貴陽下一個“價值高地”：小龍灘片區的崛起與規劃前景

四年前，小龍灘片區仍處于城市發展相對滯后的狀態，基礎設施薄弱，人居環境亟待提升。

▲2021年小龍灘航拍，圖片源于買房幫

如今，該區域已迎來重大發展轉機，正式進入規模化、高標準建設階段。

根據貴陽市公共資源交易中心發布的公告，G(22)094地塊一標段工程總投資達31.1億元，標志著這一片區正逐步成為推動貴陽城市高質量發展的關鍵區域。

▲小龍灘建設現狀

一、戰略定位：觀山東進的核心承載區

“觀山東進”不僅是城市發展戰略的重要組成部分，也已明確納入《貴陽市國土空間總體規劃（2021-2035年）》草案及觀山湖區“十四五”發展規劃。

小龍灘作為觀山湖向東拓展的生態宜居功能延伸區，承擔著承接貴州金融城人口與功能外溢的重要任務，致力于打造“產城融合、生態友好”的新型城市空間。

▲觀山湖城市空間發展戰略規劃

該片區規劃范圍東至規劃五路，南接林城東路，西臨西二環，北靠北二環，總用地面積約90.67公頃，規劃總建筑面積145萬平方米，預計容納常住人口約3.08萬人，將建設成為現代化宜居社區。

▲小龍灘地塊范圍

二、交通體系：立體化網絡支撐區域聯通

小龍灘片區的交通條件正實現從單一主干道依賴向“高快速路+城市主干道+軌道交通+樞紐銜接”的綜合體系轉變，已成為觀山東區域交通連通性較強的核心板塊。

◆ 快速通達：西二環 + 北二環，構建“十字動脈”：

西二環：城市快速路，直達白云、觀山湖、老城區。

北二環：連接烏當、未來方舟、大營坡，通往東向主干道，通勤效率高。

▲西二環、北二環小龍灘段

◆主干驅動：林城東路 + 同城南路，雙軸并進：

同城南路：與數博大道聯通區域一致，貫穿了三馬、觀山湖、白云，同樣貫穿了觀山湖高新區、貴州金融城、沙文高新區，紅綠燈少、更省時間。

▲同城大道，圖片源于買房幫

林城東路：貴陽的長安街，貫穿觀山湖核心，從小龍灘沿林城東路西行，5-8分鐘直達金融城核心區、林城西路CBD，商務、政務、商業通勤極為便利。

▲林城東路及沿線城市地標

林城東路延伸段：總投資約200億元，將向北延伸連接白云新城，形成“金融城—小龍灘—南明”城市發展軸，目前林城東路延伸段已正式展開房屋征收啟動工作。

▲林城東路及其延伸段

軌道樞紐：地鐵1號線 + 高鐵北站，雙軌覆蓋

◆地鐵1號線：雖未在小龍潭設站，但距離陽關站和國際會議中心站僅5-8分鐘車程。

◆高鐵北站：從小龍灘經站西路，僅需10分鐘車程即可抵達，便捷通往全國。

▲小龍灘與貴陽北站距離關系

三、土地市場：房開積極參與，價值認可度提升

土地出讓情況是衡量區域發展潛力的關鍵指標。自2022年以來，小龍灘片區已完成多宗商住用地出讓，吸引貴陽城投、四川眾恒、浙江東都等企業參與開發。

◆2022年12月，貴陽城投聯合觀城運獲取了小龍灘G(22)093和G(22)094地塊，2025年4月，通過中鐵代建以“抱團居養+避暑旅居”為核心定位的“生態避暑旅居度假風品質社區”；

◆2023年12月，四川眾恒以3276元/㎡樓面價摘得G(23)045地塊，并通過觀山云墅項目，首次點燃板塊熱度；

◆2023年12月，浙江東都以3200元/㎡樓面價摘獲G〔23〕100號地塊；

◆2024年12月，浙江東都梅開二度，經過22輪競價，以5.41億元總價、4292元/㎡樓面價競得G(22)094地塊，溢價率高達43.08%，刷新區域紀錄；

◆2024年12月，觀城運集團以1.33億元拿下小龍灘52011520240026號地；

◆2025年4月，眾恒再次拿地，推進“觀山云墅”二期開發。

▲小龍灘土地情況示意圖

目前，片區11宗商住用地中已成功出讓7宗，剩余3宗預計于下半年推出，進一步推動區域建設進程。

▲小龍灘待推3宗土地

浙江東都競拍的“地王”包含約17畝原生湖泊，屬于不可復制的生態資源，東都為此專門調整產品線，打造板塊惟一的“湖居改善盤”——東都·云湖天境。

▲東都云湖·天境規劃落位圖

四、配套設施：規劃與建設同步推進

小龍灘片區的公共服務設施正按計劃有序推進，涵蓋教育、醫療、養老及商業等多個方面：

①教育配套（全部列入2024-2026年建設計劃）：

◆24班小學×2所：分別位于地塊東南與西北，由觀山湖區教育局統籌建設，預計2026年招生。

◆30班中學1所：服務于整個觀山東片區，已納入2025年政府投資計劃。

◆幼兒園4所：合計48班，配建至各住宅地塊，交付即運營。

②醫療與養老：

◆衛生服務站3處：嵌入社區，提供基礎診療

◆托老所+養老院各1處：響應老齡化趨勢，提升社區韌性

③商業與生活：

◆生鮮超市3處：滿足15分鐘生活圈需求

◆加油站1座：已獲規劃許可

◆5G微波站（通信基站）：支持智慧城市與物聯網布局

上述配套均為土地出讓時的明確規定，確保開發主體同步建設并按時交付。

▲小龍灘片區配套在地規劃圖

五、生態資源：稀缺稟賦助力高品質發展

小龍灘片區的核心生態優勢體現在內外雙重資源：

◆外部生態：長坡嶺森林公園

面積：約3300畝（2.2平方公里）

等級：國家AA級旅游景區

森林覆蓋率：75%以上，超過貴陽森林覆蓋率20%（平均為55%）

負氧離子濃度：實測達2800-3500個/cm3（市區平均約800）

功能：集森林康養、生態研學、休閑徒步于一體

▲長坡嶺公園

◆內部生態：原生湖泊（因其形似月牙，被東都命名為云月湖）

面積：約17畝（1.13公頃）

特點：天然水體，具備自循環生態系統，非人工造湖

開發原則：“保護性開發”，湖面不縮減，沿湖規劃高端別墅

▲東都·云湖天境湖景效果圖

六、標桿項目介紹：東都·云湖天境

作為片區內的重點開發項目，東都·云湖天境依托云月湖生態資源，打造金城城東的高端改善湖居住區。

以低至1.8容積率、32%森氧綠境為基，以約170畝湖境鉅著，匠筑28棟親湖合院、3棟輕奢洋房、13棟觀湖躍層；建筑立面汲取湖和游艇的曲線靈感，呈現超奢游艇式流線立面。

▲東都·云湖天境別墅立面效果圖

產品全能耐打：

臨湖合院｜28棟純墅，建面約160-260㎡，私享水岸，靜謐獨藏（168㎡聯排實得700+㎡，235㎡合院實得1100+）；

舒適洋房｜3棟8層純板樓，2T2戶，建面約139㎡，得房率約159%，低密通透；

全能躍層｜13棟Y字型塔樓，2T4戶，得房率約159%，兼顧采光與密度，覆蓋主流改善需求，因樓間距寬闊且前后無遮擋，部分高層能實現雙面觀湖。

▲東都·云湖天境產品落位圖

湖景打造斥下巨資：

17畝的中心湖園：雕琢架空層觀景區、觀湖景觀橋、釣魚臺、湖心品茗等景點；

8000㎡森境園林：由杭州GAD設計團隊操刀，模仿自然林地結構，喬木+灌木+地被三層疊植

20棵泰山松：從山東泰安泰山腳下精選，樹齡20-30年，胸徑30cm以上，每棵運輸+移植成本超5萬元，總投入超百萬。

全冠移植技術：采用“土球包裹+吊裝保護+根系激活”工藝，成活率保障95%以上。

▲東都·云湖天境園林景觀效果圖

簽約華潤物業：

華潤萬象生活旗下的潤楹物業將提供全面的物業管理服務，包括公共區域設備、設施的使用、維修、養護和管理，清潔衛生服務，公共秩序維護，車輛管理，檔案管理等。

▲東都·云湖天境物業中標公示

結語

小龍灘片區的快速發展，得益于宏觀規劃支撐、區位條件優化、生態資源稀缺性及市場信心等多重積極因素的共同推動。隨著基礎設施與公共配套持續完善，該區域有望成為貴陽新型城市化進程中的重要增長極。

而如東都·云湖天境等高品質項目的落成，將是金融城的菁英角逐好生活的燈塔級作品，也將成為貴陽新一代的居住封面作品。

▲東都·云湖天境營銷中心效果圖

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