房產稅要落地了？開征的時機，比征多少稅更關鍵！

近日，財政部原部長樓繼偉的公開講話，讓沉寂已久的房產稅話題再度引爆輿論。他表示，房產稅立法起草工作已經完成，長期困擾征管的技術難點已基本得到解決。房地產稅是最適合作為地方稅的一個稅種，雖然在房地產下行過程中推行比較難，但還是應該按照2013年黨的十八屆三中全會明確的“適時推出”的要求推進。

難道房產稅要落地了？

聽到這消息，不少人慌了，認為樓市要完蛋。

如果房產稅真的落地，在如今的市場環境下，有可能成為壓垮市場的最后一根稻草。但正因如此，房產稅暫時不會落地。

首先，房產稅是什么？

房產稅，準確說是“房地產稅”，是一個向房產持有者每年征收的地方稅種，計稅依據通常是房產的評估價值。它不是買賣環節的一次性契稅，而是持有環節的經常性稅收。

政府希望通過這個稅種：

1. 為地方政府提供穩定、可持續的財政收入；

2. 調節財富分配，讓多占房產資源、享受公共服務的人多納稅；

3. 抑制投機性購房，促進房地產市場健康發展。

參考上海、重慶的試點經驗，以及國際慣例，未來中國的房產稅可能會采用“首套房免征+人均免稅面積”的方案，征稅的重點是多套房和豪宅，主要以房產評估價為征稅基礎，實行階梯式稅率（0.5%—1.2%或更高）。

原先，地方政府財政收入主要靠賣地，但是時代已經變了。由于人口增長放緩、婚育比率降低、大量商品房積壓，房地產已經從“瓜分增量”轉入“存量博弈”，各地方賣地已經賣不動了。

根據財政部的數據，2024年全國國有土地使用權出讓收入僅有4.87萬億，距離2021年的8.7萬億峰值已接近腰斬。2025年前10個月，國有土地使用權出讓收入僅有24982億元，同比又下降了7.4%。

土地賣不動了，地方就需要再找個穩定的收入來源，而房產稅就是最合適的地方主體稅。

什么時候會開征房地產稅？

短期內不能征，但長期來看肯定要征。

短期內不能征，因為市場不允許。地方政府賣地的收入幾近腰斬，商品房銷售量同樣如此。2025年房地產投資、銷售、價格還在持續下跌。

2025年前10個月，全國房地產開發投資同比下降14.7%，新建商品房面積同比下降6.8%，

累計成交面積同比下降8.65%，其中住宅銷售面積下降7%，銷售額下降9.4%。

根據統計局的數據，10月份新房價格環比上漲的城市只有6個（上海、沈陽、烏魯木齊、韶關、杭州、合肥），下跌有64個。二手房價格則全線下跌。

政府喊出“止跌企穩”，止跌還沒做到，企穩更是困難重重。

2025年年關將至，房企想完成年度目標，必然加大力度“以價換量”。再加上，六大國有銀行各地分行、股份制銀行分行，以及區域性城商行與農商行紛紛在阿里、京東平臺上出手“骨折價”賣房；地方國資也接連集中掛牌手中房產……

樓市正危若累卵，若是開征房產稅，持有多套房的房主會大量拋售，后果不堪設想。

短期內不能征，因為經濟不允許。若按1%稅率計算，一線城市一套1000萬房產年繳10萬稅，遠超普通城市家庭年均可支配收入（約7-10萬），“稅痛感”極強，將迫使其壓縮教育、旅游、耐用品等可選消費。開征房產稅會打壓房價，多套房主感知“紙面財富”縮水，邊際消費傾向下降，尤其抑制高端、改善性消費。現在開征房產稅，將會對整體消費產生沖擊，成為短期經濟承壓的又一變量。

短期內不能征，還因為政策不允許。去年9月，國家對房地產的政策導向已經從“房住不炒”轉向“止跌企穩”，說明政府要拯救樓市，減輕房價下跌對全民資產負債表的破壞，避免房價下跌，影響到與房地產緊密綁定的金融系統。

今年6月13日的國務院常務會議強調，要多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩。9月16日，作為試點的上海宣布優化房產稅政策，縮減房產稅征收范圍。

不論是否有上海戶籍，只要在上海新購住房，且該住房屬于家庭第一套住房的，暫免征收房產稅。在上海新購且屬于家庭第二套及以上住房的，只要人均面積不超過60平方米，暫免征收房產稅。

前官員說的是，房地產稅法的起草工作已經完成，不等于立法通過。“十五五”規劃明確強調，增強宏觀政策取向一致性，國家不可能在短期內轉向，開征房產稅。

長期看開征房產稅是一種必然。土地財政已經不可持續，國家不可能放任地方財政持續變差。從國際經驗來看，征收房產稅是推進城市化到一定階段的歷史必然。

不過，開征房產稅的時機選擇，比征多少稅更關鍵。

在經濟上行、房價堅挺、居民收入預期良好時推出，痛感低、政策空間大；而在市場下行、信心脆弱、資產負債表收縮階段落地，不僅抑制消費，還可能觸發“拋售—降價—財富縮水—消費再降級”的負向螺旋。

對現在的中國經濟來說，房產稅可以等，穩房價不能等，重塑市場信心不能等。

推進試點個人破產制度，避免出現“貸款賣房還房貸”的荒誕情況，改變銀行處理斷供房的方式，采用房貸延期和調整還款安排的辦法，幫房主延緩進入法拍的步伐，都比開征房產稅更緊迫。

等樓市止跌企穩，開征房產稅仍須謹慎前行，要從擴大試點開始緩步推進。因為這關系到社會財富的底層邏輯，也關系到地方政府的核心運營規則，所以不能是雷霆手段，應該是春風化雨——也只有和風細雨的細心呵護，能讓我們的未來平安成長。