正文開(kāi)始前，說(shuō)個(gè)題外話，有大牛說(shuō)大A最艱難的階段已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在正是看多做多的時(shí)候。一方面中米日內(nèi)瓦聯(lián)合聲明大超預(yù)期，毛衣戰(zhàn)靴子落地；另外匯金等“平準(zhǔn)基金”托舉市場(chǎng)，指數(shù)難有下跌空間。外部擾動(dòng)全部落地，內(nèi)部業(yè)績(jī)雷釋放完畢，新一輪的上漲已經(jīng)開(kāi)啟。要信一定要早信，不要等到高位再來(lái)接盤(pán)。

不過(guò)目前市場(chǎng)分化也比較嚴(yán)重，對(duì)選g要求較高。如果你接下來(lái)把握不好操作方向，有一位短線高手道哥。他在公眾號(hào)4月分享的外貿(mào)，5月的軍軍，都吃了大肉，是目前圈內(nèi)最火的短線選手了。

下面是他的名片：

免責(zé)聲明：以上廣告內(nèi)容由第三方提供，不代表房產(chǎn)老司機(jī)觀點(diǎn)，更不能視為推薦。老司機(jī)平臺(tái)不對(duì)廣告內(nèi)容和后果負(fù)責(zé)。謹(jǐn)記投資有風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)需自擔(dān)。以下為正文：

本文約1700字，閱讀時(shí)間約6分鐘，可點(diǎn)擊上面“耳機(jī)”圖標(biāo)收聽(tīng)音頻

上周有外媒報(bào)道，中國(guó)正在準(zhǔn)備推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，以挽救購(gòu)房者的信心。

現(xiàn)房銷(xiāo)售是相對(duì)預(yù)售制而言的。許多年來(lái)，預(yù)售制度一直廣受詬病，特別是開(kāi)發(fā)商暴雷后留下一大堆爛尾樓，購(gòu)房者欲哭無(wú)淚，地方GOV壓力山大，預(yù)售的弊端暴露無(wú)遺。

既然預(yù)售制這么多毛病，為啥就一直拖著不改呢？

這事要攤開(kāi)來(lái)說(shuō)，那肯定是因?yàn)槔?，而且是事關(guān)規(guī)則制定者的利益。

預(yù)售制對(duì)誰(shuí)有好處？

購(gòu)房者肯定撈不到啥好處，不但沒(méi)好處反而很吃虧，我買(mǎi)個(gè)房子，錢(qián)早就付清了，拿到房子卻要兩三年之后，這期間的利息都是由我來(lái)承擔(dān)。

利息還是小事，更糟心的是交付質(zhì)量不好，收房時(shí)問(wèn)題一大堆。買(mǎi)其它大件，消費(fèi)者可能還會(huì)留個(gè)尾款，以保證交付質(zhì)量，但買(mǎi)房早就付得一分不剩了，收房時(shí)再想維權(quán)，比推石頭上山都難。

質(zhì)量不好還不是最可怕的，最可怕的是爛尾，很多人花光半輩子積蓄，還欠銀行一屁股按揭，卻碰到爛尾了，有些爛尾樓一拖就一二十年，那是多少個(gè)家庭的血淚啊。

所以，購(gòu)房者肯定不歡迎預(yù)售制，很多人還會(huì)詛咒它。

預(yù)售制受益人是誰(shuí)呢，當(dāng)然是開(kāi)發(fā)商，這個(gè)天才的制度，最早就是由開(kāi)發(fā)商發(fā)明的，當(dāng)然必然也是為開(kāi)發(fā)商的利益而設(shè)計(jì)的。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，預(yù)售最大的好處，在資金周轉(zhuǎn)。

如果是現(xiàn)房銷(xiāo)售，從買(mǎi)地到建房都要開(kāi)發(fā)商自己掏錢(qián)，周期會(huì)很長(zhǎng)。但預(yù)售就不一樣了，只要買(mǎi)了地，圖紙出來(lái)就可以開(kāi)始賣(mài)房收錢(qián)，開(kāi)發(fā)商拿著購(gòu)房者的錢(qián)去還土地款，去付工程款，甚至?xí)卸嘤嗟腻X(qián)用來(lái)開(kāi)發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目。

他們把這個(gè)稱(chēng)為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

所以預(yù)售的本質(zhì)，是給開(kāi)發(fā)商加杠桿，讓他可以用（借）購(gòu)房者的錢(qián)去開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，甚至多個(gè)項(xiàng)目。

滾動(dòng)開(kāi)發(fā)到后面，項(xiàng)目的盈利與否已經(jīng)不重要了，比利潤(rùn)更重要的是規(guī)模。一個(gè)項(xiàng)目可以帶來(lái)50億的現(xiàn)金流，十個(gè)項(xiàng)目就是500億，開(kāi)發(fā)商很快就做成了千億房企甚至萬(wàn)億房企，比任何行業(yè)發(fā)展都快得多。

他們把這個(gè)稱(chēng)為高周轉(zhuǎn)。

如果只是開(kāi)發(fā)商得利，預(yù)售制也活不了這么長(zhǎng)時(shí)間。

開(kāi)發(fā)商的上游是誰(shuí)？地方GOV，開(kāi)發(fā)商錢(qián)越多，土地就越好賣(mài)，地價(jià)就賣(mài)得越貴，地方的收入就越高。

預(yù)售制——滾動(dòng)開(kāi)發(fā)——高周轉(zhuǎn)，極大的刺激了開(kāi)發(fā)商做大規(guī)模，刺激他們高價(jià)買(mǎi)地，買(mǎi)更多地，最終土地財(cái)政源源不斷，水漲船高。

所以真正為預(yù)售制保駕護(hù)航的并非是開(kāi)發(fā)商，而是地方的GOV。

現(xiàn)在他們可能為爛尾樓焦頭爛額，但也別忘了前幾年他們賣(mài)地賣(mài)得風(fēng)生水起，出來(lái)混，總是要還的。

那為什么在這個(gè)時(shí)候提出現(xiàn)房銷(xiāo)售？

很大一個(gè)可能是，原來(lái)預(yù)售制——高周轉(zhuǎn)——土地財(cái)政的鏈條跑不通了，開(kāi)發(fā)商暴雷摧毀了購(gòu)房者信心，抑制了總需求，土地不好賣(mài)了。

既然土地財(cái)政難以為繼，那么改革積弊已久的預(yù)售制，就順理成章了。

由此也可以看到，改革預(yù)售制的城市，一定是房地產(chǎn)凋敝，土地賣(mài)不出去的城市，但凡土地好賣(mài)，開(kāi)發(fā)商還在踴躍拿地的城市，都不愿意搞現(xiàn)售。

一搞現(xiàn)售，開(kāi)發(fā)商就來(lái)得少了，地價(jià)就賣(mài)不高了。

現(xiàn)房銷(xiāo)售是購(gòu)房者所樂(lè)見(jiàn)的，但不是開(kāi)發(fā)商和地方GOV所樂(lè)見(jiàn)的。有時(shí)候，利益并不像教科書(shū)說(shuō)的那樣高度一致。

如果現(xiàn)售制真的鋪開(kāi)，對(duì)房?jī)r(jià)有啥影響呢？

有人說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)漲，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)成本提高了，但老司機(jī)認(rèn)為現(xiàn)房促使?jié)q價(jià)的可能性不大。

房?jī)r(jià)的決定因素還是供求，而不是成本，否則就不會(huì)有虧錢(qián)的樓盤(pán)，也不會(huì)有暴利的樓盤(pán)了。

過(guò)渡期內(nèi)，現(xiàn)售制會(huì)降低供應(yīng)量，因?yàn)楝F(xiàn)房銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商會(huì)更少，土拍會(huì)更少，新樓盤(pán)因此也會(huì)更少。但最終決定供應(yīng)的不是成本，而是利潤(rùn)，如果現(xiàn)房銷(xiāo)售是有利可圖的，樓盤(pán)最終還是會(huì)多起來(lái)。

利潤(rùn)是調(diào)節(jié)供求最好的工具。

現(xiàn)房銷(xiāo)售也不會(huì)影響到二手房?jī)r(jià)格，二手房?jī)r(jià)格又會(huì)對(duì)新房定價(jià)起到參照作用，在二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)定的情況下，新房?jī)r(jià)格不會(huì)因現(xiàn)房銷(xiāo)售而單兵突進(jìn)。

現(xiàn)房銷(xiāo)售增加了開(kāi)發(fā)商的成本，而房?jī)r(jià)又上不去，如果想開(kāi)發(fā)商拿地，地價(jià)必須降低。

但地價(jià)降低會(huì)削弱地方GOV拆遷的興趣，賠本的生意誰(shuí)都不想做，現(xiàn)在拆遷成本太高了，根本下不來(lái)。

所以拆遷會(huì)慢下來(lái)，土拍會(huì)慢下來(lái)，開(kāi)發(fā)會(huì)跟著慢下來(lái)，未來(lái)的樓市，主體是一個(gè)存量房市場(chǎng)。

新房只是點(diǎn)綴。

最后，作為寧波最資深的房產(chǎn)從業(yè)者和具影響力的地產(chǎn)自媒體之一（最近出現(xiàn)了馬甲，請(qǐng)辨認(rèn)清楚），房產(chǎn)老司機(jī)的業(yè)務(wù)還涉及到、、等領(lǐng)域，如果您對(duì)這些話題感興趣，請(qǐng)掃碼私信我。