幾十萬的深圳人，最近很頭疼。

一切的源頭，在深圳公租房政策的一變再變——

2023年8月1日之前，

深圳公租房基本申請條件為：深圳戶口、深圳社保3年、無深圳自有住房。

以當前的視角來看，這些條件并不能完全篩掉那些想鉆空子的人。

打個比方，你是個無深圳自有住房的深圳人且交了3年社保，但你有個1000萬現金放在銀行吃利息，你也可能申請到深圳的公租房。

由此，

當年的深圳公租房申請人數多達幾十萬。

普通人想申請到一套公租房，排隊都得排個五年起步。

2023年8月1日之后，

深圳公租房基本申請條件增加了兩條：

收入方面，家庭人均年可支配收入需≤54000元；

財產方面，3人及以下家庭財產≤66萬元，4人及以上家庭財產≤87萬元。

申請公租房的門檻，猛地拔高了。

效果也顯而易見，

此政策之前，每月進入公租房輪候庫的家庭高達6000多戶，而今年前五個月新增入庫戶數僅5000戶出頭。

但是，但是，

新問題也出現了。

那些已經在公租房輪候庫排隊的老用戶該怎么辦？

按照慣例，咱們的新政策往往只管將來，不看過去。

即，

新人新辦法，老人老辦法。

這批老人有多少人呢？

截至目前，深圳公租房輪候庫在排隊的家庭超43萬戶，其中90%都是老用戶。

也就是說，大約有39萬戶家庭都是老用戶。

這些老用戶，有的已經排隊了7、8年，但他們仍然沒有放棄。因為按照既有的政策，只要排下去，總能入住到心儀的公租房。

但是，

2025年的深圳公租房，又變天了。

前些天，深圳10區住建局幾乎同時發布公告《關于公共租賃住房申請家庭經濟狀況核對的溫馨提示》，其中，光明區、龍崗區、大鵬新區、寶安區、鹽田區已在公告中，還提及了計劃近期安排一批房源開展配租。

請看這批公租房的申請細則——

重點一：

2023年8月1日之前提交輪候申請的在冊輪候人，認租此批公租房需要進行經濟狀況的核定。

老人，也得用新辦法！

想要認租2025年的公租房，之前的老用戶也得符合現在的收入、財產標準。

重點二：

經審核不符合收入財產限額的輪候家庭，須退出輪候冊。

啥意思？

如果你去申請這輪的公租房，但是因不符合收入財產的限額條件，那么你將被逐出輪候庫，失去申請公租房的資格。

從這一次的變化來看，深圳公租房的政策變得更加精準。

那些輪候庫的老用戶，一旦不符合收入財產的限額條件，也將享受不到公租房的優惠。而一些符合條件的新深圳人，很可能會快速地入住公租房，不必排個7、8年的隊。

公租房正在變得越來越少。

我們可以從供需兩個角度解釋公租房政策的收緊。

供應方面，你得明白公租房并不是由政府直接建設的——

大多數情況下，政府會調整每塊土地的指標，在其中規定一定面積的配建公租房，然后將這塊地掛牌在土地市場，尋找愿意拿下這塊地的開發商。

也就是說，

公租房往往由開發商承建，最終由購房者買單。

這才是公租房的建造邏輯。

當你明白這個邏輯，你就知道了這些年公租房的供應絕對在減少——

商品房市場中，由于房價的下跌，購買力/需求在大幅度減少。

土拍市場中，由于商品房市場的降溫，開發商的拿地意愿也在下降。

于是，

土地出讓規模下降。

2021年，深圳土地出讓金近千億；2022年，土地出讓金減少至736億；2023年，宅地出讓金312億，直接降了六成；2024年，土地出讓金346億，基本與上年維持同一水平。

從巔峰時期的千億出讓金到如今的300億出頭，深圳的土地出讓規模幾乎膝蓋斬。

由于公租房規模與土地出讓規模大致呈現正相關的關系，那么公租房規模也大幅下降。

公租房配建比例下降。

因為開發商的拿地意愿下降，政府為了提高開發商的拿地積極性，防止宅地流拍，自然得拿出更多的“福利”。

其中一項，就是降低公租房的配建比例。

2024年8月，位于寶安新安街道的A001-0219地塊就沒要求配建公租房和保租房。

今年4月，深圳南坊街地塊掛牌，同樣沒有配建公租房的要求，但是由于需要建設的商業面積過高，最終還是流拍了。

8月份，該地塊在大幅減少商業面積之后，總算拍出。

以上，

我們能看出：市場對于宅地的要求是苛刻的。

一宗地只要出現公租房等成本性指標，或者大量的商業這類難以迅速回本的指標，就很難賣得動。

由此，公租房供應不得不減少——

以深圳市級公租房為例，

2021年供應了8205套公租房，而2022年-2024年合計不過3000余套；

以寶安區級公租房為例，

2020年，供應1135套；

2021年，893套；

2022年，641套；

2023年，406套。

公租房的供應量，真的是一年比一年少。

需求方面，過去的公租房資源分配并不合理——

早在前兩年，深圳就出現過公租房租客炫富的事情。

經調查，這名租客曾經申購過深圳的安居型商品房最后決定放棄，選擇繼續成為“無房戶”，申請公租房。

也就是說，

這名租客明明有能力買房，但仍然在享受福利性的租房資源。

這是政策的漏洞。

而在老人老辦法下，并且輪候庫中還有幾十萬的申請公租房的家庭，那么我們不排除有的租客仍然抱有僥幸心理去擠占公租房資源。

但是，

隨著公租房供應的減少，勢必要求公租房資源的分配更加精準。

正因如此，才讓老人也采用了新辦法。

所以，

公租房政策的一調再調本質上就是公租房資源的供不應求。

政策，會比你想象得更嚴苛。

隨著公租房供應的減少，以及深圳人口的增加（去年一年，深圳常住人口又增加了20萬人），我們可以預料到：

公租房供應不求的局面，很難改變。

那么，政策端的嚴苛不言而喻——

其一，超級嚴苛的條件審核。

我們已經知道了申請深圳公租房的條件：1.收入方面，家庭人均年可支配收入需≤54000元；2.財產方面，3人及以下家庭財產≤66萬元，4人及以上家庭財產≤87萬元。

而在實操中，

收入限額，要求申請受理日之前連續兩年均不超過該額度；

財產限額，需要存款、房屋、車輛、基金、證券、保險，基金屬于全方面覆蓋。

其二，可能會追溯老用戶。

由于過往比較寬松的政策，一定會導致一部分不再符合申請條件的租客仍然住在公租房之中。

但是照這個模式下去，老用戶續簽公租房時，勢必也得經得起重新審核。

畢竟，兩位帶頭大哥已經這么做了——

北京，對公租房續租實行定期審核制度，審核通過后即可續簽租賃合同，繼續居住。同時，續租并非無限制的，每次續租也需要經過審核，確保資源合理分配給真正需要的人群。

上海，還得審核你的社保。承租人需持續與本市單位簽訂一年以上（含一年）勞動合同，并依法繳納社會保險金。

一旦不再符合申請條件，要么漲租金，要么退租。

這一道一道的門檻，真的是在把公租房定向發送到最需要的人群手里。

那么，不再符合申請的老用戶們該何去何從？

1.退租拿補貼。

簡單來講，你自愿退出公租房輪候庫，政府每個月給你租房補貼。

單身深戶最高每月能拿1575元，3年就是5.6萬； 兩人及以上家庭戶，每月最高2925元，3年最高可領10萬。

2.轉戰保租房。

公租房和保租房最主要的區別有兩個。

一是租金區別。

公租房租金為市場價的30%-50%，而保租房的租金是市場價的60%-90%。

保租房貴于公租房。

二是申請模式不同。

公租房需要排隊，條件資質相同的情況下，先到先得。

保租房需要搖號。每當政府放出一批房源，你都可以去指定平臺申請報名，運氣好說不定很快就能搖到。

3.買一套商品房。

當幾十萬的深圳人被“趕出”公租房輪候庫，勢必會讓大量的住房需求流入到市場當中。

而在今年，深圳又推出了新產品——配售型保障房。

即，用來出售的保障房。

目前，深圳官宣開工建設的首批配售型保障房項目有13個，未來將陸續供應房源合計1萬多套，分布在南山、福田、寶安、龍崗、龍華、光明、坪山、大鵬8區。

其中，深圳首個配售型保障房項目預計年底開始配售，共計1152套。

或許，這才是深圳的最終用意。

最后，再給大家分享一份深圳租房市場的報告。

深圳的租金跌了多少？

深圳集中式公寓的出租率是多少？

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