上海抄北京作業(yè)，我給差評(píng)！“滬三條”想救上海樓市，我看難行！
各位主子好，每周一叨，理性開炮，我是叨主周一叨。
要說(shuō)，當(dāng)下樓市最火的話題是啥？那自然是上海松綁祭出的“滬三條”了，那此次救市之謀，能否如“衛(wèi)霍之功”挽大勢(shì)于將摧，成為救市奇兵呢？
先看“滬三條”，講了啥。用大白話把上海新政簡(jiǎn)單歸納為以下六點(diǎn)：
1-外環(huán)外不限購(gòu)，一年社保想買幾套買幾套。
2-即便外環(huán)外買了無(wú)數(shù)套，市區(qū)還是有首套房資格。
3-單身和家庭的政策一致。
4-公積金能付首付，最高可貸216萬(wàn)。
5-貸款利率不看套數(shù)，每套都可以和銀行談最低利率。
6-非上海家庭買第一套房不用交房產(chǎn)稅。

外環(huán)外，外環(huán)外，為什么是外環(huán)外？
可以這么說(shuō)，上海盡管是抄了北京五環(huán)外的作業(yè)，但從客觀數(shù)據(jù)來(lái)講，這次上海是對(duì)癥下藥。
首先，如今的上海樓市呈現(xiàn)出“分化持續(xù)擴(kuò)大，核心地段溫和上漲，二手房以價(jià)換量，遠(yuǎn)郊繼續(xù)陰跌”的特征。
中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至8月23日，上海市新建商品住宅（不含保障房）成交2.97萬(wàn)套，其中外環(huán)外成交超1.8萬(wàn)套，占比超60%。二手房方面，今年1—7月成交約12.7萬(wàn)套，其中外環(huán)外成交約6.5萬(wàn)套，占比約51%。新房、二手房市場(chǎng)中，外環(huán)外區(qū)域均為成交主力。
其次，從2024年“上海新建物業(yè)庫(kù)存套數(shù)”來(lái)看，2025年外環(huán)外住宅數(shù)據(jù)為52000套，占全市80%。也就是說(shuō)，今年沒賣出去的新房，八成集中在外環(huán)外。
再次，外環(huán)外當(dāng)前的庫(kù)存壓力非常大，去化周期約20個(gè)月，如嘉定區(qū)需要12.4個(gè)月，青浦區(qū)需要18.2個(gè)月。
換句話說(shuō)，管你什么魔都上海，任你什么國(guó)際都市，在市場(chǎng)下行的巴掌里，新房和二手房的慘狀，也和其他城市一樣毫無(wú)二致。
所以，打開外環(huán)的限購(gòu)之門，讓更多的人能夠進(jìn)得來(lái)，才能解決供大于求的結(jié)構(gòu)性矛盾。
于是有專家這樣評(píng)價(jià)，此次出臺(tái)的政策精準(zhǔn)發(fā)力，對(duì)外環(huán)外區(qū)域放開購(gòu)房額度，可以釋放購(gòu)買力，進(jìn)一步降低庫(kù)存。“當(dāng)然，政策也能降低外環(huán)外二手房掛牌量，從而保持一、二手房之間的置換鏈條順暢運(yùn)行，進(jìn)一步釋放改善性住房需求。”
有藥，必然就有效果。上邊專家給定音，下邊官媒給定身。
據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，8月25日15時(shí)左右
，記者在撥打3次電話后終于接通，上海保利光合上城項(xiàng)目置業(yè)顧問張麗（化名）不停地解釋著：“不好意思，今天上午上海市出臺(tái)樓市新政后，我們不是在接電話就是在帶客看房，午飯還沒來(lái)得及吃。”
上午給藥，下午就爆。不得不說(shuō)，這效果比偉哥都快。不過，這也足以說(shuō)明，這大上海的吸引力，只需輕揮一揮手，有錢人就遍地走。
事實(shí)上，當(dāng)北京那邊打開五環(huán)外限購(gòu)后，上海繼續(xù)放開的預(yù)期，就在坊間傳動(dòng)。而有些開發(fā)商，更像是看透了當(dāng)政者的牌，因此提前押注一波政策利好。
就在剛剛過去的這個(gè)周末，最新的新房過會(huì)中，上海10個(gè)樓盤推出1154套房，10個(gè)盤中有8個(gè)在外環(huán)外。
看得出來(lái)，房企們家里余量著實(shí)吃緊了，都個(gè)個(gè)憋著大招，在等“金九銀十”的印鈔機(jī)開機(jī)。
但效果到底如何？又會(huì)持續(xù)多久呢？
讓我們不妨看下北京。8月北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，宣布五環(huán)外不再限制購(gòu)房套數(shù)、購(gòu)房社保門檻降低，政策基本和上海差不多。
就在政策宣布十天后，北京新房成交1069套，環(huán)比增長(zhǎng)37%，二手房帶看量大幅提升。
明眼人都知道，這成績(jī)來(lái)的不易。因?yàn)椋@次京爺能放下限購(gòu)的架子，可是花了15年的時(shí)間。
事物都有兩面性，北京五環(huán)外的限購(gòu)打開后，二手房掛牌量卻持續(xù)增加，如今已超過16萬(wàn)套，回龍觀更是出現(xiàn)了踩踏式拋售的風(fēng)聲。
要知道，回龍觀可是北京普通人居住的方向標(biāo)，那里一套90㎡的房子，短短幾天里平均降了快20萬(wàn)。
所以，回到上面的問題：上海新政效果到底如何？又會(huì)持續(xù)多久呢？
效果肯定會(huì)有。能持續(xù)多久，還得看購(gòu)買力端和市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)向。
畢竟，能買起上海房子的人終歸是少數(shù)，且如果市場(chǎng)下行的預(yù)期不變，人們購(gòu)房的信心和動(dòng)力也會(huì)嚴(yán)重打折。
有位大V給出了這樣的判斷：
1-我們要知道，當(dāng)前整個(gè)行情基調(diào)已經(jīng)變了。2000-2020年這20年，是東大樓市的歷史性牛市。2020年之后，這一輪歷史性牛市，就已經(jīng)結(jié)束。
2-而接下來(lái)，很明顯樓市只有局部性的牛市。所謂局部性的牛市，其實(shí)就是部分城市、部分板塊的牛市。很難再出現(xiàn)過去20年那樣的普遍性的、各個(gè)級(jí)別城市房?jī)r(jià)都上漲的行情。
要我說(shuō)，判斷這事也不復(fù)雜。
2023年12月15日，上海松綁“降首付”，

2024年5月27日，上海再松綁“支持多子女家庭合理住房需求”，

如今又又又松綁“擴(kuò)充購(gòu)買人群”…
咱就這么說(shuō)，但凡之前的松綁藥，能管點(diǎn)事，都不會(huì)有今天的松綁之天恩！
朋友說(shuō)，偉哥吃一次兩次行，但總靠藥挺著，自己就永遠(yuǎn)硬不起來(lái)了。