天氣很熱樓市很冷，成都買房10大新觀點

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

你好，最近成都樓市感覺進入淡季了哈？現在買房人的信心都不足，在這種情況下，你對大家買房還有什么建議嗎？我也是很迷茫，不知道咋辦了。

房段子解答

天氣很熱，成都很冷，關于樓市的一些想法。

1、買房不能恣意妄為，只買和自己有眼緣的（也并非強調不看重主觀感受），是否真正匹配自身需求（舒適性），是否能在成都樓市屹立不倒（流通性），更應值得兼顧考量。

2、買房不是純消費品（租房才是），在中國多多少少都帶有一定投資屬性，不接受反駁。

3、不要過度溢價，這里的溢價包括對好產品、好地段的無腦追逐，也包括對時間周期的理解。如果新房溢價過高（參考以前我寫過的新房定價對比周邊二手房：https://weibo.com/1551561845/Pq7B7DQ3z），如果二手房還沒到位，那么請暫緩下定。

4、未來3年，繼續不碰商鋪公寓寫字樓，遠郊文旅養老產品。

5、裝修溢價的問題，新房的裝標實用性必須親力親為（
https://weibo.com/1551561845/PyBgX5Znm），折合到入住成本里。二手房的裝修則需區分剛需性價比買法還是改善豪宅的合理溢價（https://weibo.com/1551561845/PAgOFycwZ）。

6、那些勸你各種情況下都不要提前還利息的人，多半和銀行有py交易。要是長期處于持續穩定的通脹周期，我也覺得不要提前還利息，抓大放小嘛，或者至多改一改本息本金，還款周期。

但現在是通縮的大背景啊，從未來看啥時候大通脹遙遙無期，從短期看現金投資定存收益依然跑不過房貸利率。因此我反而建議可以盡量根據家庭實際情況，提前還貸，減少負債。

7、三四五六線的城市，不一定比一二線城市的房子就更差。打個不合適的比方，視高一套房最多虧幾十萬，你**的一套房輕松虧上百萬。

所以買房還是要從自身需求出發，而不是一竿子打死哪里絕對能買哪里絕對不能買。你本就是小縣城的婆羅門，就買當地自住改善消費又如何？總比來成都亂投資好吧？

8、不要眼高手低，幻想完美主義，一步到位。好地段、好產品、好價格，三者是不可能三角關系，即便偶爾全滿足，輪得到你?這你參考兩條，一是我對三類人買房的不建議： 二是人生不同階段就對比不同的買法，而不是錯位、越界。普通人在年輕時候買剛需蝸居，有娃家庭買學區自住，人到中年買改善迭代，晚年生活買退休養老...特別牛X的大佬除外。

9、房子不是全部生活（人到中年會發現，家庭和健康才最重要），房子不是全部身家（建議控制在家庭財富50%），房子很快不再是蓄水池了（尋找下一個蓄水池：能讓人愿意奉上積蓄，賭上貸款的產品是什么？）。

10、經濟什么時候全面復蘇回暖？尋找一個新的產品，全社會都在積極買入的純新產品的時候。比如當年逐一普及的自行車、手表、座機、冰箱、彩電、洗衣機、手機、汽車、房子...

粉絲提問

段老師，我在20年搖號買的**110平套三，買成2.15萬，總價238萬，現在四年了，有人出256萬買，賣不賣呢我。之前幾個月小區成交價，加上增值稅都沒超過240萬，所以有點心動，擔心越到后面越不好賣，雖然我不著急用錢。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

20年搖號的***，當時單價2.15萬，現在買家出256萬，折合單價2.32萬，從備案價來說是賺了，但是從利息角度來說還是虧了。

這四年的利息，單純貸款不看首付的話，我估計有個25萬，也就是238+25=263萬，對比256萬的話，小虧一點。

不曉得你們這房子有沒有增值稅，需要房東包增值稅不？如果不包的話，你急于脫手，我認為也勉強可以，出售沒問題。

**這個板塊，**的這類產品，我認為長期往后來看，站穩2.5的單價是沒啥問題的，你現在是2.3萬，還屬于小虧狀態，你是可賣可不賣的狀態，我個人覺得其實是可以熬一熬的，等一個好一點的時機，比如270-280萬的檔口出售。

雖然話聽起來很樂觀，但這就是我基于這個板塊的未來趨勢預測，之前很多人被砸得沒有半點信心，但長期來說，隨著**的成熟，周邊新房地塊的萎縮，人口產業的流入，2.5還是比較安全的，能夠等到的。

你們現在要著急擔驚受怕，就割肉出售，要是穩得住，那么我建議熬一熬，再觀察1-2年。能有臨界的不虧本的時候。當前能做的，就是盡量降低貸款額度，降低貸款利率，降低持有成本（比如租出去）。但是這個周期確實不是說1-2年就一定能回暖的，現在二手房砸盤的比較多，你們持有的周期還會拉長，如果你等不了那么久要抱怨我，那么就直接賣掉。如果你們能做時間的朋友，那么就以租養貸，打持久戰。

粉絲提問

我們預算大概200萬，買房目的孩子上學，兼自助，便宜就兩套，老人一套我們一套。貴就一套，我們租房子，新房就算了，怕爛尾。視高很便宜可以買2套，怎么樣？我老公在天府一街，我在龍泉，開車上下班也可以，小學可能會有辦法解決讀教科院東，但是也不保險。其他一些雜七雜八的想法也一并給你單獨說了。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

你們目前方位是確定的，就是要往南邊買一套房子，大概200萬級別，拿來老人住/家庭自住都可以的，兼顧到孩子讀書學位、接送、通勤（你個人在龍泉自駕是可以的）等問題。針對你的一些想法，我做解答。

1、視高是便宜，但是價值意義不大，除非在那邊長期穩定工作，那么可以尋求一套剛需自住，否則萬萬不可碰，即便是便宜。更何況你們是高新上班，毫無匹配度。

2、男方工作可能解決孩子讀書問題，但不一定長期**，有風險性，考慮到工作的變化，孩子讀書的臨近（最遲25年底26年初要搞定這件事），以及學位的安全性，我個人還是建議這次買一套帶有學區屬性的房子，因為不僅是小學有保障，以后你們孩子升學的話，也需要戶籍的學位保障，單純靠男方熬工作來解決讀書，還有8年，是具有風險性的。

3、200萬預算的話，當前來說，在南門只能尋求一些偏剛需的住宅，已經很難拆分成一套自住，一套老人房了，老人就算是公寓也要幾十萬，雖然實現了分開住，但公寓的保值性差，和初心相悖，有這個預算真不如租房住（不論是老人還是你們自己），一年也就幾萬塊，一二十年都花不完公寓這套房的總價。

4、從地理位置上來看，華陽雙流，沒有像樣的學區加持，整體定位一般，不是很建議。

其實200萬的預算已經很緊張了，在南門。其實有偏向學區的蝸居小戶型買法，也有偏向改善自住的，稍微兼顧中等學區的買法，這兩種都是可以的。

前者建議大源高九等，后者建議你提及的華陽雙流等。

5、如果強調小套三的學區房的話，200萬級別我建議考慮大源的**等，算是大源比較兼顧到地段和品質讀書的買法了，接下來可以多去現場實地感受下喜好。

往北去高九的話，可以考慮下**，有89平的套三可以上車。

然后如果是要偏向自住改善性一點，學區不那么看重的話，我建議就往華陽雙流或者新川方向走。

比如新川的買得到100多平的大套三戶型，距離天府一街和龍泉也比較近，讀書通勤居住的問題不大。

然后天府新區可以看**這些盤，要么次新剛改，要么地鐵口品質好，也是很典型的樓盤。

至于說雙流的話，就看華府怡心湖吧，典型的是**等，可以說內部的面積產品居室都很不錯，自住很舒服，不過學區和通勤會更遠一些，看你們綜合取舍？

6、至于你們**的房子，說實話，就在小區自住的話，配套也很完善豐富，老人周末住過來也沒問題，1號線通勤其實也還好，這個盤長期來看沒啥大的爆發點，不過現在也差不多跌到位了，后期保值是沒啥問題的，可以當做過渡自住，或者今后臨時應急所需的資金池，最終看你們出手的時間，如果資金壓力不大的話，28年也完全可以，到時候行情估計是會好得多了。