今年上半年成交二手房11.6萬套，同比增加24%，并且是2022年的同期最高。

從走勢來看，承接去年四季度的慣性，1、2月份淡季不淡，3、4月份期待中的小陽春兌現(xiàn)，成色足，5、6月份成交季節(jié)性回落，上半年每月均在1.5萬套的榮枯線上運(yùn)行。

圖：上海二手住宅成交月度走勢

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

Point 1

剛需仍占主導(dǎo)地位 改善力量有所抬頭

從成交面積排名前十的項(xiàng)目可以看出，郊區(qū)的剛需產(chǎn)品依舊占到重要地位，成交排名前三的樓盤都位于郊區(qū)剛需聚焦度非常高的板塊。

從榜單中的樓盤也可以看出，改善需求在二手房中的比例開始提升。套均面積在90平方米的樓盤較多，榜單中甚至出現(xiàn)世貿(mào)濱江這樣的豪宅類產(chǎn)品。

上海主要需求是改善，二手房中也有相應(yīng)的需求，在新房價(jià)格越來越高的背景下，二手房成為很好的替代品，更何況二手房價(jià)格已經(jīng)“跌出性價(jià)比”，因此房東讓步后，成交量開始釋放。此外，基于去年普宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的優(yōu)化，使得不少房源省去一筆價(jià)格不菲的稅費(fèi)，部分改善型需求有動(dòng)力加快置換的步伐。

表：2025年上半年二手住宅成交面積前十榜單

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

從板塊成交來看，成交面積前5的分別是松江新城，奉賢新城，嘉定新城，周康和金山新城。可見傳統(tǒng)的幾大新城依舊占據(jù)重要位置。其背后原因是：

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這些區(qū)域發(fā)展成熟，軌道交通，生活配套已經(jīng)相當(dāng)成熟，居住便利度已經(jīng)相當(dāng)高了；

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區(qū)域內(nèi)經(jīng)過多年發(fā)展，產(chǎn)品種類豐富，既有動(dòng)遷安置房，也有次新商品房也有老公房，從剛需“上車”到首次改善，總價(jià)不貴，可選余地多。

總體來看，二手房成交活躍度高的區(qū)域主打“性價(jià)比”，預(yù)算不高但兼顧地段和配套，疊加軌道交通的便利，成為首選。

Point 2

房價(jià)跌幅趨緩 優(yōu)質(zhì)大戶型率先止跌

自去年四季度以來，基于政策效力，成交量釋放的背后房價(jià)跌幅開始收窄。中原二手房價(jià)格指數(shù)走勢可以看出，去年10月后指數(shù)跌幅開始趨緩，指數(shù)環(huán)比3升3降。不過隨著5、6月份成交量再度跌破2萬套水平，指數(shù)跌幅略有擴(kuò)大。

表：中原二手房價(jià)格指數(shù)

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

業(yè)主心態(tài)也由成交量的起伏而波動(dòng)，一季度延續(xù)去年四季度的趨勢，基于交易活躍，議價(jià)空間不斷收窄。但是4月成交開始季節(jié)性回落，談判天平又開始向買家傾斜，議價(jià)空間又略有擴(kuò)大。目前主流議價(jià)區(qū)間又回到5%-7%。在市場比較好的時(shí)候議價(jià)空間甚至只有3-5%。

這背后和掛牌量有很大關(guān)聯(lián)，雖然全市掛牌總量比高峰時(shí)期略有下降，但幅度小，并且持續(xù)在高位運(yùn)行。換而言之，拋盤壓力還是大。

當(dāng)然，二手房市場中也有一些細(xì)微變化。雖然總體價(jià)格還在降，但是，一些優(yōu)質(zhì)房源的價(jià)格跌幅趨緩甚至有小幅上漲。國家統(tǒng)計(jì)局70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，上海二手房價(jià)格分類指數(shù)中，90平方米以上的中、大戶型同比出現(xiàn)連續(xù)2個(gè)月上漲。雖然漲幅不大，但也給市場看到一些信心。其背后是一些次新商品住宅房東不愿意降價(jià)，畢竟今年以來中心城區(qū)新房漲價(jià)顯著，二手房價(jià)格性價(jià)比特別高。

Point 3

觀望氣氛抬升 全面止跌還需政策扶持

從成交量來看，如果沒有太多政策支持，下半年成交量不會(huì)帶來太多驚喜。7、8月份是傳統(tǒng)淡季，成交很有可能回落到1.5萬套左右。9、10月份傳統(tǒng)銷售季會(huì)有所反彈，但大概率難超過3月份。但是基于上半年的高流速，全年成交總量有望高于去年，這是積極一面，有換手就會(huì)有新的需求。

但是，從價(jià)格的角度來看，止跌還需要更多利好推動(dòng)。基于當(dāng)前的高掛牌量，說明現(xiàn)在供應(yīng)還是超過需求，并且當(dāng)前需求量還沒有達(dá)到一個(gè)月2萬套的活躍區(qū)。因此，現(xiàn)在的量是靠“以價(jià)換量”換出來的，所以價(jià)格要實(shí)現(xiàn)真正的上漲還有待時(shí)日。其次，對(duì)剛需買家而言，價(jià)格特別敏感，除非能確定后續(xù)房價(jià)不跌，否則不會(huì)輕易入場。畢竟下個(gè)月的價(jià)格可能還要便宜，就算現(xiàn)在沒房也可以租房，現(xiàn)在的租金也很便宜。

下半年房價(jià)可能還會(huì)延續(xù)上半年的走勢，雖然跌幅會(huì)收窄，但要實(shí)現(xiàn)上漲需要更多政策支持，放出更多的成交量，消化當(dāng)前的掛牌后，價(jià)格才能實(shí)現(xiàn)真正的止跌。