寫在開頭：本文所講上海各區(qū)政府的“操盤”能力，指的是各區(qū)政府的城市規(guī)劃、城市運(yùn)營能力，從而帶動(dòng)的區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展和價(jià)值躍升。

當(dāng)保利發(fā)展以35億元總價(jià)、95530元/平方米的樓面價(jià)奪下楊浦內(nèi)環(huán)平?jīng)龅貕K時(shí)，上海第五批土拍首日的戰(zhàn)局已毫無懸念。30.79%的溢價(jià)率、95輪競價(jià)、6家頭部房企圍獵——這幅3.66萬方的袖珍地塊，成為檢驗(yàn)楊浦濱江價(jià)值的風(fēng)向標(biāo)。

而今天土拍中影響更為深遠(yuǎn)的是中建東孚以81.95億元、樓面價(jià)25,488元/㎡競得的寶山南大組合地塊，溢價(jià)率1.17%。該地塊的成交標(biāo)志著上海“北轉(zhuǎn)型”戰(zhàn)略的關(guān)鍵落子。

01

徐匯濱江范本

論近10年以來，上海各區(qū)政府的“操盤能力”，最優(yōu)秀的非徐匯區(qū)政府莫屬。目前，徐匯濱江沿線的房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，價(jià)格連年躍升。徐匯濱江沿線中環(huán)位置價(jià)格已接近15萬，而內(nèi)環(huán)位置更是頂?shù)搅私咏?0萬，甚至超越了黃浦和靜安。

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徐匯濱江從2008年起抓住世博、浦江貫通兩大契機(jī)，實(shí)現(xiàn)了從"工業(yè)銹帶"向"生活秀帶"、"科創(chuàng)繡帶"的轉(zhuǎn)變，其背后是一套精密的空間生產(chǎn)邏輯：西岸集團(tuán)統(tǒng)籌規(guī)劃（政府）→ 土地梯度開發(fā)（國企）→ 金融+藝術(shù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入（市場）。

徐匯濱江的“黃金劇本”，早已驗(yàn)證政府操盤的價(jià)值：將11.4公里變成了上海唯一將金融產(chǎn)業(yè)與人文藝術(shù)深度結(jié)合的濱江板塊，形成“金融+藝術(shù)”的獨(dú)特城市界面。

這一模式的核心在于空間資源與產(chǎn)業(yè)政策的捆綁。徐匯濱江采用“四級(jí)梯度空間+楔形綠化”規(guī)劃，沿江布局美術(shù)館大道、西岸智塔垂直硅谷，腹地配置國際社區(qū)與租賃住房。十年間新增4萬就業(yè)人口，建成30萬方商品住宅，實(shí)現(xiàn)“上下樓即上下游”的產(chǎn)城融合。

02

楊浦濱江：產(chǎn)業(yè)與空間的精密縫合

楊浦的逆襲始于2024年。合生創(chuàng)展領(lǐng)先進(jìn)入，隨后是保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中建壹品、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)等大型國央企持續(xù)加倉。

就在10天前，楊浦區(qū)政府是“高調(diào)”在復(fù)興島召開楊浦全球推介大會(huì)。聚光燈下14幅濱江黃金地塊首次亮相，占地達(dá)34公頃。從“世界客廳”到“動(dòng)韻橋芯”，政府為每一塊土地貼上功能標(biāo)簽，宛如導(dǎo)演為角色分配劇本。濱江16宗地塊切割為三大功能區(qū)：

世界客廳：內(nèi)環(huán)內(nèi)八埭頭區(qū)域，規(guī)劃商業(yè)商辦與風(fēng)貌別墅

動(dòng)韻橋芯：美團(tuán)、B站總部周邊布局商品住宅與商辦復(fù)合空間

新質(zhì)秀岸：工業(yè)遺存改造區(qū)植入低密住宅

政府甚至預(yù)設(shè)開發(fā)節(jié)奏——64街坊地塊在推介當(dāng)月即被保利收入囊中，53街坊風(fēng)貌別墅用地待價(jià)而沽。土地出讓從“價(jià)高者得”變?yōu)椤鞍磩”具x角”。

楊浦區(qū)政府的操盤策略，可以總結(jié)為功能區(qū)精準(zhǔn)切割、開發(fā)節(jié)奏強(qiáng)控以及三重價(jià)值杠桿——抖音/美團(tuán)總部導(dǎo)入數(shù)萬人才、24號(hào)線串聯(lián)濱江孤島、市東實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)加持，用基建與產(chǎn)業(yè)為土地預(yù)埋溢價(jià)空間。

03

寶山南大：TOD模式下的商住捆綁

寶山南大也是近幾年區(qū)政府操盤的一個(gè)成功案例。

今日土拍中，中建東孚以81.95億元競得寶山南大巨無霸體量的組合地塊——

地塊由6幅子地塊構(gòu)成，總出讓面積9.87萬㎡，涵蓋5宗住宅（21萬㎡）和1宗商辦（11.2萬㎡），是本次土拍規(guī)模最大、規(guī)劃要求最嚴(yán)的地塊。

嚴(yán)苛的捆綁開發(fā)要求：

商辦部分：需建設(shè)250米地標(biāo)塔樓，商業(yè)100%自持，承擔(dān)片區(qū)商業(yè)導(dǎo)入與品牌輸出功能；

住宅部分：強(qiáng)制配建保障房、限制40%中小戶型比例，開發(fā)節(jié)奏需與商辦同步統(tǒng)籌。

TOD價(jià)值錨定：地塊緊鄰15號(hào)線南大路站（步行300米-1.2公里），未來與華潤萬象匯形成“雙TOD商業(yè)矩陣”，依托軌交提升職住平衡能力。

寶山的操盤邏輯以“空間生產(chǎn)-產(chǎn)業(yè)捆綁-資本循環(huán)”為核心，深度體現(xiàn)區(qū)域政府的戰(zhàn)略主導(dǎo)性。

1、商住捆綁模式：通過地標(biāo)商辦提升片區(qū)能級(jí)，為住宅創(chuàng)造溢價(jià)空間。南大地塊住宅限價(jià)6.5-6.8萬/㎡，而商辦自持要求倒逼開發(fā)商長期運(yùn)營，避免短期套利。

2、產(chǎn)業(yè)先行邏輯：2025年寶山區(qū)政府提出“一地兩區(qū)”戰(zhàn)略（科技創(chuàng)新區(qū)、開放樞紐區(qū)），南大智慧城定位為“北上海科創(chuàng)門戶”，地塊規(guī)劃與區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)（如氫能、智能制造）深度綁定。

3、軌交節(jié)點(diǎn)卡位：將核心地塊布局于15號(hào)線南大路站周邊，與華潤萬象匯形成“雙TOD”商業(yè)閉環(huán)，復(fù)制徐匯濱江“軌交+商業(yè)+住宅”的成熟模型。

政府通過規(guī)劃權(quán)壟斷（如商辦自持要求、中小戶型比例）、基礎(chǔ)設(shè)施定向投入（軌交、學(xué)校）、產(chǎn)業(yè)政策捆綁（南大智慧城、楊浦“世界客廳”），將土地開發(fā)深度融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)升級(jí)進(jìn)程。

04

操盤邏輯：從土地財(cái)政到空間經(jīng)濟(jì)

土地市場冷熱分化的背后，實(shí)則是政府資源配置。楊浦地塊40%中小套型要求精準(zhǔn)匹配產(chǎn)業(yè)人才住房需求，而金山、寶山地塊則承擔(dān)職住平衡功能。這種“核心區(qū)高價(jià)放量、遠(yuǎn)郊底價(jià)托底”的策略，既維持土地財(cái)政，又避免市場失速。

各區(qū)域政府對(duì)地產(chǎn)的介入早已超越簡單賣地。徐匯區(qū)通過規(guī)劃總控機(jī)制，在“西岸夢(mèng)中心”項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)建筑風(fēng)貌、店招標(biāo)識(shí)甚至第五立面的全程管控。楊浦則更進(jìn)一步：

土地招商與產(chǎn)業(yè)招商同步：推介地塊時(shí)同步介紹B站、美團(tuán)總部建設(shè)進(jìn)展；

設(shè)立創(chuàng)新生態(tài)圈：與復(fù)旦、同濟(jì)等高校簽約科技成果轉(zhuǎn)化基地；

基金杠桿：國新控股設(shè)立產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型基金參與地塊開發(fā)。

尾聲：城市更新者的新角色

徐匯濱江將水泥廠筒倉改造為攀巖館，楊浦濱江把英商電車修理工場嵌入社區(qū)配套——這些空間魔術(shù)背后，是區(qū)域政府從“土地管理員”向“城市總規(guī)劃師” 的蛻變。

當(dāng)五批次土拍的槌聲落定，楊浦濱江34公頃黃金地塊的劇本才剛翻開扉頁。在樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向“因區(qū)施策”的當(dāng)下，區(qū)域政府正成為土地舞臺(tái)上最關(guān)鍵的導(dǎo)演，而房企更像是執(zhí)行導(dǎo)演，在政府劃定的坐標(biāo)中尋找生存空間。

土地只是載體，區(qū)域價(jià)值運(yùn)營才是真正的房地產(chǎn)。