董小姐 | 我的轉型路線圖

節前，發了一篇文章：，官宣自己轉型不良與機會資產賽道。

文章發出后，收到好多新老朋友的私信、留言。

甚至有人開始喊我「董老板」——董小姐喜提董老板一枚，承讓承讓

最最重要的是，9月26日那一天，是匠樸資本正式對外面世的日子。其實，對于我們團隊來說，已經扎根不良與機會資產賽道快一年時間了。

這期間，我們夯實了一個標簽：

不良賽道的「老實人」， 腳踏實地，誠信誠實，靠譜投資。

很快，有人反駁說，「這個老實人定位恐怕就先輸了。因為，這一行不是這么玩的，老實人掙不到不良的錢！」

可我恰恰不這么認為。

一位基金公司的朋友說，他們手中也有不少資產， 給我們發來項目資料。

「我們只想找到真正靠譜的資金方，」他說，「過去有的公司給出了比我們預期更高的報價，但是最終還是不了了之。」

一位知名律所的朋友也發來許多項目，她說，「董小姐，和匠樸資本一樣，我們也是老實人，所以很多事情合法合規肯定是第一位的。然后，我們再來談項目本身。」

我漸漸意識到，做「老實人」，尤其在不良與機會資產賽道，是稀缺而珍貴的，更是這一行的痛點所在。

如同我在2025機會資產大會的演講臺上所說：

「有很多不信任、背刺、算計、污名化這個賽道的行為，每天都在發生。但是，渾水摸魚絕不是王道。 」

老實，不僅是一個溝通交流中的公司價值觀，還是一種投資觀，它就像匠樸的名字一樣，匠心+樸素，不欺人，不自欺，從而降低交易的時間成本，做時間與資產的朋友。

補充說下，我們雖然老實，但并不代表我傻啊。

過去一段時間的經歷，也成為我們的底氣。匠樸積攢了很多實戰故事，想跟大家分享。

「市場一定是在危機的時候，才有優質資產的出售機會。想要彎道超車，就得在這個時候進行布局。」一位金主朋友說。

我們內部開會，判斷「買入」的時機已經到了。感謝背后家族資金和礦業老板的支持。臺前幕后，我們幾個合伙人，有人是金融出身，有人是投資出身，有人是地產開發出身...不管是什么專業，我們的價值觀，都很趨同。

現在，匠樸資本向所有機會資產項目，張開懷抱。

對董小姐來說，匠樸資本不僅是一次轉型，更是我們幾個合伙人對當前不動產資產市場趨勢的捕捉與回答。

大會結束后這十余天，我們已經收到了很多朋友一對一發來的資產線索。近期，我們也會挑選一些優質的資產方發起商務拜訪。如果您手里有好資產線索，非常歡迎盡快來找我。

透過這樣的交流，我們的投資刻度就會變得非常直觀，清晰而真實，大家一起努力讓自己更懂對方，更快速地抵達共識之地。

歡迎有出售、融資需求的不動產項目，來與匠樸資本交流。（董小姐微信號：missdon0811，杰總微信號：ice010913）

在分享匠樸簽約的項目案例之前，先分享董小姐的一個看盤隨筆吧。

那是今年3月初的一個凌晨，我回到酒店后，把自己當天去實地看的一個不良別墅群項目的經過，記錄了下來。

那是一個反差感、戲劇性很強的大型爛尾項目。

那一天，我在很多人的眼睛里看到了希望，看到了野心，但也看到了猶疑。

這個看盤的片段，不過是扎身投入不良資產賽道的一盤小菜，一個插曲：

如今翻看，再一次發覺，從識別、判斷、篩選一個項目，到最后錨定、盤活，落地開花，真是一個極其漫長的過程。

那么，過去近一年時間，匠樸資本究竟做了什么？

唯有案例，最有力量。

如果說，董小姐的演講，是啟動了一個入局不良與機會資產賽道的開關；那么，匠樸資本合伙人劉一堯的演講，就是帶大家走進匠樸資本的會議室，我們把內部會上最真實的業務與心態，亮給大家。并且，完整講述了匠樸資本的案例與探索之路。

唯有真實，最有力量。

以下內容，節選自匠樸資本合伙人劉一堯在2025機會資產大會上的演講。

劉一堯是我的老朋友，他有20年金融與不良資產從業經驗，曾就職于金茂、中民投、國華人壽等。在不良資產賽道，他主導了一個擁有多個一線核心城市資產的家族資產重整，一個近200億的盤子。同時在市場上幫一些家族打理資金，管理家族信托，他自己也在做一些量化投資。

根據他的演講，董小姐做了一些內容的編輯，將大家最好奇的問題拋出來，并給出匠樸資本的答案。

PS：董小姐終于更新視頻號了。文末有董小姐的最新視頻，歡迎follow.

1、為什么入局不良資產賽道？

匠樸資本：先講一個小故事。

24年年初，有一個朋友來找我們，他是一個家族資金的三代， 資金實力很強， 一直在做酒店投資。他的家族正準備選出一個繼承人。他說他看到了內地法拍市場的機會，請我們為他出謀劃策。

我們幫他選了三個城市：北京、廣州、成都，各自去拍了幾套法拍房。目前拍下10套房子。為了避免糾紛，我們定了原則：只拍核心城區；只拍高品質房子，絕不拍剛需、剛改；只拍毛坯房，確保沒人入住過，出險概率小。

這10套房子滾動起來后，目前回報率相當可觀。

同時，我們在北京西三環，用3萬塊/平拍了一個帶租約的寫字樓，目前這個寫字樓的年化收益率達到了8%。

做完這兩件事，我們這位富三代的朋友在他們家族的地位，有了一個很明顯的提升。

法拍房只是一個非常小的切入口。

但是，隨著越來越多的資方、金主，透過我們，表達他們的真實訴求與心態，他們在向不良資產、機會資產賽道靠近，用最具誠意的資金投票。這就像一個巨大的場域，有人看到的是恐懼，有人看到的是機遇，我們每個人都被卷入其中。

不良資產與機會資產的大時代已經冉冉升起，匠樸資本應該也必須有一個角色與位置。

2、匠樸資本的錢從哪來？

匠樸資本：對匠樸資本合伙人來說，從一開始，如果沒有資金，就沒有下場的角色，也不會有今天的案例了。

我們最大的共識就是資金為先，帶資入場。作為一個初創企業，一定要有人支持。而我們要對支持的人負責，這是一切的出發點和原則。

匠樸資本現在有兩個已經落地的資方，還有數個資方正在落地。

一個資方是家族資金，他們在境內可支配的資金大概在10個億人民幣左右，當然他們的實力更多在境外。

這也確保了匠樸資本的靈活度，我們的一些交易對價，可以直接以外幣支付。

另一個資方是礦業老板的自有資金。他們給一家地產公司投了90個億，因為眾所周知的原因，現在有二三十億還沒收回。但是，他們并沒有對行業喪失信心，現在他們堅定地希望轉到不良資產賽道。

這兩個資金方，已經明確作為我們的基石級投資人，深度參與了匠樸資本的兩個案例。

3、你們有哪些實戰案例與經驗？

匠樸資本：我們的第一個項目是在珠三角一個二線城市，看中的機會是它的確定性。

因為項目已經尾盤了，它的債權、債務關系也很清晰，基本沒什么大的負債。對賣方來說，這個項目最大的痛點，是它的大量資金都被監管了，動不了，而他們亟需現金回收。

我們當時測算項目的年化回報率能達到15%到20%。因為它的回報確定性，競爭對手很多，當時面臨的談判形勢也非常復雜。有四家競爭對手都很有實力，他們的盡調都做完了。

鑒于此，我們制定了一個策略，最終拿下了這個項目的簽約。怎么做的呢？

我們不是最早入局的，也不是實力最強的，但我們可能是最靈活的。后來內部復盤這個項目，有幾點很關鍵。

第一，我們很坦誠，愿意解決企業的痛點，愿意一次性付更多的錢。

企業痛點就是希望快速拿到錢。在交易談判中，很多競爭對手都希望用杠桿來撬動項目，本來無可厚非，但是競爭激烈的時候，不一定能迅速打開局面。

比如說10個億的交易對象，別家都是只付1個億，后面9個億希望用監管賬戶的錢。我們想的是，如果按照同樣條件去談，肯定拿不到項目。

經過比較深入的論證、專業判斷，最終我們愿意一次性出85%的錢，這就打破了其他出價企業，希望獲取項目后，通過再融資支付剩余對價的企圖。這也打破了當時的談判局面，讓項目的兩個股東都站在了我們這邊。

而且，我們有付款靈活度，可通過部分外幣付款打消港資企業的顧慮。

敢于這么做，本質是因為，我們判斷項目的收益是穩定看得見的。這個交易的核心本質，就是一個資金的時間差。

當然，付出85%的資金，我們也從專業角度做了論證。畢竟，本著對資金方負責的態度，我們不能說一次性把錢拿出去之后，就干等著未來回收。我們是資金方的身份，必須做好備手。

作為專業論證角度，我們在付款的同時，做了非常踏實、可落地的現金流談判，期間的各種性質貸款，一些當地的金融平臺都做了預審批和備手， 保證我們資金的快速回流，這個是我們著力最深的工作。

第二，我們決策效率非常快。

我們對這個項目獲取的決心很大。當時，我們幾個合伙人都在當地等著，一直在珠三角，我們不走了。所有的決策都是當天完成。

即便是盡調，我們也花了比市場多一倍的價錢，用多一倍的人數，三天就完成了。

第三，我們愿意保留項目原有的操盤團隊。

因為項目本身沒有任何風險，沒有必要把原團隊清掉。代建的保留，讓之前操盤的企業繼續操盤，從代建角度傾斜了利益；后續運營團隊也是原團隊，原待遇，原體系，保證穩定過渡。

有個場景印象很深刻。

記得我們第一次去項目售樓處的時候，在那之前，已經有四家企業做完盡調了，我們是第五家。

當時我們帶了十幾個人去，有一個置業顧問的小姑娘，她可能以為我們買下后一定會踢掉原團隊，所以她接待我們的態度很一般，她給其他客戶都倒茶，只給我們倒了一杯白水。看我們的眼神也很哀怨，不太友好。

這一幕給我們留下特別深刻的印象。但是，當最終簽約之后，他們知道我們還要保留他們團隊，再去現場，眼神、態度都友好、熱情了很多。我們感觸也很深。

匠樸資本的第二個案例，是珠三角一線城市的一個舊改項目。

大家知道，舊改項目的過程會有很大的不確定性，尤其是時間、政策的不確定性。

當時，就是為了論證項目，我們團隊整整在深圳待了5個月，跟當地的單位、合作伙伴做了大量的溝通，最后經過專業判斷，認為這個項目的風險是可控的，從價格看，安全墊足夠高。

匠樸資本內部認為，沒有人知道市場的底在哪里，但是安全墊足夠的情況下，我們應該要去嘗試。

拿這個項目，競爭對手更強大了，一共有8家，國企、民企都有。

項目的兩個業主訴求不一致，關系還不好，情況很復雜。大業主希望回籠資金，小業主希望獲取項目里樓層較好、品質高的住宅補償。

我們采取的策略，就是全程綁定大業主，用誠意滿足小業主，敢于承擔一定風險。最終實現了項目的簽約，拿下了項目。

具體怎么PK成功的呢？

第一，綁定大業主，設置階梯性收益，保證后續仍有收益進賬。

大業主的痛點是公司出了問題，看好項目，忍痛出手。但是其他買家，大多都很強勢，要讓原業主出局，團隊出局。

我們反其道行之，約定分享一定的未來收益，設定一個不高的門檻，保證大業主有動力和我們合作，且項目越盈利，他們就分的越多，讓他們看到未來可落地的收益分成，力保大業主和團隊站在我們這邊。

第二，我們身段更靈活，能快速決策，敢于答應小業主的苛刻要求。

小業主是行業外人士，對房產有一定執念，一是對裝修標準要求高，二是對樓層有要求，本質上要求有些無理。但為了落地，我們也答應了他的要求，這些要求反而是大公司買家很難快速決策的點。

從專業判斷角度，我們調研了片區15年能找到的所有一手、二手房數據，分析樓層和價格關系，最終答應小業主，是認為，通過建筑新規的設計、項目的品質提升，我們承諾給小業主的好樓層住宅，對項目整體盈利情況的影響微乎其微，代價可控。

第三，敢于承擔一定的風險。

其他企業為了控制風險，都要求在獲取土地之前共管資金。我們承擔了風險，接受付款不共管，將首筆付款直接支付給業主方。

匠樸資本敢這么做的底氣有三：

1、從專業判斷，事情可控；

2、我們與當地已深度溝通，時間和風險可控；

3、后續付款和進展綁定，深度綁定了原業主，不解決問題就拿不到后續的資金，極端情況也是用小資金鎖定了大項目。

本質上，匠樸資本認為，任何投資都有風險，關鍵是對風險的判斷和承受力。

4、匠樸資本的投資刻度是什么？

匠樸資本：我們看中的是機會資產， 標的范圍以現金流項目，短期（一般3年之內結束）可變現為主；若有一、二線城市副中心的持有類項目，在標的產權清晰，債權債務關系清晰的前提下，也做考慮。

我們投資的資金峰值在10億以內，或自有資金出資在10億元以內。

匠樸資本只賺我們可以賺的錢。我們的信心來自靈活的資金態度，以及團隊的專業能力。

我們是這個行業的「老實人」。我們的價值觀是，希望雪中送炭，絕不趁火打劫；只做白衣騎士，不做門口的野蠻人。

匠樸要做類資管平臺，直投。通過全額投資，或合伙企業GP+劣后資金外部配資的模式進行投資。未來也可以提供一定的融資渠道和項目判斷服務，篩選、促成項目。

5、你們團隊都有哪些構成？

匠樸資本：做金融、做地產與做不良資產，其實是完全不同的行業。因此各種人才都要具備。

其實，國內最不缺的就是技術人才。而我們在一起做匠樸資本，最重要的是因為三點。

其一，核心合伙人都是「老實人」。都有誠信背書，深耕行業多年。都很愛惜自己的羽毛，價值觀高度趨同。不管是對內還是對外，大家信任濃度更高。

其二，專業覆蓋更廣。從我們合伙人的經歷來看，團隊具備了金融、地產、不良資產「三位一體」的專業能力。

我們的合伙人既有金融行業的經歷，也有房地產的操盤經歷，也有不良資產重組成功的案例，這保證我們能看清項目，繼續做下去。

其三，都有資金為先的態度。

之所以能得到資金的支持和信任，源自我們資金為先的態度，信任不是一蹴而就的，在過往案例中很多次，守住了資金方的底線。

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