近日，江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)人民法院就長江商廈小區(qū)68戶業(yè)主訴常熟市自然資源和規(guī)劃局（下稱“常熟資規(guī)局”）國有土地使用權(quán)更正登記一案作出一審判決，駁回業(yè)主全部訴訟請求。業(yè)主方不服判決，已向蘇州市中級人民法院提起上訴，這場圍繞長江商廈小區(qū)30年土地權(quán)屬歷史、涉及“共用宗”與“獨用宗”認定的糾紛，引發(fā)公眾對業(yè)主共有權(quán)益保護的關(guān)注。

回溯：從“一宗土地”到“分割登記”，初始權(quán)屬埋下隱患

時間拉回到1994年，常熟市金穗房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“金穗公司”）作為長江商廈小區(qū)（占地約23畝）唯一取得項目批復(fù)及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的開發(fā)建設(shè)單位，于1995年7月竣工驗收，對外銷售84套住宅后，自持其余房產(chǎn)。

長江商廈小區(qū)作為金穗公司完成開發(fā)建設(shè)的商住項目，其用地范圍與被告（常熟資規(guī)局前身）核準(zhǔn)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》紅線范圍完全一致，紅線范圍內(nèi)土地涵蓋了本案爭議的所謂北側(cè)5501.5㎡的土地，已于1995年7月整體通過竣工驗收，完成全部開發(fā)建設(shè)交付全體業(yè)主使用。無可爭辯案涉地塊在規(guī)劃及實際開發(fā)層面為統(tǒng)一完整的一宗地。

本應(yīng)按規(guī)劃完成土地初始登記的流程，卻因一份內(nèi)部協(xié)議偏離正軌。1995年12月，金穗公司與常熟市長江工貿(mào)實業(yè)總公司（以下簡稱“長江工貿(mào)公司”）簽訂未對外公示亦未向業(yè)主披露的的《協(xié)議書》，將小區(qū)紅線內(nèi)土地一分為二：北側(cè)5501.5平方米歸長江工貿(mào)公司，南側(cè)9823.47平方米按房屋面積比例分配。

更令人費解的是，原常熟市國土局未以規(guī)劃許可證為依據(jù)，反而按照這份內(nèi)部協(xié)議辦理土地初始登記：南側(cè)土地以“共用宗”名義登記在金穗公司名下（常讓國用(1995)字第079號）；北側(cè)土地則登記在“常熟市招商城床上用品市場”名下（常讓國用(1996)字第004號），明確為“獨立宗”。但事實上，該“床上用品市場”僅是長江工貿(mào)公司登記的市場名稱，無民事主體資格，既無法從事民事行為，也不能成為行政管理相對人。這一違法登記行為，為后續(xù)爭議埋下巨大隱患。

糾錯與轉(zhuǎn)折：合并登記“回歸共用”

2000年，長江工貿(mào)公司因無力償還貸款，將協(xié)議中所屬房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給常熟農(nóng)商行（前身系常熟農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社）抵債。此時，原國土局發(fā)現(xiàn)此前登記錯誤，借助金穗公司與常熟農(nóng)商行實為一家單位的便利，將79號、4號土地證合并登記為“常讓國用（2000）字第115號”，明確小區(qū)土地為“共用宗，分?jǐn)偯娣e不定位”，終于糾正了1995年的分宗錯誤。

2005年，因常熟農(nóng)商行名稱變更，115號土地證變更為“常讓國用（2005）字第001458號”，“共用宗”屬性未變。2007年，常熟農(nóng)商行因上市需求，將小區(qū)內(nèi)自持房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給寶鼎公司，自此寶鼎公司成為長江商廈業(yè)主之一。自規(guī)局隨之頒發(fā)“常國用（2007）字第001353號”土地證，僅變更使用者為寶鼎公司，其余內(nèi)容（11843.9平方米“共用分?jǐn)偯娣e”）與01458號一致。此后17年間常熟農(nóng)商行與寶鼎公司對此均無異議，寶鼎公司還曾設(shè)抵押權(quán)。

侵權(quán)與爭議：，《說明》引發(fā)訴訟

成為業(yè)主后，寶鼎公司在大廈四周設(shè)置路障獨占公共區(qū)域，封閉外墻面制作廣告牌，懸掛超重空調(diào)外機，甚至拆除原設(shè)計的正南大門，改建為兩層商鋪，強占230多平方米公共用地；后續(xù)又將西側(cè)公共場地和綠化地圍成專用停車場，導(dǎo)致業(yè)主連電瓶自行車都無處停放。

2011年、2018年，寶鼎公司兩次試圖在北側(cè)停車場改建永久性建筑，均因業(yè)主集體抗議未果。2018年，寶鼎公司出示2008年原國土局土地登記所向規(guī)劃局出具的《說明》，主張對北側(cè)5501.5平方米土地擁有“獨立使用權(quán)”。該《說明》稱寶鼎公司土地證中“含獨自使用權(quán)面積5501.5平方米”，與土地證記載的“共用分?jǐn)偯娣e”相矛盾。

業(yè)主隨即要求自規(guī)局解釋并撤銷《說明》，遭拒后提起訴訟。2019年，蘇州市中級人民法院裁定：該《說明》未改變土地證記載內(nèi)容，也未成為規(guī)劃許可依據(jù)，未對業(yè)主權(quán)益產(chǎn)生實際影響，駁回上訴。彼時的《法庭調(diào)查筆錄》顯示自規(guī)局于法庭上當(dāng)著法官的面表示“不會做更正登記，也不會向?qū)毝Πl(fā)規(guī)劃許可”。

矛盾升級：2024年更正登記“反轉(zhuǎn)”，業(yè)主一審敗訴后上訴

2024年7月，寶鼎公司以“常國用（2007）字第001353號”土地證登記錯誤為由，向自規(guī)局申請更正，要求確認北側(cè)5501.5平方米土地為“獨立使用權(quán)”。2024年10月，自規(guī)局以“2000年115號土地證登記錯誤”為由，同意寶鼎公司申請，完成更正登記，讓30年前已開發(fā)完畢的小區(qū)土地，出現(xiàn)“同一宗土地內(nèi)個別業(yè)主擁有獨用權(quán)”的奇怪情況。

68戶業(yè)主對此堅決反對，認為2000年的合并登記是合法糾錯，業(yè)主們認為長江商廈小區(qū)土地自2000年合并登記后，已回歸為“共用宗”，后續(xù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也未改變這一屬性，寶鼎公司17年來未對“共用宗”提出過異議，如今突然申請“獨立使用權(quán)”，無事實和法律依據(jù)；

且寶鼎公司非原始權(quán)利主體，2007年它自農(nóng)商行受讓的是房產(chǎn)，與其他業(yè)主一樣只是地隨物轉(zhuǎn)而取得了對應(yīng)的土地使用權(quán)，并未單獨購買土地。對此寶鼎公司是明知的。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》，2007年轉(zhuǎn)讓后已“權(quán)利處分”，不可更正。寶鼎公司無權(quán)越過前手申請更正登記，自規(guī)局無視歷史糾錯事實，違反行政行為“連貫性與信賴保護原則”，審批程序存在嚴(yán)重瑕疵。更正行為違法，遂向法院提起訴訟。

然而，姑蘇區(qū)法院一審判決違背國家土地管理法規(guī)、國家建設(shè)項目規(guī)劃管理法規(guī)、建設(shè)項目審批流程方面的法規(guī)以及不動產(chǎn)登記管理方面的法規(guī)，刻意回避原告提出的種種事實和理由，違背客觀事實，不依法審查相關(guān)證據(jù)和事實，主觀編排判決理由，認為自規(guī)局更正登記符合法律規(guī)定，駁回業(yè)主訴訟請求。業(yè)主不服，于2025年8月向蘇州市中級人民法院上訴，目前案件正在審理中。

業(yè)主訴求：維護共有權(quán)益，期待司法公正

“從1995年的錯誤登記，到2000年的合法糾錯，再到2024年突然‘反轉(zhuǎn)’的更正登記，我們始終在為維護小區(qū)共有土地權(quán)益奔波。”業(yè)主代表表示，寶鼎公司多年來持續(xù)侵占公共區(qū)域，自規(guī)局的行政行為卻屢屢偏向?qū)毝荆寴I(yè)主們的維權(quán)路充滿艱辛。

目前，案件已進入二審階段，85戶業(yè)主期待蘇州市中級人民法院能查清事實，依法撤銷自規(guī)局的更正登記。期待這場持續(xù)多年的糾紛，能以一份經(jīng)得起歷史和法律檢驗的判決收尾，既為長江商廈業(yè)主帶來公平正義，也為同類土地爭議的解決，提供“依法保護業(yè)主共有權(quán)益”的明確指引。這場橫跨30年的土地權(quán)屬爭議最終將如何收場？媒體將持續(xù)關(guān)注。