房貸利率現在可談，新模式是“因人施策”

文｜鄧浩志

房貸利率新模式“因人施策”

最近上海樓市新政，取消首套和二套的利率差別，統一為首套房的利率為3.05%。其中，有一條值得注意：銀行將根據個人資產風險情況評估并實行差異化定價，以個人資產狀況作為利率調整依據。簡單來說，在滿足相關要求的前提下，客戶資質優良即可與銀行協商房貸利率。公告第二條同時指出，上海市市場利率定價自律機制將把控最低利率。有人據此推測，房貸利率定價機制將從“因城施策”轉變為“因人施策”。

根據發達國家的金融經驗，信用良好的貸款者，其貸款利率往往更低；健康管理更佳的人群，例如不抽煙、不喝酒者，其壽險費率也更低。同樣的服務，針對不同人群實行差異化收費，這種做法更具針對性，既能提供個性化服務并實行差異化費率，又能在社會上倡導重視個人信譽、主動關注健康，從而提高社會效率并降低社會融資成本。

上海此次房貸政策的開創性嘗試最終成效如何、能否達到預期，均值得關注；但無論結果如何，沿此方向持續優化已是大勢所趨。

廣州六運小區要拆除重建？

近日網傳天河六運小區將拆遷或原址重建，我認為可能性極小，理由如下：

目前，廣東全省“自拆自建”的成功先例僅一例，位于廣州花都區，且該樓棟被鑒定為D級危房，故成功先例寥寥。

從法規層面看，《廣州城鎮危舊房改造實施辦法》規定：被鑒定為B級危房的，可自愿改造；被鑒定為D級危房的，必須全部改造。B級危房是指滿足正常使用要求，僅個別結構構件處于危險狀態，但不影響整體結構；D級危房是指房屋主體結構出現問題，整棟房屋存在險情。而六運小區絕大多數房屋尚未達到危舊房標準。

該辦法還規定，B級危房改造須取得90%以上業主同意。花都區的成功案例中，整棟大樓僅有20余戶，意見較易統一；而現實中，即便在老樓加裝電梯且有政府補貼的情況下，也常因資金不足或住戶反對而擱淺，更不用說拆除重建如此巨大的投入。

至于六運小區是否有拆除重建的必要，不能僅就小區本身判斷，而應放眼廣州全市。廣州建成區歷經多年，確有不少老舊房屋亟待拆除重建，既可消除安全隱患、提升城市面貌，又能提高土地使用效率。

然而老舊房屋數量龐大，拆改應有先后：優先拆除改造各類危房，其次是低容積率、高密度的平房，再次為樓層較矮、質量較低的早期單位宿舍。相較之下，六運小區狀況明顯優于上述三類，故近期拆除重建的迫切性不強，宜立足翻新及配套升級（如給排水系統更換、加裝電梯等）更為合適。