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購房人精挑細選定下房屋，全額支付房款后，準備辦理過戶，卻突然發現開發商早已將這套房屋抵押給了他人，如今對方還要對房屋采取執行措施。這種情況下，購房者該如何應對？當遇到購買的房屋上設有抵押的情況，還能順利完成過戶嗎？
經典案例
2022年11月8日，甲與A公司簽訂《商品房出售合同》，約定甲購買房屋一套，總價594.5萬元。2023年4月前，甲付清全部購房款。
2023年5月，B公司向C公司提供貸款4億元，A公司以包含甲購買的房屋在內的共36套房屋（其中20套已對外銷售）提供抵押，并于當月辦理抵押登記。2023年9月，A公司交付房屋給甲。后來因C公司未能歸還貸款，法院判決C公司返還4億元本金及利息，B公司有權對上述房產行使抵押權。B公司于是要求執行抵押的36套房屋。甲認為該房屋已經由自己買下并已支付完全款，不同意執行自己的房屋，遂訴至法院，要求將房屋過戶至自己名下，并滌除B公司的抵押權。
法院認為，甲是商品房消費者，以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，應當優先保護商品房消費者的權利，其過戶房屋的請求權優先于抵押權。B公司發放貸款時，并未對抵押物狀況進行充分的調查，存在過錯。故判決支持甲過戶并滌除抵押權。
風險提示
當商品房消費者過戶登記請求權與他人抵押權發生沖突時，在優先保護生存權、居住權的價值選擇下，即使房屋上存在抵押權，購房人也可以要求過戶房屋并滌除抵押權。此時抵押權人若前期沒有做好盡職調查，則會面臨抵押權難以執行的風險。
公司治理建議
買房人、抵押權人應當如何維護自己的合法權益呢？我們建議：
1、買房人應在合同中約定違約責任
買房人在簽訂購房合同時，應與出賣人詳細約定各項關鍵條款，尤其要明確交房的具體時間、未能按時交房或房屋存在質量問題時的違約責任、過戶的時間等。除此之外，為防范房屋被設立抵押的風險，有必要在合同中加入制約條款，明確約定出賣人在簽約后不得再在該房屋之上設立抵押權，若違反此約定，需向買受人承擔相應的違約責任，比如支付一定比例的違約金、賠償買受人因此遭受的實際損失，甚至買受人有權解除合同并要求返還已支付的全部房款。
2、若已購房屋被執行，及時起訴提起執行異議
當購房者發現已購買的房屋面臨被執行的情況時，務必及時向執行法院提起執行異議，清晰說明自身對該房屋擁有合法權利的事實，如已簽訂購房合同、支付房款、實際占有使用等，并提交相關證據材料，以阻止對房屋的強制執行程序。若發現房屋上存在抵押權，應盡快向有管轄權的法院提起訴訟，明確提出要求辦理房屋過戶手續并滌除該抵押權的請求。
3、抵押權人應提前做好抵押房屋審查
抵押權人在與債務人約定以其名下房屋設立抵押權時，必須提前做好全面、細致的審查工作。除了嚴格審查房屋的權屬情況，確認房屋產權清晰、無爭議，以及債務人對房屋擁有合法的處分權外，還需深入審查房屋的實際占有使用情況。通過這些審查，可有效避免債務人在已出售房屋上設立抵押所帶來的風險。若在后續過程中發現債務人轉讓抵押房屋的行為可能損害抵押權，債權人應及時采取措施，要求債務人將轉讓所得的價款向自己提前清償債務或者進行提存，以保障自身的合法權益。更多關于購房的問題，可參考我們之前發布的《》（點擊文章名即可查看）。【合同法研105】
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作者介紹
李 慧
股權高級合伙人
北京盈科（上海）律師事務所
盈科管理委員會 委員
盈科業務指導委員會副主任
上市公司商學院《法律風險》主講導師
工信部中小企業志愿服務專家律師
上海律協海事海商專業委員會 委員
中級并購交易師、碳排放交易師、上市公司獨立董事資格、上市公司董事會秘書資格、證券從業資格、基金從業資格
業務領域：公司設立與投資、公司勞動人事合規體系建設、股權激勵、股權架構設計、并購與重組、破產清算、商事訴訟等法律事務。
李慧律師，專注于企業法律顧問服務，長期致力于公司法與合規研究，熟悉公司治理結構、內部運營和HR管理事務。
擔任多家教育培訓業、口腔醫療業、物流業、制造業、傳媒業、租賃服務業、住宿餐飲業、軟件與信息技術業、珠寶首飾業……等行業企業常年法律顧問。
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