今日是上海第六批集中土拍最后三幅地塊的爭(zhēng)奪，包括最關(guān)注的虹口北外灘和徐匯衡復(fù)區(qū)地塊的出讓。下午進(jìn)行的是徐匯區(qū)XH-02(TPL)單元051-11地塊交易，也是第六批土地出讓的最后一幅地塊。最后被祺祥旺宇以總價(jià)12.25億元獲得，樓板價(jià)20.03元/平方米，溢價(jià)率約22.4%。該樓板價(jià)也是全國(guó)最高樓板價(jià)。

這幅地塊位于衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)，區(qū)域內(nèi)歷史人文價(jià)值高。地塊一街之隔就是交通大學(xué)，學(xué)術(shù)氛圍濃厚。地塊南面一街之隔是one ITC商場(chǎng)，離開徐家匯商圈核心港匯、美羅也僅僅500米左右。既有商業(yè)繁華也有濃厚的居住氣息。

從技術(shù)指標(biāo)來(lái)看，地塊面積不大，不到5千平方米，因此總價(jià)不高。按相應(yīng)指標(biāo)可以做風(fēng)貌類產(chǎn)品。目前區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)幾乎為0，因此受諸多開發(fā)商關(guān)注。

市場(chǎng)分析

這幅地塊最終成交結(jié)果符合預(yù)期，畢竟那么好的地段完全值這個(gè)價(jià)格。但是拿地的企業(yè)并非大家熟悉的房地產(chǎn)開發(fā)商，背后可能有幾方面因素。

首先，面積太小，開發(fā)成本偏高。對(duì)大房企而言希望地塊面積適中，能有一定發(fā)揮空間，這個(gè)地塊只能造10多套房子，開發(fā)完項(xiàng)目就結(jié)束，各種成本會(huì)比較高。而且傳統(tǒng)房企要有一定流速，定價(jià)過(guò)高會(huì)有回款壓力。

其次，地塊技術(shù)指標(biāo)要求比較高。那么小的地塊還配一小部分商業(yè)，可售部分面積進(jìn)一步縮小，會(huì)影響利潤(rùn)。所以看得出，傳統(tǒng)房企在報(bào)價(jià)上相對(duì)保守些。

最后，不少房企有開發(fā)風(fēng)貌類產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)，這些項(xiàng)目相對(duì)小眾，去化速度并不快，今后產(chǎn)品選擇余地多，會(huì)面臨一定挑戰(zhàn)，所以超過(guò)某個(gè)臨界點(diǎn)后，不愿意拿地。當(dāng)然，作為拿地企業(yè)而言，沒(méi)有傳統(tǒng)房企有營(yíng)收壓力和時(shí)間上的要求，可以慢工出細(xì)活，打造成區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿產(chǎn)品。

第六批土拍總結(jié)

本批次六幅地塊全部成交，總交易金額達(dá)到289.57億元，僅一幅土地底價(jià)成交外，其余土地均溢價(jià)成交。土拍有幾個(gè)看點(diǎn)：

1

房企拿地積極

從拿地到產(chǎn)品投放現(xiàn)在普遍周期是5、6個(gè)月，7月拿地還有機(jī)會(huì)在年底前入市，對(duì)完成今年的銷售計(jì)劃有積極推動(dòng)。此外，不少房企今年上半年沒(méi)有拿到土地，或是收貨不多，抓緊機(jī)會(huì)補(bǔ)倉(cāng)。比如中海花錢超過(guò)百億拿下2塊重量級(jí)地塊，今年中海在公開市場(chǎng)上還沒(méi)有收獲。

2

深耕上海，拿地的絕大部分是“老面孔”

招商、中海、聯(lián)發(fā)等等都是上海有不少土儲(chǔ)和項(xiàng)目的房企，拿地參與度高。當(dāng)然，類似保利等也有參加，只不過(guò)今年上半年有斬獲，下半年拿地壓力沒(méi)那么大，沒(méi)拿到地。上海新房市場(chǎng)銷量不錯(cuò)，越是市中心賣得越好，利潤(rùn)有保障，所以重倉(cāng)上海的意圖也很明顯。

3

土地價(jià)格刷新紀(jì)錄

有多幅地塊刷新價(jià)格紀(jì)錄。比如虹口北外灘地塊，不但刷新區(qū)域樓板價(jià)新高而且溢價(jià)率達(dá)到46.3%，也創(chuàng)了今年土拍溢價(jià)率紀(jì)錄。浦東唐鎮(zhèn)地塊溢價(jià)率也達(dá)到了40%。徐家匯地塊樓板價(jià)刷新上海樓板價(jià)記錄。優(yōu)質(zhì)地塊是刷新記錄的前提，更重要的是大家對(duì)上海市場(chǎng)成長(zhǎng)性的認(rèn)同。

總體來(lái)看，這批土地拍賣的結(jié)果符合大家預(yù)期。土地市場(chǎng)的信心也會(huì)傳導(dǎo)到交易層面，尤其是區(qū)域內(nèi)有在售項(xiàng)目的是最直接的利好。