上個月，航宇微、陽普醫療、世榮兆業、寶鷹股份、格力地產等五家企業都接到了一紙通知，通知的內容各不相同，說的事卻是一樣的：

母公司的股權結構，將發生變化。

這五家企業干的行業迥異，但都有著同樣的爹。他們都是珠海市的國企，主管部門都是：

珠海市國資委。

在此之前，有關珠海市國資整合重組的傳聞，在珠海其實沸沸揚揚了。隨著文件下發，靴子終于落地。

這次整合里，最有意思的是，格力地產的控股股東珠海投資控股有限公司（即“海投公司”）被無償劃轉給華發集團。

從珠海房地產的“三駕馬車”之一，到現在成為華發卑微的“三級子公司”，格力地產這幾年命運多舛。

接到通知的第二天，華發的人就來到格力地產，正式宣布接管。3天后，工商變更登記完成，海投公司被正式劃轉到華發集團旗下。來自華發集團的郭凌勇，成為海投公司董事長。

5月8日，格力地產上市公司的正式變更為珠免集團，這家國資房企，徹底退出歷史舞臺。

1

格力地產的歷史最早可以追溯到1985年，珠海經濟特區工業發展總公司（格力集團的前身）開發北嶺工業區，正是格力地產最早進行的土地開發和建設項目。

但由于經營不善，直到本世紀初，公司仍然資不抵債。2004年，時任格力房產公司總經理梁華應因財務問題被捕。

這一年，格力集團副總裁魯君四接過這項業務，并逐漸對格力地產的土地資源、人員、產品、品牌等進行梳理。

當時的格力集團由創始人朱江洪掌舵。朱是技術出身，雖對房地產不太內行，但也支持這項業務。

2009年，格力地產借殼上市。上市前一年，朱江洪說：

房地產業將與工業、物流業一起，成為集團今后的三大核心產業。

魯君四也準備大展拳腳。他對格力地產的優勢心知肚明，那就是：

格力工業的品牌覆蓋和品牌效應。

魯君四還說，格力地產將進入高速發展期，未來5年銷售額和利潤的年遞增速度不低于30%。

但在2012年，董明珠成為格力集團董事長，格力對房地產的定位開始發生變化。

董大姐口頭上對房地產十分不屑，曾公開說：

房地產行業賺錢太多、太快，很容易就讓人將奉獻的精神丟掉。

但沒過幾年，董大姐就悄悄成立公司，和時任的珠海市國資委主任李叢山一起去江西贛州參加活動，并干起了房地產。

當然，這是后話。

2015年，格力地產被劃轉給海投公司，正式脫離格力集團。

失去了母公司的支持，格力地產開始對資金密集型的地產業務踩剎車，并發展一些多元化業務。

格力地產并不是一家純粹的開發商。還在格力集團旗下時，就曾涉足口岸經濟、海洋經濟等產業。后來一度收購科華生物，進軍生物醫藥領域。疫情期間，他們還：

賣過口罩。

至于房地產業務，格力地產的策略是：只做精品。

在魯君四的帶領下，他們并沒有像其他房企一樣，大刀闊斧地追求規模。格力地產的銷售額從未超過百億，在樓市癲狂的那幾年，他們在榜單上完全排不上號。但因為產品品質尚可，在圈內也贏得一個名聲：

小而美。

但很快，轉折點就來了。

2

2020年，國企改革三年行動拉開帷幕。在珠海市的規劃中，珠海免稅集團將被并入格力地產，并實現整體上市。

2020年初，魯君四被任命為珠海免稅集團董事長，同時管理兩家企業。

當年5月，格力地產宣布將收購珠海免稅100%的股份。珠海免稅擁有多個免稅店和免稅商場，是妥妥的現金奶牛。

受此影響，格力地產復牌后，股價一度大漲。

但當年年底，魯君四被證監會立案調查，理由是：

涉嫌內幕交易。

官方一直沒有公布調查結果，但格力地產收購珠海免稅一事，就此擱淺。

2022年6月的一天，魯君四忽然被江西上饒警方帶走。同一時間，他被免去格力地產董事長。

魯被帶走后不久，兩份舉報材料開始在網絡上流傳。從材料的落款時間不難看出，格力地產當時對此早有預料，并提前準備了材料。

其中一份材料披露，格力地產停牌前，有多個股票賬戶交易異常，后來因此獲利，其中不少賬戶的戶主為：

江西上饒籍。

至于魯君四本人，舉報信稱，很可能是遭遇了打擊報復。

這些舉報未獲回應。

去年7月，廉潔珠海披露，時任珠海市工業和信息化局黨組書記、局長李叢山涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受珠海市紀委監委紀律審查和監察調查。

李叢山曾擔任珠海市國資委主任，操盤過格力電器混改，并利用混改所得的400億真金白銀，加杠桿后四處投資：

大部分都石沉大海。

那份舉報材料，指名道姓地提到了江西贛州人李叢山的名字。舉報信說，李叢山和利用內幕消息精準獲利的江西商人：

交往甚密。

3

魯君四去職后，曾在珠光集團和珠海免稅任職的陳輝，成為格力地產董事長。

陳輝沒有房地產從業經驗。

換帥這一年，格力地產只賣了40億，相當于兩年前的一半。他們還出現了上市后的首次虧損，虧了27個小目標。

2023年初，格力地產推出上海前灘的海德壹號項目。他們是在2014年底拿下這塊地的，因為各種原因，到開盤時已經過了：

8年多。

當時，前灘的二手房單價普遍在15萬以上，上一個新盤的單價也在14萬以上。但海德壹號當時的定價，還不到13萬。

精明的上海富豪們紛紛出手，使項目認購率接近四倍。最終，163套房源全部售罄。格力地產新的管理層當時非常得意，在新聞稿中說：

業績頹勢即將扭轉。

2023年，格力地產的營業收入果然有所增長，但：

還是虧了7個多億。

后來，因為計提減值的問題，廣東證監局對包括陳輝在內的格力地產管理層進行約談，其中就涉及海德壹號項目。

簡單來說，項目本來挺好的，但管理層用一種錯誤的計算方法，使它看起來沒那么值錢，從而掩蓋低價賣房帶來的業績損失。

這時候，格力地產的重心也不在房地產了。

陳輝上任后不久，就重啟對珠海免稅的收購。經過方案的調整和多次拖延，去年底，他們終于完成重組，正式踏入免稅行業。格力地產還宣布，將在5年內退出房地產業務。

但地產業務的負擔，已經十分沉重了。

2024年，格力地產繼續虧損，額度在12.5億到17.8億之間，公司總負債近200億。而被視為優質資產的珠海免稅，在免稅行業里只是個小角色，年度歸母凈利潤：

還不到10億。

重組完成后，格力地產股價低迷，跟當年的預期形成鮮明反差。

4

這兩年，自從前國資委主任李叢山落馬后，珠海國資領域暗流涌動。

2023年，為期三年的國企改革深化提升行動展開。珠海市也相應號召，啟動新一輪國企重組整合，擬將市屬國企從13家減少到10家。

這輪行動還有一個目標：

全力支持華發集團沖擊世界500強。

在珠海，格力集團曾是世界500強的常客，也是唯一入圍該榜單的本地企業。但近幾年，格力集團的多元化轉型不太順利，海外布局進展緩慢，公司營收一度下滑。

最近兩年，格力“落榜”世界500強。作為改開前沿陣地之一的珠海，也連續兩年失約該榜單。在大灣區的兄弟城市中，不但比不了廣深港，甚至不如佛山、東莞。

與此同時，華發集團進入主政者的視線。

華發集團組建于1980年，與珠海經濟特區同齡，被稱為珠海國企的“老大哥”。華發旗下有科技、金融、地產、城市運營等業務，由于覆蓋居民日常生活的多個領域，珠海市也一度被稱為：

華發市。

在上一輪的珠海市國企改革中，華發就將城建集團和安居集團納入麾下，實現了對基建、城市運營、房地產等業務的整合。

去年初，珠海市又將九洲集團劃轉給華發。九洲集團的主業中，也有文旅康養、城市綜合體開發等房地產業務。

去年，華發集團旗下的房地產開發平臺華發股份，實現全口徑銷售1054.44億元，連續兩年躋身行業前十。

這也是第一次有珠海房企做到這一點。

國企整合的原則之一是“合并同類項”。珠海國資系統的朋友說，如果未來珠海市只有一家房地產企業，那一定是：

華發。

華發股份、格力地產、世榮兆業曾被稱為珠海房地產“三駕馬車”。相較于華發股份，其余兩家開發商都沒能真正做大。

去年年中，世榮兆業被大橫琴集團收購，后者服務于橫琴粵澳深度合作區建設。在本輪整合中，大橫琴集團被并入珠海市最早的駐港澳“窗口企業”珠光集團，實現戰略協同。

格力地產則不出意外地被并入華發。除了地產業務外，珠海免稅有望并入其商貿服務板塊下，為華發沖擊世界500強貢獻綿薄之力。

不過華發殺進房企銷售TOP10的代價也很驚人。去年華發股份銷售額出現了下滑，歸母凈利潤較上一年更是減少了將近一半：

利潤大幅縮水。

5

在這次整合中，陳輝將調到珠光集團任職。自從魯君四離開后，在不到三年時間里，格力地產將迎來第二位董事長。

相比于魯君四執掌18年，這樣的變化對很多人來說顯得太快了。有員工說，格力地產：

三年兩次“走進新時代”。

但魯君四能走到哪里，仍然懸而未決。

2023年底，魯君四被解除羈押，對于過往的遭遇，他向有關部門申請復議，至今無果。

今年4月14日，廉潔珠海發布消息稱，珠海市免稅企業集團有限公司原黨委書記、董事長魯君四涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受紀律審查和監察調查。

這與海投公司變更工商登記，發生在同一天。

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