南京昔日“萬人搖神盤”，正在虧本出手。

最近，銳評(píng)君在二手平臺(tái)上發(fā)現(xiàn)，江畔都會(huì)上城在11月初連續(xù)賣出的2套房源，成交單價(jià)都在1.6萬/㎡左右，對(duì)比今年上半年普遍2.3萬+/㎡的行情，降幅令人心驚。

不僅是江畔都會(huì)上城，中海左岸瀾庭、華潤(rùn)國際社區(qū)等小區(qū)，也接連賣出“腰斬價(jià)”。一批買房人，正在抄底江核。

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當(dāng)年以8成首付、超萬人報(bào)名搖號(hào)的江畔都會(huì)上城，如今二手房?jī)r(jià)格也跌到了“1”字頭了。

11月初，江畔都會(huì)上城接連賣出2套大戶型房源，成交單價(jià)都不足1.7萬/㎡：

建面約130.19㎡三房，低樓層，成交總價(jià)213萬，單價(jià)約1.64萬/㎡；

建面約129.85㎡三房，中樓層，成交總價(jià)218萬，單價(jià)約1.68萬/㎡。

而在今年上半年，小區(qū)多數(shù)成交單價(jià)還在2.3萬/㎡以上，年初有房源還一度逼近2.9萬/㎡。

同樣是130㎡左右的中樓層房源，今年2月有房源以2.5萬/㎡成交，7月份還賣出過2.1萬/㎡。

從2.5萬/㎡到1.6萬/㎡，中間只用了短短幾個(gè)月。

如果再回頭看當(dāng)年3.1萬/㎡的新房收官均價(jià)，如今1.6萬/㎡幾乎稱得上“白菜價(jià)”了。

2020年6月份，江畔都會(huì)上城以“8成首付、11890組買房人報(bào)名、整體中簽率約1.9%”拿下“神盤”光環(huán)。

彼時(shí)樓市行情熱度高漲，江核地價(jià)、新房、二手房?jī)r(jià)格攀升，在一萬多組買房人中搶到房子的人，也抱有非常樂觀的心態(tài)：幾年后二手房輕松破4沖5（萬/㎡）。

但事實(shí)卻是小區(qū)交付后不久，二手房就已跌破開盤價(jià)。

2023年11月3日，江畔都會(huì)上城在11月3日首次出現(xiàn)成交記錄，兩套建面約89㎡的三房戶型，成交單價(jià)分別約為3萬/㎡、3.1萬/㎡。

更令小區(qū)業(yè)主沒想到的是，“神盤”光環(huán)也沒能擋住市場(chǎng)行情的影響。

2024年3月，小區(qū)成交單價(jià)保持在2.7萬/㎡以上；12月，就已降至2.4萬/㎡上下。

2025年1月，一套建面約139.12㎡的低樓層以2.7萬㎡成交，9月成交單價(jià)首次跌至2萬/㎡以下。（注：僅以常規(guī)樓層戶型為參考）

當(dāng)然，業(yè)主也曾試圖穩(wěn)住掛牌價(jià)以期止跌，但隨著江核二手房數(shù)量激增，小區(qū)競(jìng)爭(zhēng)壓力越發(fā)明顯，越來越多的賣家不得不退讓，給房源打上“急售、撿漏”標(biāo)簽吸引關(guān)注。

但對(duì)于急需資金周轉(zhuǎn)的賣家而言，“降價(jià)”是最有效果的賣房方式。

就像最新成交的、單價(jià)僅1.68萬/㎡的房源，原房主在8月初掛牌時(shí)報(bào)價(jià)315萬，最終以218萬成交，前后降價(jià)近百萬，著實(shí)令人唏噓。

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“神盤”賣出“白菜價(jià)”的例子，在今年的江核二手房市場(chǎng)屢見不鮮。

比如，近期成交價(jià)在1.5萬/㎡以下的中海左岸瀾庭。

11月初，中海左岸瀾庭賣出的兩套房源，成交單價(jià)分別是1.45萬/㎡、1.44萬/㎡，均為建面約98㎡左右的中樓層房源。

而在今年3月，建面約98㎡的高樓層房源還能賣到2.3萬/㎡左右。

還有剛剛賣出首套二手房的潤(rùn)悅府。

10月30日，交付僅半年的潤(rùn)悅府賣出首套二手房，戶型建面約105.44㎡，高樓層，成交總價(jià)211萬，折合單價(jià)約2萬/㎡。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，潤(rùn)悅府建面約105.44㎡的高樓層房源，備案價(jià)格為4.12萬/㎡。

雖然潤(rùn)悅府目前仍有新房在售，且房源也有可觀的優(yōu)惠，但買家以2萬/㎡單價(jià)拿下這套次新房，性價(jià)比凸顯。

不僅是次新房，江核一些在社區(qū)環(huán)境、房型設(shè)計(jì)相對(duì)更老的小區(qū)，近期降幅更為明顯。

比如，1萬/㎡出頭的華潤(rùn)國際社區(qū)。

10月6日，華潤(rùn)國際社區(qū)E區(qū)一套建面約89.93㎡的三房，以單價(jià)1.06萬/㎡成交。

而同樣不到90㎡的三房，2022年曾賣到4萬+/㎡，2023年年初有3.5萬+/㎡的紀(jì)錄，去年年初還能賣到2.4萬/㎡左右。

而到了今年，小區(qū)成交單價(jià)跌出2萬/㎡大關(guān)。

還有同樣跌至2萬/㎡以內(nèi)的雅居樂濱江國際。

10月26日，雅居樂濱江國際二期建面約134.18的低樓層房源，成交總價(jià)180萬，單價(jià)僅1.34萬/㎡。

就算是面積相差無幾的中樓層房源，最新成交總價(jià)為230萬，單價(jià)也只有1.67萬/㎡。

而在6月份，約137.93㎡的中樓層，總價(jià)還能賣到300萬，單價(jià)約2.18萬/㎡。

相當(dāng)于多等幾個(gè)月，買家就省下了大幾十萬的賣房款。

從買家角度來看，當(dāng)年靠搶才能買的熱門樓盤，如今用遠(yuǎn)低于當(dāng)年開盤價(jià)的價(jià)格就能拿下，還是房齡較新、精裝交付的優(yōu)質(zhì)房源，哪怕沒能“抄底”，也能立省一大筆真金白銀。

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當(dāng)年的江核也曾風(fēng)光無限，憑借市場(chǎng)熱度和板塊高大上的規(guī)劃，吸引了不少品牌房企拿地，5成/8成首付、開盤搖號(hào)、超低中簽率等等，都是當(dāng)年市場(chǎng)火熱的見證。

而當(dāng)潮水退去，市場(chǎng)逐漸趨于冷靜，過熱的房?jī)r(jià)也隨之降溫。市場(chǎng)預(yù)期不足加上二手房數(shù)量陡增，去化壓力加大，想要盡快成交就不得不拼誰的價(jià)更低。

近兩年來，江核中介關(guān)于“抄底”的吆喝一直未停，二手房?jī)r(jià)格也真的不斷探底中。

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月份南京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.9%、同比下跌6.4%，“以價(jià)換量”仍是當(dāng)下市場(chǎng)趨勢(shì)，房源充足板塊的議價(jià)空間相對(duì)更客觀。

在二手房?jī)r(jià)格頗為友好的當(dāng)下，對(duì)于有自住需求的買房人來說，哪怕不能“抄”在谷底，那些房齡較新、房源更優(yōu)質(zhì)且性價(jià)比更高的次新房，吸引力也足夠大。