首先聲明，本文并非唱衰并否定學區房，僅希望各位觀眾能夠在全新的視角和形勢下看待學區房，避免不必要的期許和傷害。

另外教育問題向來復雜，本文收納的數據較多，還包含作者對未來的展望，請大家注意區分。

下面正文開始：

首先我們先來看兩組數據，一組是2023年濟南學區房的表現，在兩年之前，一套勝利大街48平的房子能買到212萬，單價合接近4.5萬。

而這套房所對應的是濟南傳統的名校升學路徑，即勝利大街-育英中學-重點高中的傳統路徑。

而現在同類的房源的單價已來到3萬上下，注意，這里的價格還是貝殼最新的掛牌價，并非成交價。

如果按照現階段砍價百分比來說，成交價或為140萬上下，也就是說短短兩年，同樣的房子降了70萬。

如果解析資產屬性來看，這70萬就是不折不扣的學區溢價，因為像這種老破小，市面上的單價很難超過6000元/平。

無獨有偶，領秀城最近的新聞也很多，作為傳統書包房而且教學質量有目共睹的前提下，領秀城個別二手房已經來到了萬元以下。

主流房源的15000元/平的單價相較兩年前，套均縮水50-60萬。

在房地產萎靡不振的大背景下，這或許不算太讓人驚嚇的事，但接踵而來的四大利空，為濟南學區房未來蒙上了濃重的陰影。

高溢價泡沫難以維持，早在兩年之前，濟南學區房的喪鐘已然敲響。

我簡單總結了4條原因：

首當其沖的適齡人口的問題。

前段時間，相關部門明確給出了各人群的達峰時間，小學生2023年達到峰值，初中生預計在2026年達到峰值，高等教育學齡人口將在2032年達峰。

很多人對適齡人口減少深有感觸，但到底減到什么程度一無所知。

根據濟南教育局公布的2024學年教育公報，我們可以明確的找到以下數字：

2024年全市幼兒園比上年減少257所，入園幼兒減少19483人，小學招生比上年減少34747人。

如果按照百分比來計算，分別減少了23.28%和22.03%。

更為關鍵的是，這樣的降幅極有可能不是短期現象，而是長期走勢。

這也是濟南學區房近些年丟盔卸甲最為重要的因素。

房多孩少，供需失衡，這也是為什么很多學區房腰斬后掛上大半年，依然無人問津的本質原因。

當然我們要承認，好學校終究是好學校，好資源依然是好資源。

但是買單的人少了，過去催生出的泡沫和高溢價勢必將迎來回落。

01

除了這一條以外，政策面的助推也不容小覷。

這里的助推指的并非是對學區房的打壓，而是對于教育資源焦慮癥的療愈，濟南現在正在做的有兩項，未來極有可能引入的有一項。

這兩項是大家耳熟能詳的指標生政策和教育集團化的推進。

濟南指標生政策已占比招生總份額的60%以上，這項政策從過去的“照顧”逐漸演變成教育公平化的工具。

即使無法就讀名校，依然可以憑借校內排名就讀理想的高中，這政策可以說造福萬方，具體不贅述了。

這些年上海也采用了類似的政策，被當地媒體稱為推進教育公平的良藥，能量可想而知。

而教育集團化，則讓新城區新社區同樣可以享受到一流的教育資源。

比如槐蔭區引入的山大基礎教育集團，山師基礎教育集團，讓區域內的孩子能夠享受到一流的教育資源，從而緩解教育焦慮。

誠然很多人依然原因把孩子往名校送，但是同樣有不少人放棄了內卷。

甚至這些年某些學校捷報頻傳，像泉海鮑山等等，都是偏新的學校，這種潛移默化同樣非常關鍵。

除了這兩項，我想說的極有可能到來的是普高升學率的問題。

濟南普高升學率非常平穩，一般為60%左右

說的極端點，就算是10個能上清北的孩子來中考，也是得有4個讀不了高中。

“”分流嘛“”

但是現在情況有所不同：

很多地市出臺了普高提升錄取率的政策，以下為第一財經的數據：

2001年，全國普通高中14907所，比上年增加343所；招生557.98萬人，比上年增加85.29萬人，增長18.04%。當年初中畢業生1731.5萬人，比上年增加98.05萬人。按此計算，當年普高率為32.23%。

2012年，全國普通高中招生844.61萬人，當年初中畢業生1660.78萬人，當年普高率為50.86%，普高率首次過半。

2024年，全國共有普通高中學校1.58萬所，普通高中招生1036.20萬人，當年初中畢業生1698.24萬人，按此計算，普高率突破60%大關，為61.02%。

根據今年5月合肥媒體報道，2020年至2023年，市區普高錄取率在69%左右，2024年達到72%。今年則提高到78.6%，新增招生計劃3000多人。

8月22日，濟寧市政府新聞辦組織召開的新聞發布會介紹，2025年中考，全市“初升高”比例達到71.3%（2023年51.9%），其中公辦高中錄取占比79%（2023年72.3%），

購買學區房的目的往往是為了孩子安然度過“中考分流”，那么我們來思考一個問題：

如果中考不分流或者少分流，甚至按照某些提案，未來普高將迎來普及，是不是同樣會減少學區房的溢價資本？

02

除了政策和人口以外，學區房這些年預冷和情緒面同樣是分不開的。

這些年大環境不好，房地產萎靡不振，而學區房所對應的資產通常為老破小和高層。

高層尚有居住價值，而老破小已經成為公認的淘汰產品，學區房的價值源于教育而非房源，而房源所帶來的風險卻又是空前的。

這種價值與資產、風險與資源的不匹配造成了市面上的踩踏的和觀望。

所以針對上古老破小學區房，我的建議依然是謹慎。

另外，自口罩時間后，我認為很多人在思維上產生了轉變。

蝸居上好學校是一種選擇，住寬闊明亮的房子是一種選擇，住寬闊明亮的房子買好學區房同樣是一種選擇。

選擇本身沒有什么錯誤，只是從我的觀感上看，愿意蝸居的人越來越少。

越來越多人更加傾向于選擇居住品質過硬而且學區中偏上（很多新學校沒法談論好與壞只能用中偏上）的樓盤來置業。

這也是一種風向，這和大家現在一看到老破小就頭疼是同樣的情緒，同樣關鍵。

這可能也是為什么領秀城一提立省五十萬就能1個多小目標的內核邏輯。

最后還是那句話，本文是為了厘清學區房資產邏輯的。

希望每位考慮學區房的朋友都能摒棄孩子上完學房子還能高價賣出的幻想。

父母對孩子的愛往往是不計付出的，但是從資產價值方面：

我建議你，算一算。

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