江蘇
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中產先生 | 洞見時代發現價值講述生活
何時見底？
三季度過去了，最近看到有人在討論一份報告：
其中在物價和房價部分，調查現實：
只有9.1%的居民認為未來房價會漲。
換句話說，超過九成的人都不再相信未來房子會漲價，而且這已經是持續兩個季度了。
這跟這一輪房地產下行的趨勢還是蠻符合的：
四月份中美貿易摩擦之后，房地產便開啟下行，一直到現在還沒有止住，這次中美關系緩和，樓市能止跌嗎？
再來看一下央行的房價預期數據：
9.1%的居民預期“上漲”，55.6%的居民預期“基本不變”，23.5%的居民預期“下降”，11.8%的居民“看不準”。
超過一半的居民認為房價基本跌不動了，還有不到四分之一的居民認為會繼續下跌。
從預期上看，當絕大多數人都認為不會再漲，可能就是見底的信號？
我們最近一直在聊房地產何時見底，為什么要聊這個話題？
這次央行調查也給出了答案：
居民就業和消費跟房價預期走勢一致。
從就業來看：
基本上從今年二季度開始，就加速下行，畢竟房地產涉及上下游幾百個產業，一榮俱榮，一損俱損。
從消費來看：
也是二季度開始，儲蓄增加，消費減少，因為大家都在節衣縮食還房貸，或者預期不佳超額儲蓄，這背后也是房地產下行帶來的宏觀下行的影響。
所以：
很多人一聽房價企穩就跳腳，確實沒必要。
那么房價何時能企穩，或者說現在跌到位了嗎？
幾個指標吧：
收入：
這個是從需求端考慮的，房價收入比目前來看還比較高，對于剛需來說買房壓力還是很大，所以很多人對房價企穩不高興。
從十五五的政策來看，未來五年將更多鼓勵改善性需求和好房子建設，恐怕也是有這方面考慮。
房租：
這個是從投資角度來看，當房租回報率超過30年國債利率的話，意味著房產作為資產是有投資價值的。
目前滿足這個回報率的只有一線和強二線城市，三四線城市沒有太多租房需求，這一波房地產熱潮主要是投機，并沒有太多投資價值。
庫存：
這個是從供給考慮的，當市場庫存太多，需求觀望，房價當然難以企穩，從2021年戶房比超過1，房子正式過剩的時候，去庫存的任務其實已經擺在桌面上了。
居民去庫存越來越費勁，有的地方都把農民老鄉搬出來了，其實大家更期待的是一個大招：
收儲存量房變保障房。
如果國家能成立專門的部門或者設置專門的資金用于存量房收儲，穩房價不在話下。
但是地產收儲從去年四月份提出，到現在一年多了，還是沒有推進多少，可想而知其中的難度有多大。
總的來說：
就算房價要企穩，從各個角度來看，恐怕也是一二線最容易企穩。
對了，樓市還有一個消息：
隨著中美關系緩和預期改善，以及美聯儲降息騰出刺激空間，作為對標的一線城市，是不是也能企穩呢？
拭目以待。
就這樣。
美國搞了個大的。
昨天最受關注的事情，莫過于美國正在發生的大事：
它有多大呢？魔法對抗魔法，很可能改變美國未來的走向。
可以繼續閱讀：。
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