原中房集團董事長、匯力基金董事長孟曉蘇

出品 | 鳳凰網(wǎng)問渠人物

文字 | 陳婷婷

據(jù)機構(gòu)發(fā)布的《2025年上半年全國法拍市場大數(shù)據(jù)分析報告》顯示，2025年上半年，我國法拍房掛牌量達到57.66萬套，同比又增長了18.8%。成交量8.36萬套，成交率僅為14.5%，處于歷史低位。與此同時，法拍房平均變現(xiàn)折扣率降至77.29%，為近年最低水平。

“‘法拍房’連年增長，‘價格刺客’頻現(xiàn)，‘邊際價格’扭曲市場，我國法拍房隱患已到了必須重點診治的地步?！比涨?，原中房集團董事長、匯力基金董事長孟曉蘇在接受鳳凰網(wǎng)《問渠人物》專訪時表示。

他認為，數(shù)據(jù)背后是數(shù)以百萬計的居民家庭因為“斷供”被銀行告上法庭，在法院判決下被拍賣房產(chǎn)，其家庭最大資產(chǎn)就此滅失，甚至拍賣后還要背負銀行債務(wù)。

孟曉蘇指出，法拍房同時使整個房地產(chǎn)市場價格體系受到嚴峻挑戰(zhàn)，這種“價格刺客”現(xiàn)象正不斷擊穿二手房價格底線，進而造成新房市場價格下跌，成為目前實現(xiàn)中央“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”要求的最大障礙。

以下是部分采訪實錄：

鳳凰網(wǎng)：我國法拍房市場目前有哪些特征？

孟曉蘇：我國法拍房市場已呈現(xiàn)“量高、價低、結(jié)構(gòu)博弈加劇”的典型特征。其中住宅類法拍房表現(xiàn)尤其引人關(guān)注。2025年一季度法拍住宅房源掛拍9.9萬套，成交2.6萬套，成交均價同比下跌6.1%。這種價格下行趨勢正在全國范圍內(nèi)蔓延。

更值得警惕的是，法拍房市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯分化。一拍房源成交率僅11.61%，而二拍和變賣階段房源成交占比合計達到67.05%。成交路徑后移，反映買方對初始定價認可度持續(xù)下降，供需雙方認知差距擴大。法拍房已不是邊緣現(xiàn)象，而是影響到整個房地產(chǎn)市場的價格預(yù)期，進一步壓制了市場價格。

鳳凰網(wǎng)：國際上有哪些應(yīng)對的政策啟示？

孟曉蘇：這種法拍房激增的情況在美國與日本房地產(chǎn)低迷期都出現(xiàn)過，由于它們采取的政策措施不同，曾導(dǎo)致截然不同的后果。日本對待法拍房政策失誤，導(dǎo)致樓市長期低迷，經(jīng)濟陷入“失去的二十年”；而美國政府通過對居民政策救助，阻止法拍房增長，四年就實現(xiàn)了樓市企穩(wěn)回升。

日本1990年代房地產(chǎn)泡沫破裂后，政策應(yīng)對出現(xiàn)嚴重失誤。政府不僅未及時救助樓市，反而逆向操作：在泡沫破裂時加征“地價稅”和“短期交易稅”，加速了地價下跌。更嚴重的是，日本忽視了法拍房形成的“邊際定價”風險。1991-1995年間法拍房數(shù)量激增300%，僅1993年東京地區(qū)就有超過2萬套住宅進入法拍程序。這些法拍房成交價往往比市場價低30%-50%，成為區(qū)域房價新基準。日本政府直到1998年才修訂《民事執(zhí)行法》引入“自我拍賣”制度，但此時市場信心已被徹底摧毀。其惡果就是日本房價連續(xù)18年下跌，低迷期長達22年。

相比之下，美國在2008年金融危機后的應(yīng)對準確果斷。政府一年內(nèi)出臺多項財政和金融政策，直接作用于居民住房貸款，致力于房價止跌回升。美國讓財政刺激直達居民端，包括向全國家庭提供退稅1680億美元，取消貸款價值比上限，降低月供至貸款人實際收入的31%以下，累計幫助900萬家庭保住了住房，減少了一半的房屋斷供。同時美國注資7000億美元直接救助銀行，并接管房利美、房地美，確保房貸市場流動性。結(jié)果是美國房地產(chǎn)市場在2008年低迷4年后，在2012年就實現(xiàn)房價上漲，至今已經(jīng)延續(xù)13年蓬勃發(fā)展。

鳳凰網(wǎng)：當前樓市正在止跌回穩(wěn)，但是面對法拍房激增的挑戰(zhàn)還是很大的。

孟曉蘇：當前我國房地產(chǎn)市場低迷近四年，已呈現(xiàn)與日本當時類似的風險特征。特別是法拍房激增現(xiàn)象凸顯，法拍房的 “價格錨點”效應(yīng)開始顯現(xiàn)，有法拍房起拍價低至市場價的43折（如鄭州綠城百合公寓案例），正在形成新的價格基準；同時居民斷供風險持續(xù)累積，居民資產(chǎn)負債表惡化的壓力持續(xù)加大；由此造成市場信心非常脆弱，“法拍房”成為壓垮市場的核心變量。

法拍房交易所形成的“邊際價格”，對我國房地產(chǎn)市場預(yù)期起到?jīng)Q定性作用。這種價格形成機制具有自我強化特性，形成“法拍房”危機與房價下降螺旋的交互作用。其表現(xiàn)為：

1、銀行風險厭惡→提高貸款門檻→剛需購房者被擠出市場；

2、購房需求減少→正常交易萎縮→“法拍房”占交易總量增加；

3、“法拍房”低價成交→成為區(qū)域定價新基準→銀行抵押品價值重估；

4、抵押品貶值→銀行資本充足率下降→進一步收緊信貸（回到第1步）。

面對進入房價下降螺旋，我國缺乏警覺與應(yīng)對能力。雖然銀行通過“白名單”支持開發(fā)項目貸款已超過7萬億元，支持了近2000萬套住房建設(shè)交付，而且一再通過“降首付、降利息”，試圖惠及購房人群。但這些支持政策在居民購房意愿急劇下降情況下，明顯已經(jīng)過時。而對購房者“斷供”現(xiàn)象的應(yīng)對措施缺位，只是簡單化地用“法拍措施”處置“不良貸款”。甚至要以此懲戒購房居民，不顧及他們面對下崗失業(yè)和收入減退等不可抗力。這些都顯示出我國金融行業(yè)管理層缺乏應(yīng)對樓災(zāi)經(jīng)驗，面對情勢變化卻一味刻舟求劍。目前，警示法拍房問題的發(fā)聲寥寥無幾，整個社會對法拍房現(xiàn)象漠視，對斷供居民缺乏關(guān)注。

鳳凰網(wǎng)：對于阻斷法拍房惡性循環(huán)，有哪些建議？

孟曉蘇：短期來看，我國在短期應(yīng)采取的應(yīng)急措施，是主管部門要求銀行靈活處置不良房貸。對臨時困難的家庭實行彈性還款安排，避免簡單一刀切式的拍賣處理，以維護困難群眾切身利益，同時穩(wěn)定市場價格預(yù)期。

第一、可以借鑒美國“降低月供至貸款人實際收入的31%以下”的經(jīng)驗，允許收入下降的家庭降低每月還款額度，實際上是拉長他們的還款周期，銀行并沒有損失，允許困難居民“延期還貸”；

第二、對于經(jīng)嚴格審核的失業(yè)下崗人員，干脆給予“停息延貸”的特殊安排，允許其延期還貸兩三年，期間免收利息，讓他們得以度過艱難時日；

第三、建立和啟動收儲機制，在進行“央行再貸款支持國有企業(yè)收購商品房”工作中，將法拍房納入收購范圍。“保價收購”可以讓被法拍家庭少受損失，同時避免所購房屋沖擊市場房價。我呼吁建立的“中儲房公司”就可承擔相應(yīng)任務(wù)，各大銀行也都有房屋租賃公司可用。所購房屋可以出租，但在房價低迷時期不得出售，阻斷法拍房螺旋拉低房價的功效。這種機構(gòu)很像美國的“房利美和房地美”，做房屋收儲業(yè)務(wù)的公司將來都會有較大盈利。

中長期的治本之策，是加快修復(fù)居民資產(chǎn)負債表。

首先，要加大對居民端的財政支持力度。借鑒美國“向全國家庭提供退稅”經(jīng)驗，通過轉(zhuǎn)移支付、稅收減免等方式，改善居民家庭現(xiàn)金流。目前我國每年降低存量房貸利率，可為超過5000萬戶家庭減少利息支出約3000億元，這一政策應(yīng)持續(xù)深化。

其次，要加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。日本在樓災(zāi)中錯誤地將大量資金投入無效基建。我國應(yīng)避免這一誤區(qū)，將資源更多投向保障性住房、城市更新等民生領(lǐng)域。目前租賃性住房貸款年均增長52%的良好勢頭應(yīng)繼續(xù)保持。

第三，要實行差異化策略，避免“一刀切”的調(diào)控。應(yīng)根據(jù)城市能級分類施策。2025年一季度數(shù)據(jù)顯示，一線城市法拍住宅成交均價為4.24萬元/㎡，而三四線城市僅為4942元/㎡。不同能級城市風險特征差異巨大，需要差異化應(yīng)對；同時應(yīng)精準識別高風險區(qū)域和資產(chǎn)。重慶、成都等城市法拍房掛拍量連續(xù)多月居于全國前列，應(yīng)對這些區(qū)域給予更多政策關(guān)注。同時商業(yè)類法拍房成交率遠低于住宅，需要特殊處置方案。

我國有較強的宏觀調(diào)控能力和制度優(yōu)勢，有更大的內(nèi)需潛力，不會陷入日本因樓災(zāi)與法拍房泛濫而“失去的多少年”。我國政府可以統(tǒng)籌金融、財政、土地等多項政策工具，形成合力。目前需要將政策重心從“保交樓”轉(zhuǎn)向“保購房主體”，直接修復(fù)居民和企業(yè)的資產(chǎn)負債表，讓更多家庭免于法拍之痛。如果能有效阻斷法拍房形成的邊際價格沖擊，房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)就是完全可以期待的。