透視財報，解讀濱江集團的韌性與遠見

又到了上市房企集中“曬收成”的時候了。

房地產作為國民經濟的支柱產業，過去一年低位運行，中央以去庫存為導向頻出寬松政策，降購房門檻、優化契稅刺激需求，鼓勵收儲并收縮供給。商品住宅庫存去化周期自9月現拐點后持續下降但仍處高位，銷售及新開工降幅收窄。政策提振短期需求，但市場止跌回穩仍需時間修復信心，房地產發展新模式持續推進中，挑戰前所未有。

可盡管如此 震蕩，仍有選手交出了一份穩中有進的“成績單”。把視線投射到濱江集團，大抵可視作行業樣本。

4月25日，濱江集團公布了2024年年報，“答卷”一如既往地優秀。

全年銷售額1116.3億元，首次躋身克而瑞TOP10（第9位），且是唯一入圍的民營房企，杭州市場連續7年銷冠。

杭州土儲占比70%，省內經濟強市占20%；新增土儲聚焦杭州，市場占有率37%，持續領先。

2024年末有息負債僅為305億元；負債降低的同時，融資成本進一步降低，2024年末僅3.4%，創造歷史新低；“三道紅線”依舊全綠。

01

房地產“民企一哥”當仁不讓

銷售額直接反映了一家房企的銷售能力和市場占有率，銷售排名更是房地產市場地位的終極標尺。

2024年，濱江集團實現銷售額1116.3億元，位列克而瑞行業銷售排名第9位，首次進入克而瑞全國房企TOP10陣營，排名較2023年提升2位，同時也成為TOP10中唯一的民營房企，其余9家不是央企就是混合制房企。

也就是說，濱江集團成為了當仁不讓的房地產“民企一哥”。

△數據來源于克而瑞

對于這個結果，濱江集團掌門人戚金興在去年12月26日舉行的媒體懇談會上早有說明：“濱江能進全國前十，不是說我們的銷售額提高了。2024年的行情大家都知道，和2023年相比，濱江的銷售額也下滑了。但是，濱江受的只是輕傷，而很多房企受了重傷?！?/p>

濱江集團的銷售表現相對健康，是區域深耕、財務穩健、高效組織和戰略前瞻性等因素共同做支撐的。

其一，在大本營杭州，公司連續7年榮獲杭州市場銷售冠軍，這說明其區域深耕策略的成功。銷售額集中在高能級城市，將帶來更高的利潤率和更穩定的需求，同時降低風險。這也

與其70%在杭州的土儲策略形成呼應，充分確保銷售可持續性。

其二，截止報告期末，濱江集團尚未結算的預收房款為1253億元，可結算資源充裕。預收房款意味著同等的現金回流，增加財務安全性，現金也能為未來潛在的業績增長提供保障。

其三，財報中提到，無論從杭州、全浙江省還是全國的地產商看，濱江集團人員的精干高效都具有領先優勢。極簡組織架構和高人效支撐銷售效率，使其在同樣市場條件下能夠更快去化項目。

其四，也是最重要的一環，戰略前瞻。2023年年末，戚金興就為2024年定下了基調：主動臥倒，匍匐前進。正是這非常務實的8個字，讓濱江集團在非常嚴峻和不確定的市場狀況下，超額完成了既定目標。

營收方面，報告期內，濱江集團實現利潤總額59.34億元、凈利潤37.91億元，分別以17.85%和32.94%的同比增速跑贏營收增長，持續保持其強勁盈利能力；同時歸屬于上市公司股東的凈資產逆勢增長8.8%至275.28億元，在行業深度調整期凸顯財務底盤穩健性。

02

土儲避險邏輯清晰

2024年，濱江集團在土地市場展現極強的戰略定力。

公司全年新增23宗土地中，資源進一步向核心城市聚集，2024年在杭州單城獲取22宗土地，占全年拿地總數的95.65%，這一比例較2022年的97.44%、2023年的85.29%略有波動，但仍延續了深耕杭州的戰略主線。

截止報告期末，公司土地儲備中杭州占70%，浙江省內非杭州的城市包括金華、湖州、寧波等經濟基礎扎實的二三線城市占比20%，浙江省外占比10%。

這種強聚焦的布局策略，與戚金興在2023年提出的“杭州占比60%、省內30%、省外10%”的規劃高度吻合。

△濱江集團在杭州土地開拓分布圖

2025年，濱江集團土地策略的靈活調整，更印證了企業的市場敏感度。根據公告，截至目前，濱江集團年內已獲取12宗土地，杭州多達8宗。

更值得關注的是今年濱江集團在杭州核心地段展現的戰略魄力：2月以6.5萬元/平方米樓面價獲取湖墅單元地塊，3月經過72輪競價后以7.74萬元/平方米刷新杭州住宅地價紀錄，拿下水電新村地塊。

這兩宗高價地塊的獲取，既體現了濱江集團對杭州高端市場的信心，也凸顯其精準把握土地市場窗口期的能力。高價地塊往往伴隨高貨值，若后續產品定位與市場需求匹配，有望成為利潤增長點。

可以看出，濱江集團的土儲呈現清晰的避險邏輯：高度聚焦房地產需求韌性強的杭州，適當布局浙江省內其他有人口凈流入支撐的城市，以及謹慎落子省外嚴控陌生市場風險。多年布局下來，已為自己構建了一道“抗波動”護城河。

03

財務安全的“三角支柱”

濱江集團在2024年展現出卓越的財務管控能力。企業嚴格遵循“三道紅線”監管要求，連續多年保持“綠檔”安全區間。

截至報告期末，公司權益有息負債規模為305億元，較年初減少55億元，降幅達15.3%。權益貨幣資金余額同步增長至327億元，較年初提升10.47%。

這是企業歷史上首次實現權益貨幣資金對權益有息負債的完全覆蓋，標志著財務安全邊際的實質性突破。

并表有息負債規模進一步壓縮至374.34億元，較上年末減少40.83億元，債務總量控制成效顯著。

企業的債務結構呈現高穩定性特征。銀行貸款在并表有息負債中占比83.2%，直接融資僅占16.8%，這種以銀行信貸為主的融資結構有效降低再融資風險。

債務期限配置更趨合理，短期債務規模103.68億元，在總債務中占比28%，顯著低于371.4億元的期末貨幣資金儲備?，F金短債比達到3.58倍，短期償債能力處于行業領先水平?？鄢A收款的資產負債率進一步優化至57.88%，凈負債率低至0.57%，核心指標均遠優于行業安全閾值。

融資成本持續下行的曲線印證資本市場信任度。

企業綜合融資成本從2020年的5.2%逐年遞減，2024年降至3.4%，較上年末再降0.8個百分點，這一降幅在民營房企中極為罕見。融資成本下行趨勢不僅反映金融機構對項目資產質量的認可，更體現資本市場對其經營韌性的長期看好。已注冊完成尚未發行的短期融資券額度13億元、中票額度11億元，可根據市場窗口靈活補充流動性。

△濱江集團歷年利率表

銀行授信儲備構筑堅實資金后盾。

截止2024年末，公司共獲銀行授信總額度1215.54億元,授信額度已使用338.67億元，剩余可用876.87億元，占總額度的72%。充裕的授信空間賦予企業極強的逆周期操作能力，在土地市場出現機會時可快速調動資源，而無需依賴高成本非標融資。

經營性現金流管理能力持續領先行業。

報告期內企業經營活動現金流凈額達76.68億元，連續多年保持凈流入狀態。這一數據與凈利潤37.91億元形成良性互動，證明利潤增長具有扎實的現金流支撐。

可以看到，貨幣資金存量與債務結構的匹配度、融資儲備與業務發展的協同度、現金流創造與利潤增長的同步度，共同構成濱江集團財務安全的“三角支柱”。

△濱江集團董事長戚金興

在行業普遍承壓的2024年，濱江集團證明民營房企仍可兼顧規模與安全。對于2025年，戚金興表示，濱江的戰略依然是匍匐前進，但是做好了隨時“站起來”的準備——

規模穩住在1000億左右，行業排名穩在15名以內，銷售額占行業的規模穩定在1%以上；穩定在熟悉的城市、地段，做穩定的項目；繼續和優秀的伙伴穩定合作。

什么時候會“站起來”？戚金興坦言，行業止跌回穩之日，就是濱江站起來抓住新一輪機會之時。有理由相信，步入新階段，這家有韌性、有遠見的房企，將通過“區域聚焦+財務自律”的雙輪驅動，繼續書寫它穿越周期的成長敘事。