可能會影響到開發商的測算，我認為開發商對寶中地王的出價，將會高度參考后海地王：

1）取消了所有的限制。

這一點我還是寫出來，因為這是各地一線城市在今年以來頻出地王的非常重要的特征。而這一做法，可以說是從深圳開始的。各地政府全部在寶藏地塊上取消了之前的所有規管措施，包括不限于限價、90·70、保障房配建等等，并且對于競買者也全部取消了限制性要求，要知道在之前數年的地塊出讓里，政府經常使用這種手段把地塊賣給自己想賣的人手里。在這次的寶中地塊，和去年的后海地王，競買者的要求都沒有了，重新回到了“價高者得”的傳統規則里，這是為何近來所有寶藏地塊都出現了開發商拼搶、而不再有“底價成交”的原因所在。

2）體量相若，寶中占優。

兩者體量相若，后海地王占地3.86萬平米，建面26.3萬平米，容積率8.0。限高250米，須設計地標不低于200米。

寶中地王占地略大，但容積率只5.7，所以總建面相若，容積率上更有優勢，相應結果居住密度會更低一些。后海地王的容積率太高了，參考上海、杭州的地塊質量，深圳其實可以把容積率適當打下來，搞太多超高層不是城市之福。

高度上寶中地王也占優，最高是150米（大約50層，按照新規可能50層都不到），比后海地王低，且是梯級設計要求，遮擋性基本可以排除。

3）寶中業態配置苛刻。

兩者高度相似的部分主要在于業態配置——均規劃了相當體量的商業業態，尤其是在后海地王上面“莫名其妙解禁”的商務公寓又出現在了寶中地塊。

后海地塊商業1萬平米，商務公寓7萬平米，其中4萬可分割轉讓，3萬平米限整體轉讓。并鼓勵用途合理轉換，3萬平米的商務公寓可全部轉為等面積的酒店。而寶中地塊，商業及酒店部分共10.25萬平米，并且全部要求整體轉讓。

算比重，后海地塊住宅占比67.3%，商業及商務占比30.4%，而限整體轉讓之商務公寓占比只有26.6%。相比之下，寶中地塊住宅占比只有48.8%，而全部要求整體轉讓的商業和酒店占比50.74%。

眾所周知，這樣的地塊基本上只有住宅是市場青睞的，高端商業、高星級酒店都是重運營資產，想做到賺大錢很不容易，不虧就不錯了，而深圳的商務公寓市場也基本廢了。

所以，這是我認為這塊地的苛刻之處，這一點要比后海地塊遜色太多，這將是開發商算價的重點。而寶安區政府為何要這樣規劃，我個人也實在費解。這塊地現狀左邊一個壹方城超大型的購物中心，右邊一個歡樂港灣已經是文旅式商業目的地，為什么還要規劃如此龐大的商業面積，而且還要重復定位再做一個文旅？是認為之前的萬豪酒店+歡樂港灣不成功？

總結來說，以后海地王作為比較基礎，寶中地塊的優點在于：

擁有無敵海景，以及一流的城市配套資源；容積率更低，居住舒適度更好；當前市場氛圍轉暖，開發商搶地熱情高漲。

而劣勢在于：

地塊非住宅配比太高，住宅占比低，對地價天花板有制約；商業重資產運營，做文旅商業地標不容易賺錢；靠近沿江高速，會有噪音。

第三，最后來算價格。

去年底后海地王，起拍價高達126.5億元，起拍樓面價4.81萬元/平米。經295輪競價，由華潤+中海聯合體以185.12億元競得，溢價58.6億元，溢價率46.31%，樓面地價70387.83元/平方米。

寶中地王的起拍價低——只有3.18萬/平米。目前周邊二手房可以壹方中心作為參考最合適，大約均價在13萬/平米以上。考慮到未來這塊地放松了所有管制，開發商通過更強的產品設計，實現15W+/平米左右的價格，是有機會的。當然，對開發商來說，他們做地價測算肯定不會把價格打滿，而是會保守測算。

以上述綜合分析來看，考慮到起拍單價低以及近來的市場氛圍，這塊地的溢價率很大概率會超過后海地王，但是我的理解上限總地價大約在150億，超過我真的只能驚呼了，彼時折算單價大約5.54萬/平米。但是考慮到那么大體量的商業，開發商想在13萬平米的即售住宅上收回回報，感覺這筆賬不好算。

因此，拼搶是肯定的，因為沒有對競買者設限。同時，過百億是肯定的，但不可能達到后海地王的總價也是肯定的，也許就在140億左右吧。沒那個水平算得細，問天打卦了。

你們覺得呢？