產業園區價值重構｜在動能轉換、需求進化與存量煥新中尋找新支點

在中國產業轉型升級與新質生產力加速發展的推動下，產業園區不再僅是物理空間的提供者，更日益成為承載科技創新、產業生態與專業服務的重要平臺。面對市場供需調整與租金變化，聚焦前沿賽道、具備高品質載體和精細化運營能力的園區展現出更強韌性。人工智能、集成電路、游戲、生命科學等領域的快速迭代，疊加中國企業全球化布局帶來的總部及配套需求，為產業園區的可持續發展與資產價值躍升開拓了新路徑。近日，仲量聯行舉辦了2025年上海產業園區業主分享會，圍繞市場宏觀趨勢、產業機遇與資產價值提升策略，與業界共同探討如何精準服務高成長性企業、優化產業園區空間與運營，在變革中構建可持續競爭力。

仲量聯行中國區研究部總監姚耀在活動上分享道，當前中國經濟正經歷新舊動能轉換，科技與消費正逐漸構成高質量發展的“第二增長曲線”。在產業維度上，人工智能已升級為國家戰略級“AI+”引擎，其核心機會在于賦能實體產業；集成電路聚焦AI芯片設計，邏輯與存儲領域潛力突出；游戲成為科技生態的關鍵試驗場；創新藥出海加速，彰顯中國生命科學企業的全球競爭力。同時，中國企業出海邁向深度運營，帶動國內總部及配套服務需求，重塑產業園區價值。

姚耀指出，在當前供需關系調整、園區與辦公樓租金差距逐步收窄的市場環境下，重點關注AI賦能型、出海服務型及前沿科技類租戶，將更有利于在產業格局演變中把握機遇、增強競爭力。

仲量聯行最新的產業園區租戶調研問卷結果顯示，當前產業園區租戶的租賃決策普遍保持謹慎。近半數的企業計劃維持現有辦公面積。同時，約20%有擴張意向——主要來自內資科技企業（如人工智能、游戲、集成電路等領域）。

上海產業園區租賃業務負責人俞則人表示，當前產業園區市場租戶展現出多元化選址需求，同時對于租約靈活性的重視程度顯著上升。

在選址考量上，租金成本仍是首要因素；同時，企業對樓宇品質、交通便利性、生活配套及區域產業生態仍保持關注。具備綜合優勢的片區標桿型項目正受到有多元化需求企業的青睞。載體細節偏好呈現分化，其中大面積租戶傾向獨棟或獨立園區。

除直接租金成本外，租戶對租約靈活性的要求明顯增強：裝修補貼、復原責任減免等具體條款已成為租賃談判中的焦點。此外，定制化交付、續租漲幅鎖定等優惠條件也因能為企業提供更多靈活性且控制其長期房地產支出而備受青睞。

更值得關注的是，園區服務的內涵正在延伸。仲量聯行調研結果顯示，超半數租戶期待業主不僅提供基礎物業管理，還能鏈接政策申報、人才招聘、產業資源對接等增值服務。

仲量聯行華東區研究部副經理馮文翰分享指出，對產業園區而言，資管服務已不再局限于物業管理，租戶希望獲得更多元的產業相關服務來適配其業務的長期發展。未來園區的競爭，正從“空間提供者”轉向“產業賦能者”——唯有硬實力與軟服務并重，方能贏得優質租戶的長期青睞。

在產業園區邁入存量更新的新階段，如何適應產業內容更新和工作理念重塑，以提升產業園區資產價值、重塑產業園區競爭力成為各方關注的議題。仲量聯行上海戰略顧問部資深董事俞志英指出，真正的破局點在于“功能轉型+體驗優化+資源整合”三位一體的系統性更新。老舊園區可以借助城市更新政策，探索酒店及服務公寓、長租公寓、學生功能等新興業態轉型，盤活低效資產，增補園區配套。同時，業主與運營方也可通過打造高品質共享會議空間、食堂餐飲空間、社群活動空間等微更新舉措，持續提升用戶體驗。更重要的是，充分利用各類資源錨點，探討更多元的孵化器和創新中心打造方式，注入園區后續發展動能。

在產業升級與需求變化的雙重驅動下，產業園區正從空間載體向產業生態平臺演進。無論是把握科技、消費與出海新機遇、回應租戶對成本與體驗的平衡訴求，還是通過功能調整與資源整合激活存量，園區的價值越來越取決于其對產業邏輯的理解與運營協同能力。未來，那些更貼近企業真實需求、積極鏈接資源并嘗試營造產業生態的園區，或將在變局中探索出更具差異化的成長路徑。

*本文標題插畫部分為AI生成后二次創作