老規矩，今天（6月20日）五批次土拍一結束，六批次的8幅地塊就緊跟著公布名單。

雖然此前早有耳聞，但是今天名單拿到手申度君還是很興奮，六批次，分別有8個區拿出了各一幅地塊，幾乎每個區都拿出了“掌上明珠”——徐家匯、靜安東斯文里、虹口北外灘、普陀真如、浦東唐鎮、閔行莘莊……可以想象7月底又會是一場大混殺。

不過，在激動的同時，申度君理性預測7月底六批次的土拍也未必會“瘋狂”，反而只會是一些非常有實力的國央企的廝殺。原因是：六批次土拍在7月底開展，按照上海開發商平均開發速度，7月底拿地，年底前能推出市場的概率非常小，大概率無法計入2025年年度業績，這可能會影響一部分開發商的拿地熱情。

具體到時候盛況如何，我們可以等7月底拍地結束回來再看看。

01

5批次攬金212億

6月19日—20日，上海第五批次土拍收官，6宗地塊全部成交，攬金212.57億元，5宗溢價成交，其中看點不少：

四家地方國企角逐浦東曹路地塊，最終溢價41.68%創“雙高雙競”新規以來最高。保利單槍匹馬斥資66億連奪兩宗好地，楊浦內環地塊樓面價95530元/㎡刷新區域紀錄。中建東孚82億拿下寶山南大巨無霸地塊，問鼎北中環“總價地王”。甚至連金山也拍出了9.78%的溢價率，可見市場情緒之高。

一鼓作氣，上海土地交易市場延續一波結束再起一波的節奏，火速公布第六批次土拍名單，無縫銜接，確保土地市場持續熱度，助力樓市信心修復。

02

壓箱底好貨集中放量，地王預期升溫

據申度君了解，六批次共計8宗地塊，合計出讓面積約23.31公頃，預計6月下旬發布本次住宅用地出讓公告，7月下旬開始組織交易活動。

相比前五次，六批次8宗地塊數量最多，而且是最具含金量的一批，核心區位“王炸”地塊云集，徐家匯、靜安東斯文里、虹口北外灘、普陀真如、浦東唐鎮、閔行莘莊等核心板塊全面爆發，每一塊都具備沖擊區域地王的潛力，房企爭奪或再白熱化。

徐匯天平路地塊位于衡復歷史風貌區，緊鄰華山路、廣元路，靠近徐家匯CBD核心商圈，距徐家匯地鐵站僅200米，對面就是上海交大。雖然地塊面積非常小，僅有5200㎡，但容積率低至1.3，限高15米，打造低密高端產品，稀缺性直接拉滿。

參考今年靜安寺協議出讓的風貌地塊樓板價高達16.23萬/㎡，徐家匯地塊以掛牌方式出讓，屆時又會拍出多高的樓板價？

靜安東斯文里地塊同樣備受矚目。作為上海現存規模最完整的廣式石庫門建筑群，東斯文里去年啟動的城市更新項目規模預計將達到新天地的2-3倍。此次推出的首宗住宅用地，必將成為各大房企競相追逐的焦點。

虹口北外灘地塊位于丹徒路，緊鄰北橫通道，區位優勢甚至優于此前樓板價達11.75萬元/㎡的金茂瑞虹地塊。與陸家嘴隔江相望的絕佳位置，注定了這將是一場實力房企之間的巔峰對決。

在斷供5年后，普陀真如終于迎來新地塊出讓，毗鄰品尊國際、高尚領域等項目，擁有成熟的商業配套和便捷的交通條件，這宗地塊必將引發激烈爭奪。

浦東唐鎮再推新地塊，位于2號線唐鎮站旁，與華發半島華庭一街之隔，限價取消后，保利天奕首開破8萬/㎡并觸發積分，唐鎮價值再獲認可。

閔行莘莊地塊靠近12號線、機場聯絡線七莘路站，附近商場、學校眾多，周邊新房均價8萬/㎡，教育+軌交雙重溢價。

03

青浦、奉賢核心區再推宅地 區域價值凸顯

核心區域稀缺地塊與外圍潛力板塊雙重發力，在該批次中體現非常明顯。

青浦新城5幅子地塊打包出讓，總出讓面積達7.04公頃，涵蓋住宅+商業組合，容積率1.2-2.5較低。地塊位于淀山湖大道商圈，臨近17號線淀山湖大道站，萬達茂+東渡蛙城商業環繞，同悅灣璟庭5月開盤4.35萬/㎡，低密墅區潛力大。

奉賢新城地塊臨近5號線雙地鐵環城東路、望園路站，緊鄰浦南運河。過去幾年南橋核心區新盤也曾多次觸發積分，熱度較高。目前區域內新盤供應不多，目前僅龍湖、貝殼等項目待售。

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六批次的土拍會再創新高嗎？

雖然如申度君前面所言，六批次土拍未必會很瘋狂。但是熱度肯定也不會低。靜安、虹口、普陀等核心區域地塊樓面價很有可能會刷新區域紀錄。而唐鎮、莘莊等外擴板塊若高價成交，將進一步強化“外環外價值重塑”的市場邏輯，助推剛改市場的熱度持續攀升。

值得注意的是，近期上海多個高端項目開盤即告售罄，市場認購熱情高漲。這些項目的熱銷充分證明，即使在當前高地價成本下，核心區域的高端住宅仍然具備強勁的去化能力。這一現象，無疑將進一步刺激開發商在第六批次土拍中高價搶地的決心。

7月即將進行的第六批土拍，這批次土拍的作用將持續影響至明年初。為明年初樓市定調。可謂至關重要。徐匯、靜安、虹口等地塊的地王基因一旦被激發，將直接點燃四季度至明年初的樓市行情。