這幾天，一份名為《萬科金域學府翰林小區臨時業主大會通知》的文件，在網上廣為流傳，成了粉絲熱議的焦點。

在這份通知里面，提到即將簽訂的新《物業服務合同》里面，對小區物業費做出了較大的調整。

眾所周知，最近兩年物業“提質降費”一直是樓市的熱門話題，每次有樓盤出現物業費調整都會引來大家的關注。

而作為行業的標桿，萬科物業的一舉一動更是有著風向標的意義。

這次萬科金域學府物業費調整的背后，到底藏著哪些秘密呢？

01.南重慶知名大盤

居住人口超兩萬

很多購房者都知道，在南坪二塘片區有兩個知名樓盤，一個叫保利觀塘，另一個叫萬科金域學府。

兩者均是占地數百畝的大盤，規劃和配套都比較完善，重塑了整個區域的面貌。

其中萬科金域學府占地達到近300來畝，體量達到約85.57萬方，分為翰林和翰江兩個片區，光翰林總戶數便超過9000戶，居住人口超兩萬人。

小樹在里面走了一圈，完全就像來到了一個小鎮。

整體的入住率已經很高了，沿街商鋪開滿了商家，餐飲休閑各種業態都有，人氣非常的不錯。

小區的物業服務怎么樣呢？

小樹到其中幾個組團看了一下，當天的太陽非常大，室外的氣溫有點高，但物業員工依然兢兢業業的沖洗地面、修剪樹枝，個個都曬黑了一圈。

而實際呈現出來的效果，就如在它的某個洋房組團所看到的。

只見中庭內綠植修剪有型、地面整潔清爽，遮陽亭也布置得整整齊齊，完全像是某個新樓盤的示范區一樣。

轉完一圈后，小樹來到小區門口，終于看到了這份“臨時業主大會通知”。

主要內容就是授權南坪鎮慧學社區居委會代行業委會職責召開業主大會，按照新的物業費標準與萬科物業簽訂物業服務合同，合同期為5年。

前后的物業費相差有多少呢？

小樹在物業辦公室拍到了現在的收費標準，大家自行對比便能得知，還是非常有誠意的。

對此，有不少自媒體將其解讀為降價，是這么回事嗎？

小樹在小區門口，剛好碰到了幾位熱心粉絲業主，了解到了本次物業費調整的實際情況：

“這不是降價，是采用彈性定價的方式，重新簽訂物業服務合同，把服務選項和定價權交給我們業主，實現質價相符”

02.何為物業彈性定價

質價相符是關鍵

在小區大門口的公示欄上，找到了這份新的物業服務合同。

小樹仔細翻看了這份合同，果然在附件里找到一個“業主自選服務清單”，事無巨細地列明了具體的業務類別、作業對象和分類，以及作業頻次。

以清潔業務為例，對每個空間的具體作業對象進行了作業分類，還規定了具體的作業頻次，物業服務質量一目了然。

查閱了一下資料才曉得，原來在去年12月，萬科物業發布了新的“彈性定價”服務模式。

在多年物業服務經驗基礎上，萬科物業總共梳理出508項服務清單，并根據社區業主需求提供多種“定制化服務菜單”，由業主共同選擇物業服務事項和頻次，制定物業服務內容和價格。

在這些服務事項中，萬科物業保留了158項底線要求，這其中既有法律法規規定的內容，也有萬科物業自己確定的服務底線原則，比如對于孤寡老人的拜訪服務；為保護兒童安全，社區內游樂設施日常巡檢等等。

除此之外， 還有350項可選服務。這一部分的服務由業主們自主選擇所需事項，最終依照實際服務內容彈性定價，將物業的定價權真正交還給業主。

說得直白點就是，如果想要優質的物業服務，就應當支付相應的價格；如果想將物業費降下來，對應的物業服務也必須做出讓步。

這就好比去汽車店里買車，根據自己需求以及承受能力來選擇車型；

如果想要豪華配置、兜里又有錢就選高配版；如果要經濟實惠就選低配版，豐儉由人。

相比傳統物業服務，這種“彈性定價”服務模式，通過“服務內容、價格標準、業主選擇”的透明化機制，定價更加靈活、費用更加透明。

在物業服務及收費上，業主擁有更多選擇，既能滿足業主多樣化需求，也讓物業服務實現“質價相符”。

03.物業不是暴利行業

雙贏才能有出路

近段時間以來，圍繞“降低物業費”的問題，重慶多個小區發生了不少故事。

從去年到現在，已經有水印三生、居然雅素里、花語佰驪等多個樓盤，物業長期虧損、直接撤場走人，讓人唏噓不已。

據小樹多方了解，目前重慶很多小區物業費收繳率只有30~40%左右，物業企業普遍存活艱難，虧損面持續擴大，跑路現象可能繼續蔓延。

最近幾天又出了個新聞，位于大學城的中渝春華秋實項目，業主召開業主大會要求將物業費進行調整，并以此要求物業重新簽訂新物業合同。

降費具體要求為，高層2.0元/㎡和別墅3.5元/㎡統一調低至1.3元/㎡，商業由5.0/㎡元調低至3.0元/㎡，車位管理費由80元/個調整至40元/個。

整體降幅接近40%，直接把物業公司逼得退出小區。

物業公司有多少利潤，真的是傳說中的暴利行業嗎？

以60家上市物業企業為例，財報顯示2024年行業凈利潤均值同比驟降19.7%，毛利率從鼎盛期的30%跌至19.2%，凈利率降至僅4.2%。

要知道，這些上市物業企業普遍存在規模效應，能獲得較多的品牌溢價，也更容易控制成本，即便如此也不過賺到4.2%的利潤率。

事實上，物業服務屬于典型的勞動力密集型行業；隨著時間的推移，人工成本是逐年上漲的，園林設施老化后維護成本也會上升，最終導致利潤率逐漸下滑。

事實證明，絕大部分物業公司只能微利或者保本，并不存在暴利現象。

在這樣的背景下，萬科物業提出“彈性定價”的模式，讓業主自主選擇服務內容，并以此給物業費定價的方式，更容易實現業主與物業公司的“雙贏”。

“質價相符”，才是物業行業未來的方向。