+湯姆本人微信：Tomgangfang1

@錢錢萊

攤牌了，咱就是每天都在想著搞錢，就想跟大家討論都有啥路子趟了什么雷

錢錢來，錢錢來，錢從四面八方來！

前段時間自己在密集看房，手機正好給我推了條奧運站住房的成交記錄。

好奇心驅使（也有中國人骨子里就愛房子的原因哈哈哈），我拿起計算器噼里啪啦一頓算，寫出了兩萬人圍觀的一個小紅書帖子來分析香港買房這事值不值。

正好港房湯姆來約稿，就在原思路上擴充了內容，增加了更精細的計算和詳細的歷史數據支持，當然結論還是一致的：不算不知道，一算嚇一跳！

在香港買房，與其說是一項投資，不如說是一場每年花費數十萬、持續二三十年的情緒消費。

01

一筆不產生現金流的投資

跟很多人以租養貸，創造多余現金流的直覺/目標相反，買房出租細算其實是不產生正現金流的，起碼在現在的條件下，頭幾年并不能實現這個目的。

我以君匯港這兩個最新成交的兩房單位為例，不算頂級，但很具代表性（主要是我很喜歡這個小區），成交價都是778萬，假設買房持有30年，首付7成，貸款30年。

1. 凈收入=租金-開支

· 月租金：約 HKD $22,500

· 年毛收入：$22,500 x 12 = HKD $27,000

看著挺多的嗷，但別高興太早，租金得先砍一刀：

看，還沒開始還貸款，$27萬的年租金就已經縮水到了$19.8萬。

哦還有一次性成本：印花稅+中介費+律師費，約占樓價的5%，即 HKD $38.9萬。如果把這筆錢攤到30年，每年又是 $1.3萬 的成本。

那么現在一年凈收入變成了18.5萬 ：）

2.真正的支出

這才是重頭戲。大部分人的錢都是銀行貸款，而錢的成本，很高。

· 貸款利息（大頭）：假設貸款7成（$544.6萬），利率3.375%（之前有讀者指出最新利率，感謝，我都沒注意降了0.125%），一年的純利息就是：$544.6萬 x 3.375% = HKD $183,800

現在，讓我們把收入和支出放在一起看，AMAZING：

辛辛苦苦當一年房東，要花時間精力找租客/維修保養房子/打理管理費政府費用等雜事，最后凈現金流是接近于0的。當然了，隨著你償還本金，利息成本會下降，租金假設會上漲，最終過幾年是有機會變成正現金流的，如果沒有意外大維修/裝修/換大家電/頻繁換租客/過長空置etc.

而這，僅僅是我們算得出來的“財務虧損”。

02

沉默的巨獸——機會成本

那筆首付（$233.4萬）和每年填坑的錢，如果放在別的地方呢？這才是最扎心的部分。

我們把首付$233萬投入美股SP500，每月增加投資24077（月供），假設我們回到1994，再經歷過去的30年，它會變成多少？

有些讀者可能會注意到，兩者的起點不同。因為定投股票的投資是以233萬開始，每月增加24077，房產是以當時價值778萬錨定的，30年還完貸款后你擁有房子100%的價值。定投SP500的賬戶在2024年1月變成了五千六百八十萬，而1994年價值778萬的房產在2024年初的價值平均為一千八百萬，相當于初始價值的2.32倍。

對應在現實中，比如93年入伙的半山曉峰閣，那時候的核心地段新樓，能找到的最早成交記錄95年16樓C單位750萬，對比最新成交15樓C單位，1690萬，也就是說實際買新房的收益率還略低于平均，即圖中用的中原城市指數。

如果看那時候相當于現在君匯港20年樓齡的次新樓，現在已是50年老樓，如1976年入伙的太古城，我能找到的最早記錄，海天花園-南天閣-16樓E單位，95年成交425萬715呎，呎價5944，最近成交平均呎價一萬四出頭，算下來正好是2.3倍，與指數趨勢一致。

對比驚人嗎？不提這個假設本身已經非常樂觀，是中國及香港經濟騰飛的30年，房地產瘋漲，同時股市經歷了互聯網泡沫和08年危機。未來三十年，人口老齡化，AI為代表的科技迅猛發展，此消彼長，選擇買房，你的房產在30年后帶來的資產增值，比起無腦不費力的指數基金定投，可能比重復歷史的結果還要不劃算。

這中間差出來的3800多萬，就是為“情緒價值”支付的隱形天價門票。

字太多啦，本來是短短的小紅書帖子被約稿，想著增加一點數據更詳細分析一下，同時吸收一下讀者建議及熱評，寫不完了字數已經超了！比如有些讀者說，我買房是為了自住，那怎么算？又有人說，把房產跟股市一起比較本身就不公平，跟更保守的投資（債券/黃金）比如何？有人說，利率下行了現金流轉正如何？還有人說，資產配置角度出發的決策，不能單純比較收益率了。

所以，如果這篇讀者反饋可以的話，歡迎港房湯姆再來約下篇，看看咱怎么從數據出發，一個個分析回答這些問題。

另外也想問問大家，從投資角度考慮，固然可以一個個去分析每個心儀盤的成交價及租金，從而算出租售比，但如果我想找到整個香港滿足某些條件（地段/樓齡/etc）租售比最高的樓，那就需要自己一個個看過去，好大的工程！

所以我在想，如果我用程序爬取全香港住房成交價，計算實際租售比數據，月度或季度推送，你可以用來：

1).尋找最優投資標的；

2).反向利用，看看哪個盤租來住更有性價比，讓房東幫你住進夢想之家 :D。

你會有興趣訂閱嗎？歡迎到我的小紅書(@錢錢萊)或YouTube頻道@InformedInvestorJ提出你的想法！

*以上內容為作者投稿，僅代表作者觀點，不代表“港房湯姆”平臺意見。

最近收到的這一篇投稿，作者用自己的看房經歷和數據算了算，結論有點扎心：

買房出租現金流很可能接近零，長期回報也未必比指數基金高——于是作者得出結論，有時候買房更像一場“情緒消費”。

我們約了這篇稿件，是希望公眾號也能呈現不同的聲音，讓大家看到各種思路。

從財務角度來看，投資回報因個人資金結構、貸款方案及持有周期而異；同時，購房所帶來的自住便利、生活質量及長期居住穩定性，也是不可忽視的價值因素。

其實，作者還提了個有趣想法：如果把全港成交價和租金數據整理出來，定期推送租售比信息，不管是投資還是租房，都能幫大家做更理性的判斷。

如果你也想了解香港房子行情、租售比或者投資潛力，可以加我微信，我可以幫你解讀數據、找房源，甚至幫你算一算哪套房更適合你。

加我微信，一起把香港買房的流程講清楚。

并且添加微信后，可以免費領取購房手冊，把在香港買房的諸多細節和注意事項給新手買家講得清清楚楚，能幫你少踩坑，順利上車！

也歡迎大家聊聊，你怎么看香港買房？投資？自住？還是純粹情緒消費？

而且，我有兩個公眾號...

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