如今，上海樓市分化愈演愈烈，核心區(qū)高端盤一房難求，中外環(huán)新房卻陷入“內卷式去化”。

上海普陀桃浦，憑借“智創(chuàng)城+中央綠地”的雙重紅利，正在崛起成為新一代中產板塊——

金茂、寶華、建發(fā)、中環(huán)等一眾房企巨頭扎堆，近6000套新房供應量，均價清一色8萬+，堪稱“上海中外環(huán)最擁擠的擂臺”。

在這場“神仙打架”中，有一個國企項目引起了總爺注意，那就是由老牌國企中環(huán)集團開發(fā)的——中環(huán)桃源里。

又是95折讓利，又是送車位，物業(yè)費和家電等還能額外談，總爺問過幾個中介，最高返傭能到12萬！

優(yōu)惠算下來整體均價7字頭起步，部分房源單價直接下探至6字頭，對比板塊8萬左右的均價，堪稱實打實的大幅折讓。

可就是這樣的“花式降價”，開盤近兩年累計推盤604套，網簽僅265套，整體去化率剛過43%，照這速度，剩下的300多套能賣到2028年。

一邊是近零能耗、準現(xiàn)房的產品亮點，一邊是降價仍去化緩慢的尷尬，這家老牌國企，在新房市場中到底輸在了哪里？

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產品有亮點，但叫好不叫座

中環(huán)桃源里的產品還是有不少亮點的，諸多維度都戳中了剛需改善的核心訴求。

位于桃浦智創(chuàng)城核心區(qū)，毗鄰中央綠地，是桃浦當下的優(yōu)質地段之一。

更關鍵的是，項目現(xiàn)在是準現(xiàn)房，已實景呈現(xiàn)，社區(qū)環(huán)境、房屋品質都能實地查驗，所見即所得的確定性是一大加分項。

作為上海首批“近零能耗標準”住宅，其在綠色科技上的投入可圈可點。

組合式保溫外墻+三玻兩腔雙LOW-E外窗，配合熱橋設計，實現(xiàn)室內恒溫恒濕的舒適環(huán)境。

霍尼韋爾全熱回收新風系統(tǒng)，配合“天氟地水”多聯(lián)式空調兩聯(lián)供系統(tǒng)的中央空調+地暖三大件，既能除霾凈化空氣，又能省能耗，在舒適與節(jié)能上找到了平衡。

室內精裝標準更是往豪宅靠攏，博世廚房三件套、利勃海爾冰箱、鉑浪高一體大單槽+抽拉式龍頭、3M反滲透純水機等等，單看這份配置表，確實對得起“品質人居”的定位。

作為較早期開盤的新房，中環(huán)桃源里具有天時地利的優(yōu)勢，所以項目前期也聚集了一批高端人士——

據項目宣傳，目前碩博業(yè)主占比超70%，被塑造為“知識與創(chuàng)新的交匯點”，這個比例確實比較夸張，令人難以置信。

平心而論，項目產品力不錯，疊加大幅讓利后性價比更是直接拉滿，放在當下樓市也是值得入手的一個選擇，可市場反饋卻很“冷靜”。

項目一期憑借板塊早期供應稀缺還能維持尚可的去化，二三期隨著競品集中入市，網簽率維持在30%左右。

真要說原因，還是桃浦這波新盤太卷了，而中環(huán)桃源里缺少了“獨家優(yōu)勢”。

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區(qū)域卷王扎堆，少了非買不可的理由

桃浦的崛起速度超出市場預期，隨著桃浦智創(chuàng)城規(guī)劃逐步落地，中央綠地的加速建設，桃浦正加速向“生態(tài)+科創(chuàng)”新城轉型。

為了匹配板塊定位，這里的地塊出讓設置了嚴苛品質門檻，精裝造價不低于4000元/㎡，2023年部分地塊更是提至5000元/㎡，底線就是別人的天花板。

高標準之下，金茂、寶華、建發(fā)等高品質巨頭扎堆入局，兩年多時間就有8個新項目集中入市，疊加后續(xù)待入市房源，總供應量近6000套。

清一色高品質產品讓購房者挑花眼，這也導致缺乏核心爆點的中環(huán)桃源里直接落入下風。

1）離公園遠，生態(tài)配套不占優(yōu)

中央綠地是桃浦的一大紅利，而在中央綠地附近的幾個新房項目中，除了中環(huán)桃源里都有一線綠地景觀。

寶華紫薇花園、金隅公園東序緊挨著中央綠地，推窗就能見綠；而中環(huán)桃源里被其他項目阻隔，距離核心綠地還有一段距離，在“生態(tài)宜居”的定位中先天不足。

2）離地鐵遠，出行便捷度不足

對于依賴公共交通的新中產來說，地鐵通勤也是購房決策的重要指標，同板塊的中環(huán)云悅府、建發(fā)海閱首府有11號線、15號線兩個地鐵站資源，距離都在500米左右，步行5-8分鐘即可抵達。

而中環(huán)桃源里離11號線、15號線地鐵站都超1公里，即使步行速度較快，也至少需要15分鐘，離得近的26號線還只是規(guī)劃階段，短期內無法兌現(xiàn)。

3）沒有會所，配套與檔次不行

在品質賽道，寶華紫薇花園憑借全石材的外立面，2000㎡會所+泛會所，一梯一戶設計等配置，以及車庫、入戶大堂等細節(jié)打磨，成為板塊品質標桿，無疑更吸引品質追求者。

相比之下，中環(huán)桃源里雖然精裝配置也很亮眼，但產品力與寶華相比較弱，還沒有會所，更沒有普陀金茂府那樣的科技系統(tǒng)，在桃浦這個主打生態(tài)公園板塊中，淪為了“遠公園、遠地鐵、無會所”的三無產品。

中環(huán)桃源里的優(yōu)點很均衡，但和這些市場化的開發(fā)商比還是存在差距。

少了一個讓買家“非買不可”的理由，在扎堆的供應里，去化周期自然就慢了下來。

03

中環(huán)集團托底，新地塊能否破局？

中環(huán)桃源里的開發(fā)商國企中環(huán)集團，在上海房地產市場也算老牌企業(yè)。

作為前身為普陀區(qū)人民政府住宅建設辦公室的老牌國企，自1978年12月成立以來，中環(huán)集團深度參與了上海的城市建設。

從改造“藥水弄”“朱家灣”等棚戶區(qū)，到建設長壽新村、萬里城等居住區(qū)，再到榮獲聯(lián)合國生態(tài)環(huán)境住宅金獎、人居貢獻獎等諸多榮譽，中環(huán)集團一路走來，積累了豐富經驗，也收獲了不少口碑。

近年來，中環(huán)集團除了在上海浦東、寶山、青浦等地進行開發(fā)，還向外省拓展到海口、吉林、昆山、臺州等地，打造如吉林中環(huán)濱江花園、海口中環(huán)國際廣場等項目。

2022年，中環(huán)集團跟隨上海中心城區(qū)轉型戰(zhàn)略重返普陀，精心打造出中環(huán)桃源里項目。

本想借著板塊轉型的東風再創(chuàng)標桿，卻沒料到會陷入去化難題。

在中環(huán)桃源里銷售承壓的情況下，中環(huán)集團于2024年4月斥資26.5億，拿下了桃浦智創(chuàng)城另一宗優(yōu)質地塊——桃浦科技智慧城（W06-1401單元）024A-01地塊，房地聯(lián)動銷售價85500元/㎡。

這塊地規(guī)劃為住宅用途，緊挨著桃浦智創(chuàng)城核心區(qū)中央綠地西側，底價成交的操作，托底意味相當明顯。

在土地市場遇冷時，國企出手拿地穩(wěn)定市場預期，是常見的行業(yè)現(xiàn)象，但從企業(yè)經營角度看，這無疑也會加劇資金壓力。

這一點在中環(huán)集團2025年度經濟工作會議上也得到了印證。

3月21日，董事長胡禮剛明確指出，“企業(yè)唯有跳出舒適圈，加強創(chuàng)新，才不會被淘汰”，并對2025年工作提出核心要求：“加快銷售去化，緩解資金壓力”。

可見，中環(huán)桃源里去化周期較長，也給中環(huán)集團帶來了一些資金壓力。

眼下的問題很現(xiàn)實，一方面，未來規(guī)劃逐步落地需要時間；另一方面，目前競品仍在持續(xù)分流潛在客戶。

在中環(huán)桃源里花式打折的情況下，后續(xù)單價更高的新項目前景究竟如何，實在令人擔憂。

桃浦區(qū)域的競爭逐漸走向白熱化，隨著更多房源入市，板塊內的產品力競爭只會更加激烈。

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