過去的某個(gè)時(shí)間段，好多人已經(jīng)遺忘了房地產(chǎn)里的這個(gè)概念：租售比。

2025年四季度，還有即將到來的2026年，不少人關(guān)心房價(jià)的穩(wěn)定問題。

房價(jià)什么時(shí)候見底？或者說什么時(shí)候才是較好的出手時(shí)機(jī)？怎么判斷某個(gè)小區(qū)的房價(jià)是否到位了？

在二手房市場(chǎng)，租售比是一個(gè)很重要的參考要素。

1、市區(qū)老房租售比的回升情況

先說一下，租售比的一種計(jì)算公式為：租售比=（月租金×12÷房子總價(jià)）×100%。

之前，有些專家的觀點(diǎn)是，不考慮其他因素，一套房子，如果靠租金回本，時(shí)間超過30年，租售比就顯得低了。

換句話說，單靠租金，這個(gè)投資不算成功，除非房價(jià)同步上漲。

房子的租售比達(dá)到一個(gè)合理水平，情況會(huì)發(fā)生顯著變化。當(dāng)一套房子租售比達(dá)到2—5%，很多房東的信心就回來了。

一方面，租售比回升，對(duì)于房東來說，靠租金也能慢慢收回成本。另一方面，和存銀行、買債券等其他投資相比，這類房子的吸引力顯著提升。

拿青島市區(qū)二手房來說。咱們舉幾個(gè)例子。

市南 新貴都一期。90平左右套二，月租金3800—4200元，一年大約48000元左右。

而售價(jià)方面，總價(jià)大約230—250萬，租售比約2%。

海牛花園的套二月租金3000元—3300元左右，一年大約3.6萬—4萬。

而在售的這個(gè)戶型，要價(jià)約160萬左右。租售比回升至2.5%左右了。

錦繡華城一期套二，年租金大約是四萬左右。而房價(jià)大約兩萬一平，租售比恢復(fù)得不錯(cuò)。

浮山后二小區(qū)套二租金，一年大約兩萬五到三萬。

浮山后老房子房價(jià)回落較為明顯，套二總價(jià)大約90—125萬左右了。租售比大約2.5%了。

李滄陽光香蜜湖，十幾年的房齡，不算老。80平套二，月租金大約2000元左右，一年約2.5萬。

而這個(gè)戶型的房價(jià)，目前只需要100—120萬。甚至還有一套96萬成交了。

這么看，香蜜湖小戶型租售比已經(jīng)恢復(fù)到不錯(cuò)水平了。

經(jīng)過幾年時(shí)間調(diào)整，青島不少板塊的二手房性價(jià)比已經(jīng)很高了。

2、老房子的邏輯完全變了

以前，樓市火爆，租售比雖然低，但是房價(jià)呈上漲態(tài)勢(shì)，很多人買房，是奔著房價(jià)上漲去的。

當(dāng)時(shí)，即使租金低，或者租不出去，也阻擋不了大家買入的熱情。

這幾年，房價(jià)調(diào)整明顯。新房有產(chǎn)品力加持、高贈(zèng)送等優(yōu)勢(shì)，很多改善依然愿意花高價(jià)買入。

但是，老房子在房價(jià)方面處于弱勢(shì)地位，且因?yàn)閼粜汀a(chǎn)品落伍，備受改善歧視。老房子的買家范圍，突然就收窄了。

等到2025年，深度調(diào)整后，有了新情況。

曾經(jīng)被很多人拋棄的市區(qū)老破小，因?yàn)槊娣e小，總價(jià)低，配套優(yōu)越，租售比高，除了剛需，還有一些投資客也躍躍欲試。

比如，當(dāng)租售比達(dá)到3%左右，這個(gè)收益已經(jīng)很可觀了，這時(shí)候，房東可以心態(tài)比較穩(wěn)的看市場(chǎng)走勢(shì)了。

租售比向好，意味著房產(chǎn)出租收益與房價(jià)的匹配度逐漸優(yōu)化。

青島市區(qū)不少二手房的租售比創(chuàng)近年新高，且高于同期銀行存款利率和部分理財(cái)產(chǎn)品收益率。

這類房產(chǎn)大致有這些特點(diǎn)：地段好、周邊配套齊全、上下班方便、生活氛圍濃；房價(jià)回落；租賃需求旺盛，租金相對(duì)穩(wěn)定。

從青島市場(chǎng)看，市南、市北不少二手房，租售比回升較快，性價(jià)比逐漸凸顯。

銀行存款利率和理財(cái)收益率持續(xù)走低，租金回報(bào)率相對(duì)優(yōu)勢(shì)凸顯，吸引部分人把目光投向這類房產(chǎn)。

在房師傅看來，未來幾年，你如果考慮買市區(qū)二手房，一定要認(rèn)真研究租售比的問題。

將來，無法賺到房價(jià)上漲的差價(jià)，能有不錯(cuò)的房租收益，也不是最壞結(jié)果。

3、哪類房產(chǎn)，必須遠(yuǎn)離？

有人說，咱們很多城市租售比是被動(dòng)提升的，是房價(jià)跌幅大于租金跌幅。

實(shí)際上，青島租售比的提升，也不是通過租金上漲帶來的，而是得益于二手房房價(jià)的回落。租金雖有調(diào)整，但幅度相對(duì)小一些。

但是，咱們得看到，有些郊區(qū)板塊，雖然房價(jià)回落明顯，同時(shí)租賃需求低迷，不少房子空置，很難出租出去。

這類房產(chǎn)，目前依舊很受冷落，一定要遠(yuǎn)離。

好的方面說，租售比提升，意味著買房的回報(bào)周期縮短，尤其對(duì)于長期持有房產(chǎn)的購房者來說，租金收益吸引力增加，也算是一個(gè)支撐。

短期不賣，可以先租出去。

當(dāng)然，還要考慮房屋空置風(fēng)險(xiǎn)（得做好功課，小區(qū)房子出租率、受眾面等等），還有折舊成本、再次裝修成本等。

如果某個(gè)板塊，有大量空置房，入住率低，即使房價(jià)很低，你也要謹(jǐn)慎。

從5000到4000，跌了雖然只是1000，但跌幅可是20%；更慘的是想租都租不出去，顆粒無收……

是不是，這個(gè)道理？