昨天（5月31日），隨著徐匯區東安新村最后一幅地塊（125-31地塊）以341.35億元進行協議出讓公示，這個總價523.03億元的超級城市更新項目全面進入開發階段。

從年初“東安新村地王”進入媒體視野，到如今短短幾個月三幅地塊完成出讓。全國的地王之王看似波瀾不驚地誕生了，而關于上海核心區價值邏輯重構的篇章剛剛展開……

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全國總價地王低調誕生

三幅地塊由上海地產集團聯合徐匯城投通過旗下平臺公司，上海新楓安企業發展有限公司（上海地產60%+徐匯城投40%）、上海新百安經濟發展有限公司（上海地產50%+徐匯城投50%）、上海新東安企業發展有限公司（上海地產50%+徐匯城投50%）分步獲取，未來將打造為集195米地標商辦、高端住宅、教育醫療于一體的城市綜合體。

東安新村三幅地塊樓板價的樓板價分別為：127b-23地塊12.6萬/㎡、127b-24地塊12.4萬/㎡、125-31地塊住宅部分約12.5萬/㎡，逼近綠城潮鳴東方（13.1萬/㎡）的上海單價地王紀錄。

參考綠城潮鳴東方19.5萬/㎡的售價及日光表現，東安新村地塊豪宅配置，疊加內環核心區位，售價有望突破20萬/㎡。毫不夸張地說，徐匯區東安新村自此將開啟“變身”，鎖定上海新一個頂級豪宅聚集區域。

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為什么是“協議出讓”？

三幅地塊均由上海地產與徐匯城投聯合體通過協議出讓拿下，這也一度引發行業討論。畢竟，如果走“招拍掛出讓”，勢必又是一場房企之間“腥風血雨”的爭奪，土地賣了高價，這樣對政府來說貌似是一件不應該拒絕的好事。

為什么選擇協議出讓模式？申度君猜測原因有三：

1、控制地價漲幅預期：去年底以來，上海樓市地王頻出，已經到了“過熱”邊緣線。“協議出讓”則可以合理控制地價漲幅，避免周邊房價大幅度波動。

2、開發主導權：“協議出讓”模式下政府主導性強，可提前與操盤房企溝通規劃，確保地塊開發與區域整體規劃協同。如東安新村協議拿地項目，政府對配套建設（如老年活動室、郵局等）有明確要求，且地塊間可統籌建設公建配套，利于實現政府對區域的高規格規劃設想。

3、高能級資源整合：上海地產和徐匯城投在城市更新等領域經驗豐富、資源廣泛，能更好地與市及區層面的規劃和資源對接。東安新村地塊規劃打造“東安健康科技城”等，需整合區域內6所醫院、4大科研院所和4所高校等優質資源，國資主導參與有助于從更高層面協調資源，實現規劃目標。

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聯合開發伙伴猜想

故事講到這兒，關鍵點來了。到底誰會是上海地產和徐匯城投中意的聯合開發伙伴？

據地產申度了解，包括招商蛇口、中海地產和華潤置地在內的多家公司，都在積極接洽意圖參與東安新村的開發。隨著三幅地塊出讓塵埃落定，最終操盤的房地產企業相信也很快就會浮出水面。

知情人士透露，參考徐匯長橋地塊“協議出讓+產交所股權轉讓”模式，東安新村有可能引入不止一個市場化合作方。上海地產擬攜手“以品質著稱”的開發商。

申度君猜測，以下房企均有可能參與其中。而其中個別開發商則曾在與申度君的溝通中明確表達了其操盤的意愿和決心。

招商蛇口：曾以50%持股主導徐匯長橋項目（海上清和璽），與上海地產合作密切；

中海地產：在徐匯濱江開發“中海領邸”（均價14.2萬/㎡），區域深耕經驗豐富；

華潤置地：深圳灣地標操盤能力適配195米商辦綜合體；

綠城中國：相鄰地塊開發“潮鳴東方”（樓板價13.1萬/㎡，開盤日光），產品力獲市場驗證；

宸嘉發展：成立僅5年的豪宅賽道“黑馬”，長風嘉佰道開盤日光。去年底拿下了徐匯龍華地王項目，今年預計將推出市場。

申度君認為，按照常規手法，這種大規模、高能級的綜合體項目，引入一家開發商是比較穩妥的，這背后代表著規劃協調的統一性、管理效率的提升、品牌效應的貫穿式強化及資源整合優勢。但是徐匯區ZF一向以操盤能力突出著稱，未必會走尋常路。

申度君猜測，此次東安新村這個“超級大盤”，很有可能分批引入不同的市場化開發商。這樣的做法對比由一家開發商“通吃”或有劣勢，但是好處也很明顯。比如分散資金風險、引入競爭機制、發揮各自優勢，通過“田忌賽馬”的方式，通過合理分配資源和良性競爭，助推地塊的規劃完美落地。

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首批住宅或將年終搶跑入市？

東安新村并非徐匯區最后一個成片開發區域，但它是當前徐匯區規模最大、定位最高的城市更新項目之一。它是上海歷史上單地塊征收體量最大的舊改項目，涉及6057戶居民、31.21萬平方米建筑面積，征收成本預估超500億元。

東安新村的規劃定位為“東安健康科技城”，打造集醫療研發、高端住宅、商業服務于一體的世界級濱水綜合體，與西岸金融城聯動發展。

2024年10月完成100%簽約，2025年啟動土地出讓和建設。 根據公開資料，先期出讓的兩幅純宅地，已經啟動設計招標。比我們想象還要快，這一個全新的頂級豪宅區或許將很快亮相市場。

127b-23/24地塊：已啟動設計招標，總投資超200億元，首批住宅預計2025年四季度亮相，主打200㎡以上大平層；

125-31地塊：含27.3萬㎡住宅及18.2萬㎡商辦，因需建設195米地標，開發周期較長，住宅部分或于2026年中分期推出；

配套建設：教育用地（幼兒園至初中）及醫療設施將于2027年交付，與住宅同步運營。

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申度觀點：重構核心區價值邏輯

徐匯東安新村的地塊出讓一度受到行業的廣泛關注。而此次，由政府主導舊改的方式，規避地價非理性上漲，捆綁公共服務降低開發風險；同時取消了房地聯動價約束，房企利潤空間打開（預計毛利率25%），房企可以更多地投入到“好房子”和好產品的研究，得到更多的溢價空間。

東安新村523億出讓不僅僅是誕生了一個全國“地王之王”，更宣告了核心城市開發進入“政府控盤+品質優先”時代。隨著招商、中海、綠城等頭部房企的入場，這里將誕生上海首個“億元級豪宅集群”，而其對房價體系、舊改模式的重構，或成為一線城市高端市場的風向標。