作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

很多新房開盤后，就被“打回了原形”了。

無論畫的餅有多大，最終還是要回歸內在的價格。

華聯的逆風局

這兩天（10月12日），一個浮沉了近32年的新房終于入市——

位于深圳寶安西鄉的御品巒山雅苑開盤，218套約94~162平住宅，以均價6.61萬/㎡備案，備案單價5.49萬-8.2萬/㎡，總價516萬-1326萬/套，成為深圳寶安西鄉片區近4年入市的新房。

雖然開盤給出了9.31折的綜合折扣優惠，但折后均價6.15萬/m2，折后單價5.11萬-7.63萬/平，折后總價約481萬-1236萬，依舊超出了市場的預期。

因為開盤前有網友預判價格——土地年限、噪音、學校都有短板，當下行情開盤5萬以下大概率。

而開盤前，開發商就已經將項目定位成“寶中之上一品闊宅”。

作為剛需的地段，這個價格幾乎賣出了深圳外圍地段“豪宅”的水平，明顯超出了市場的預期價不少，御品巒山雅苑的基本面能否撐得起折后均價6.15萬/m2？

先按下不表。

御品巒山雅苑由華聯控股開發，的地塊很早就受讓了，1993年的批地，2016年完成基礎工程后項目卻突然停工。

一晃32年過去了，項目不僅復工了，還入市銷售了，無論對深圳樓市還是權屬公司來說，都具備至關重要的現實意義。

一方面，一個拉扯了將近32年的項目，在外界看來，不僅已經錯過深圳房地產上行的周期，無論是政策、資金抑或市場都已經發生翻天覆地的變化，并且權屬也出現了數次更替，已經無“復活”可能。

另一方面，對于權屬公司華聯控股而言，是回籠資金，增厚利潤至關重要的項目。

基本上，寫進公司財報里的項目，都是比較重要的核心資產，不僅僅是簡單的信息羅列。

對房企來說，寫進財務報告里住宅項目，不僅僅是簡單的信息羅列，而是給監管、買股票的人、借錢的銀行等“關鍵角色”看，直接關系到房企能不能“合規活下去、讓別人愿意投錢、自己有錢運轉”。

關乎的是房企核心經營資產與收入，住宅項目的售賣和結算直接影響房企營收與利潤。

華聯控股不僅把項目寫進了財務報告中，還多次在財務報告中強調項目對公司集團的意義。

華聯控股占有御品巒山雅苑權益70%，在2024年的財務報告中不僅強調項目會為公司帶來新的營業收入和利潤增長點，會對公司財務狀況的改善，還強調要加快御品巒山雅苑的建設，確保2025年底前順利實現銷售，并定下了一個15億元的銷售目標。

到了2025年上半年，華聯控股在半年報中也再次重點提及項目的占地面積，周邊配套、開發進度、戶型以及累計總投資達到37575萬元。

并再次強調項目上半年主體工程上半年就已經出地面8層，預計9月對外開放營銷中心和樣板房，年內開盤預售，并“確保達成年度銷售目標。

而華聯控股在2024年年度報告中披露，截至2024年12月底，公司總資產76.19億元、凈資產50.80億元；實現營業收入4.25億元、歸屬于上市公司股東凈利潤0.41億元，同比分別下降24.75%、50.37%。

營收及凈利潤下降主要是受房地產市場持續下滑等因素影響，公司的產業研發辦公產品銷售未達預期。

去年年營業收入才幾個億的項目，卻定下15億元的銷售目標，可見御品巒山雅苑開售對華聯控股的重要性。

所以，華聯控股營收和利潤的翻盤局，幾乎都押在了御品巒山雅苑身上。

市場分歧

那么，如此重要的項目，實際如何？華聯控股能否順利實現銷售目標？

未入市前，市場上的爭議除了項目能否“復活”，還有項目能否撐起“闊宅”的定位。

項目定位是“寶中闊宅”“都市生活的藝術躍升”“高品質住宅”“延續了華聯匠心品質與恒裕豪宅基因”等。

只看項目的概念和藍圖，很明顯項目是想給購房群體描繪一幅都市繁華的精美人居的畫卷。

然而實地考察，項目及周邊的實況卻是這樣的——建設主體出地面十多層，樓棟間距離視覺上較近。

還有這樣的——靠近航城大道和前進二路一側，擺滿了夜宵攤位，人來人往，充滿了煙火氣。

再看看項目的戶型。

項目戶型面積包含94—100平的三房，117—120平的四房以及161—168平的復式。

華聯控股披露，已經在報告期內按照2024版《深圳市建筑設計規則》進行了設計調整，并順利完成了報批報建、換證等相關工作，換句話說項目已經按照建筑新規標準建設。

但是否符合市場對新規戶型的預期，則見仁見智。

項目對外宣傳的口徑是新規戶型，但實際戶型得房率，根據深圳房地產信息平臺，僅78%～79%，算上凸窗、陽臺贈送面積，得房率才提升至96.05%～98.22%。

如96平戶型，無論是戶型圖還是實際的樣板展示空間，臥室及衛生間都帶著凸窗，尤其是主臥衛生間的凸窗面積占比并不低，而實際得房僅約77.6%。

以戶型圖所帶尺寸計算，主臥凸窗面積接近6.48平米，而戶型整體凸窗面積約11.69平，陽臺面積約12平。

再如161平戶型，項目對外推廣定位為“新規復式”，雙陽臺平層+6米挑高，而實際得房率約78%。

從項目開放的展示樣板空間來看，同樣也無法避免凸窗占比明顯的問題。

所以，有網友評價——除了飄窗就是飄窗。

還有網友評價——有豪宅是這種樓間距？

所以，市場是對項目有明顯的分歧的。

而價格方面的分歧表現也尤為明顯。

項目折后均價6.15萬/m2，折后單價約5.11萬-7.63萬/m2，周邊兩公里范圍內曾入市領航城領譽華府、盛合天宸家園。

前者備案均價約63365元/㎡，總價區間約948萬～1209萬，2021年3月入市386套房源至今還剩余13套未售。

后者備案均價約67113元/㎡，總價區間約476萬～1714萬，2021年8月入市，426套住宅至今還剩余45套房源未售。

所以，有網友針對開盤后價格評價——

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作者觀點，不代表格隆匯立場