好產品不缺購買力，這一定律在任何市場周期下似乎都成立，尤其在核心地段的稀缺資產上，表現得更為突出。

從成都豪宅單價突破22萬/㎡，到上海單日新房成交達到131.41億，無不印證著“好產品是永恒的硬通貨”。

深圳市場同樣延續(xù)這一趨勢。

以深圳灣新盤望海玥為例，近期熱度持續(xù)攀升。

據悉，項目在48小時累計到訪1100組，勁銷了78套，工作日期間更是成交過百套，堪稱同期深圳公寓市場的銷售標桿。

尤為引人關注的是，項目不僅吸引了大量外地客戶，并出現多組客戶一次性購入多套、甚至半層的情況，更有客戶首次到訪就買下了整層，銷售直呼“要簽字的合同堆成了小山”。

▲圖源網絡

實際上，進入9月以來，市場情緒逐步升溫、資金加速入場，這當中美聯(lián)儲降息可謂是市場底出現的契機，隨著降息周期開啟，后續(xù)將引發(fā)全球貨幣秩序重構、貨幣政策空間加大、居民儲蓄流向變化等一系列連鎖反應。

在這一宏觀環(huán)境轉變下，資金的邏輯正發(fā)生根本性改變，“現金為王”的觀念逐漸被打破，更多資金將尋求更具增值潛力的出口，反映到股市樓市上，優(yōu)質資產將迎來重估。

而作為深圳最優(yōu)質資源集中地的區(qū)域，深圳灣沿線資產因其持續(xù)的稀缺性與抗風險能力，被視為真正能夠穿越經濟周期的核心資產。

01/

10月推高區(qū)新品

深圳灣景觀再升級

買家之所以敢半層、整層地出手望海玥，關鍵在于其不可復制的稀缺屬性——深圳灣的海景房。

深圳灣的地段價值已成共識，區(qū)域內聚集了最具代表性的高端住宅，最貴的房子幾乎都集中在這了。

然而這幾年想要入駐深圳灣實屬太難，一方面是供應量的問題，一方面是總價的事實。

目前深圳灣沿線上的資源型豪宅，大多在2015-2020年期間開盤，像恒裕濱城、雙璽只能去拼二手房。

近幾年雖有個別新盤入市，但已基本去化完成，選擇并不多。

更重要的是，沿線從住宅到公寓、商辦，均以超大戶型為主，動輒幾千萬的入場門檻。

目前區(qū)域內尚未入市且具備海景資源的項目，主要有深圳灣澐璽、中信信悅灣、半島城邦5期，其中：

澐璽戶型約200㎡起步，預估均價15-20萬/㎡，總價可能要2700萬起步；

信悅灣約210㎡起步，市場預測要到17-18萬/㎡以上，至少要先準備好3000萬；

半5目前未見動工，即便后期入市預計均價要15萬/㎡以上。

不難看出，“供應少+大戶型+高總價”，是深圳灣沿線市場最鮮明的特征。

在這樣的背景下，想進場深圳灣并非易事。

而望海玥的出現恰好填補了這一空白，為市場提供了“另一種可能”：

不僅擁有一線海景資源，約36㎡起的戶型設計更大幅降低了入駐門檻。

▲戶型示意圖（點擊可放大圖）

雖說是小戶型產品，但項目在設計上仍考慮到了“靈動可變”這層，業(yè)主可根據需求的不同進行空間打造。

以44㎡為例，如果對私密性追求高，需要獨立的睡眠區(qū)，可以是“一房一廳”的布局，打造出一個獨立的臥室。

如果更喜歡個性化的空間，這時可以把臥室的這堵墻拆掉，打造為開放式的大開間，帶給空間更多呼吸感。

▲創(chuàng)意展示樣板房實景圖，僅供參考，非最終交付標準，具體以實際交付標準為準（左右滑動）

值得一提的是，據悉項目10月1日起還將推出高區(qū)全新新品，進一步豐富產品線。

新品的推出將帶來兩大升級：

• 選擇更靈活——36㎡起步滿足投資需求，60㎡以上戶型兼顧了自住與資產配置；

• 景觀更優(yōu)越——原本低區(qū)南向也能看海，而新品位于23層之上，深圳灣景觀優(yōu)勢更顯著。

▲ 望海玥 效果圖， 僅供參考

更好的海景視野，不僅僅是視覺上的享受，更意味著更高的資產價值與生活品質。

“首先，在深圳海景一直是房產保值增值的重要籌碼，尤其西部海景未來在流通市場中具備更強的議價能力。

這一點早已被市場反復驗證。

像深圳灣沿線上的項目，頂得住市場波動的考驗，從入市至今價格實現了數倍漲幅。

而且具體到成交表現上，海景與非海景也存在明顯價差。

比如招商璽，同類戶型有海景的成交價要高出300多萬，目前123㎡直面海景的高區(qū)房源成交總價去到了2000萬。

紅樹西岸的海景房與非海景房，掛牌上也有2萬/㎡左右的價差。

▲ 紅樹西岸掛牌價，截圖自貝殼找房

“其次，開闊海景的居所，也意味著更高的居住舒適度與生活幸福感。

透過望海玥全景落地窗望出去，直面漁人碼頭和深圳灣內灣，遠眺可看海景。

不妨想象下這樣的生活場景：

清晨醒來，推窗見海，一整片蔚藍悄然喚醒一整天的好心情；

傍晚時分，華燈初上，海天之間的日落與城市燈火交織，輕松洗去日間的忙碌與疲憊。

關鍵等到漁人碼頭煥新完成，窗前風景將再添層次。

白日里，可賞碼頭魚獲交易的熱鬧鮮活；

夜幕下，則觀漁燈搖曳于海浪之間的靜謐浪漫。

從朝霞到夜幕，窗景隨時間流轉而變化，生活是愜意且從容的。

▲ 望海玥 效果圖， 僅供參考

值得一提的是 ， 除了更好的海景體驗外， 為了更好地滿足居家需求，平衡功能性與舒適度，創(chuàng)意樣板房在收納與場景上下足了功夫。

02/

酒店式服務體系

讓生活多了些可能

如果說“戶型+景觀”是望海玥價值的第一層體現。

那么令其在市場中脫穎而出的第二重競爭力，則在于“軟性價值”——精心構建的“海玥酒店式服務體系”。

不同于傳統(tǒng)出租型公寓的常規(guī)服務模式，望海玥為業(yè)主定制了一套對標國際一流標準的酒店式服務機制。

基于這個服務體系，提供了酒店服務類、業(yè)主權益類、增值服務類三大板塊服務，其內容已遠超常規(guī)物業(yè)管理范疇。

具體而言，這是一套覆蓋從日常家政、健身課程，到出行安排、住宿禮遇，甚至寵物照料的全方位服務，如此一來貼心解決業(yè)主生活中的大小事務。

試想下：

太忙沒時間做清潔？

每周的衛(wèi)生打掃、衣物送洗，省下的時間精力可以更好地投入到工作中。

想養(yǎng)寵物又有顧慮？

不在家的時候，寵物是可以被委托照料的，哪怕貓砂清潔、寵物除毛也只需一個電話預約就能實現。

平日里想要動起來？

樓下就有瑜伽、健身操等課程，在高效、專業(yè)環(huán)境中開啟健康生活。

突然有出行的計劃？

別忘了，作為望海玥業(yè)主是有專屬出行禮遇的，能享受多家酒店住宿與商場消費權益，出行可以更便捷、舒適。

▲ 望海玥 社交空間實拍圖

以上種種體驗都是今后業(yè)主所享受到的，已經不輸于一些豪宅的增值服務。

從更深層次來看，這不僅是一次簡單地服務升級，更是一種生活方式的革新，讓業(yè)主從日常雜務中解放出來，把時間還給生活本身，拓展日常的寬度與可能性。

更重要的是，酒店式服務的引入，也為項目的資產價值注入了差異化的競爭力。

無論是住宅還是公寓，物業(yè)服務對于房子的影響都是長期而深遠的，它是資產增值的隱形杠桿。

據統(tǒng)計優(yōu)質物業(yè)的小區(qū)，其房價平均比普通小區(qū)高15%-30%，租金溢價可達20%以上。

以招商蛇口旗下的泰格壹棠公寓為例，同樣提供酒店式服務，其75㎡1房可以租到2萬+/月，要比周邊同面積公寓高出七八千。

服務賦能所帶來的溢價能力，由此可見。

▲ 泰格壹棠公寓掛牌租金

要知道在當前公寓市場中，真正配置了高端酒店式服務的項目少之又少。

而今，招商蛇口將其40余年的高端物業(yè)服務與服務式酒店運營管理經驗，搬到了望海玥項目上，這無疑是對居住品質與資產回報的雙重保障。

03/

一圈一路一頭

三個確定性的加持

深圳灣的價值無需多言，這里有深圳灣超級總部基地、后海金融服務總部基地，看到的都是確定性。

但這次對片區(qū)的全面踩盤后，壹地產認為拋開公認的2大總部基地價值，更需要從“一圈、一路、一頭”三個維度去分析望海玥的價值。

“一圈，環(huán)深圳灣文化藝術生活圈。

2024年深圳落地了“環(huán)深圳灣文化藝術生活圈”規(guī)劃，這條約15KM的深圳灣海岸帶上，不僅要有總部集聚區(qū)、濱海國際中心，也要有世界級文化藝術區(qū)。

而望海玥正位于“世界級文化藝術區(qū)”內，日后這里將是一個特色鮮明、生動有趣的城市體驗系統(tǒng)，國際范+藝術范將是其獨有的氣質，打造成深圳新的城市名片和文化旅游目的地。

值得一提的是，深圳灣沿線上有兩個內灣，一個在深圳灣1號那里、一個在望海玥這邊：

深圳灣1號板塊，是深圳灣文化廣場、深圳人才公園等重要元素的聚集地。

望海玥一帶，則以深圳歌劇院、漁人碼頭、音樂公園、海上世界等場景為主導的世界級文化藝術區(qū)。

相較之下，望海玥一帶更具特殊性，在于其多元化的文化與藝術氛圍，以及更加豐富的休閑與生活體驗。

從深圳歌劇院的藝術文化生態(tài)圈，

到蛇口漁港的都市休閑港灣，

再到蛇口老街的休閑樂活圈，

以及海上世界的改革開放與時尚文化全域博物場，

會發(fā)現是四個差異化特色的復合活力區(qū)在此匯聚、融合，共同構建了一個藝術與生活完美融合的世界級藝術灣區(qū)，成為深圳最具有代表性的城市名片之一。

▲ 圖源 ?Farrells+深規(guī)院

“一路，串聯(lián)頂豪、地標、公園的望海路。

在深圳，除了讓大家印象深刻的深南大道、粵海街道外，望海玥所在的望海路同樣是標志性大道，串聯(lián)起了頂豪、地標、公園以及海景。

攤開地圖，東起東濱路、西至興海大道的望海路，匯聚著深圳灣1號、恒裕濱城、半島城邦、元灣府、招商雙璽等一眾頂豪。

與此同時，深圳歌劇院、漁人碼頭、海上世界、K11等地標建筑，更是沿著望海路從東至西依次排列，將藝術與繁華完美融合。

當下，望海玥對面的魚人碼頭正在升級改造中，不遠處的歌劇院正在建設中。

據悉漁人碼頭的升級改造的優(yōu)勝方案，出自2020年東京奧運會主場館設計師隈研吾之手。

等到漁人碼頭升級完成，跨海步行橋、博物館、漁港配套建筑都將兌現。

而體量是悉尼歌劇院3倍的深圳歌劇院建成后，又將是世界級藝術殿堂，成為世界級旅游目的地。

說實話，一條6.9公里的望海路能匯聚如此多的頂級資源，在深圳是獨一無二的存在，未來也很難再有如此集大成的區(qū)域。

▲深圳歌劇院效果圖，僅供參考

“一頭，坐擁多個地標的東角頭。

這里的“東角頭”，既是指歌劇院、中信東角頭項目的所在板塊，更是望海玥的“地鐵站”名。

從當前兌現情況看，望海玥屬于雙地鐵交匯項目，距離2號線與13號線交匯的“東角頭”站僅約200米。

要知道，2號線是真正意義上的豪宅線。

從東到西貫穿了蛇口、深圳灣、華僑城、香蜜湖等深圳知名豪宅區(qū)。

13號線則是科創(chuàng)線+文旅線。

往北串聯(lián)起了后海總部基地、深超總、科技園、留仙洞等深圳最重要的高新區(qū)和總部基地。

往南串聯(lián)起了人才公園、深圳灣公園、歌劇院等文化藝術與休閑景觀。

從這點看，2號線和13號線的地位和含金量是毋庸置疑的，為望海玥的價值提供了強有力的支撐，給出了確定性。

重點是今后從項目出發(fā)，可1站到達歌劇院、2站暢游海上世界，別人羨慕的國際生活圈就在家門口。

實際在地產圈，有這樣一個買房公式：

樓市價值要看城市和土地，房子價值是看地段和配套。

雖說這兩年產品力成了主旋律，但產品力可以超越，而地段價值不可代替。

而這正是望海玥能和多數項目拉開差距的關鍵。

深圳灣的資源型產品，向來是“賣一套少一套”的限量版。

某種意義上來說，望海玥的出現改寫了規(guī)則，打破了千萬級豪宅對海景資源的壟斷，為更多人開啟了低成本入駐深圳灣，實現資產收租與品質居住的可能。

而10月即將推出的高區(qū)海景新品，更是讓一線海景從遙不可及的奢望，變成觸手可及的日常。

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