開發商虧麻了，出路在哪兒？

自從行業2021年下半年進入調整期，房企發年報就不似往年般熱鬧了。

今年更顯冷清，連萬科都不開業績會了，炸天團深感：

地產行業真的變了！

3月初，不少上市房企陸續就發了2024年業績預告。

當時有報道統計，90家發業績預告的企業中，有60家都是虧損的。

其中，33家屬于連續虧損，27家都是首次虧損。

甚至在虧損企業中還能看到一些龍頭房企的身影。

這場利潤集體滑坡背后，隱藏著行業特有的"延時炸彈"——那些2019年至2021年間瘋狂拿下的高價地塊，正通過房地產行業獨特的結算機制，在三年后引爆房企利潤表。

克而瑞曾做過統計，2019年至2021年這三年，土地市場高價地頻出，區域樓板價持續刷新紀錄，尤其是2020年下半年至2021年上半年，64%的高價地塊均誕生于這期間。

當這些地塊進入結算周期，開發商的毛利率被直接壓垮。

但慶幸的是，當下房企地產開發業務的營收、凈利潤等數據更多對應的是房企過往2~3年前的項目狀況。

這些數據給業界的感覺很悲觀，但炸天團相信：

伴隨市場受政策助力開始筑底，以及房企迎來新的結算周期，業績與市場的割裂感會逐漸消失，房企也有望在2025年實現利潤的筑底。

而且也應該看到，即使是在房企大面積虧損的情況下，依然有創造利潤的“幸存者”。

比如華潤、中海、綠城，甚至還有民營房企龍湖、濱江，等等。

房地產是周期性較強的行業。

這一輪調整至今，地產行業的風險已經基本出清，在新的周期里，哪些企業能突圍，或許答案就在這些“幸存者”身上。

01

幸存者密碼一：狙擊高能級城市，在確定性中捕捉確定性

面對新的行業環境，房企為業績回升也在加速對于發展路徑的探索。

梳理2024年盈利的房企，有兩條發展路徑愈發清晰。

一條是繼續深耕地產開發業務，比如中海、綠城等房企，但這類房企在布局時會傾向于聚焦一線城市、高能級二線城市，在確定性最高的市場里減少市場波動的影響。

這種戰略的本質是風險定價的重構：

當行業平均利潤率跌至個位數，唯有在供需關系相對健康的高能級城市，房企才能通過產品溢價維持盈利空間。

此前中海的管理層在業績會上就提到，雖然全國商品房銷售規模較行業高峰下降了近一半，但市場規模仍然近十萬億，是一個巨大的市場。

所以中海選擇繼續深耕在不動產開發這個主航道。

2024年，中海系列公司1640.4億元的銷售額來自于香港以及北上廣深5個地區，占比超60%。

“只打確定性戰役。”同樣選擇用城市能級對沖市場波動的還有綠城。

綠城管理層曾表示，綠城目前的打法就是聚焦核心城市，集中在安全區域，提升抗風險能力。

2024年，綠城在北上杭3個城市全年新增貨值553億元，同時權益進一步提升到79%，同比提升5個百分點。

這些數字背后，是房企們對安全邊際的極致追求。

就像頂級米其林餐廳只選用特定產區的食材，房企們也在用"城市精選"策略在動蕩市場中構筑護城河。

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幸存者密碼之二：經營性業務破局 從"賣房子"到"造生態"

除了堅守者，一個行業還需要一些開拓者。

當房地產存量開發見頂，這也意味著這個行業里的主體需要去開拓一些新的賽道。

早在2024年時，多個頂層會議中就開始提到房地產發展新模式。

到2025年，“持續用力推動房地產市場止跌回穩”“加快構建房地產發展新模式”被寫入《政府工作報告》。

房地產發展新模式正成為行業打破舊桎梏，煥發生命力的新動能。

這也是華潤、龍湖等當前還在盈利的房企開辟出的“第二戰場”。

2024年，華潤經營性業務利潤貢獻突破40%，龍湖非開發業務營收占比超20%，這些數字背后是商業邏輯的徹底顛覆：

這些企業已經不再是單純的空間建造者，而是進化為服務城市的生態營造者。

作為龍湖的經營性業務，商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造等航道協同發力，在傳統開發業務低迷時撐起了利潤基本盤。

去年，龍湖這四條經營性業務航道收入、利潤均保持同比增長。

商業投資、資產管理等運營業務板塊不含稅租金收入為135.2億元，同比增長4.5%，毛利率高達75%。

以物業管理、智慧營造為主的服務業務板塊不含稅收入為131.9億元，同比增長10.4%，毛利率為31.4%。

在此貢獻下，龍湖2024年取得股東應占溢利104億元，實現毛利額204.1億元，毛利率為16%。

華潤的"大資管"版圖更是令人震撼：4621億管理資產、16個新開購物中心、5.6萬間長租公寓，搭配REITs金融化通道，構建起完整的資產生命周期閉環。

這種轉型本質上是對抗行業周期的"諾亞方舟"。當開發業務的波動性愈發劇烈，經營性業務提供的穩定現金流猶如定海神針。

無論是龍湖給出的“至2028年，經營性收入占比提升至50%”，亦或是華潤管理層透露的"50%利潤均衡目標"，都預示著房企正在從"賺快錢"轉向"賺長錢"的商業模式。

結語

當七成房企仍在虧損泥潭中掙扎，這場行業大洗牌已經演變為商業智慧的終極較量。

面對2025年的利潤筑底預期，行業的陣痛仍將持續，但曙光已然顯現，房地產行業的新舊動能轉換已進入關鍵階段。

無論是中海式的精準打擊，還是華潤、龍湖式的生態重構，都在證明一個真理：

在劇變時代，唯有敢于打破舊有范式，建立新生存邏輯的企業，才能成為下一個周期的領跑者。

在這場生死突圍中，房企們需要完成三重蛻變：

從土地紅利轉向運營紅利，從規模導向轉向利潤導向，從開發商轉向服務商。

那些成功穿越周期的企業，必將建立起包括城市深耕能力、資產運營能力、金融創新能力在內的全新競爭力體系。

且將看著，房地產的終局，很可能就藏在當下這些盈利房企的轉型密碼中。

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