作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

最近深圳頂豪圈爭奪戰，又迎來刷新的局面。

位于南山區“深超總”的T207-0068宗地剛成功拍出，按市場的普遍猜測，這地塊十有八九要做豪宅戶型。

這也意味著，深圳的頂豪之爭，徹底進入白熱化階段了。

豪宅卷出高度

要說這地塊有多搶手，先看這組數據——它在南山深圳灣超級總部基地白石二道和深灣二路東南角，經過95輪激烈舉牌，中海最終花31.86億拿下，溢價率高達42.49%！

算下來綜合樓面地價約7.74萬/平，可售樓面價更是達到了8.7萬/平。

再看地塊的基礎條件，起拍價22.36億，土地面積11833.61㎡，住宅可售面積36584㎡，限高100米，容積率3.1。

這規劃和地段配置，妥妥能打造成深圳核心區里少見的低密度住宅項目。

對比下2023年的深灣玖序地塊就更直觀了。

當年深灣玖序拿地花了125.3億，綜合樓面價約6.03萬/平，可售樓面價約8.4萬/平，后來推出的196-550㎡大戶型，限價均價是13.3萬/平。而這次中海拿下的新地塊，不管是綜合樓面價還是可售樓面價，都比深灣玖序貴了一截。

而且這地塊還有不少配建要求。

不僅得建100㎡的物業服務用房、1000㎡的商業、3000㎡的文體類設施，還有500㎡的托育機構，算下來實際可售樓面價大約是8.7萬/平。業內人士保守估算，加上建設成本和豪宅定位，這個項目的成本價就得12萬+/㎡。

值得一提的是，這已經是中海今年在深圳拿下的第3宗宅地，還是花錢最多的一宗。

這塊地沒拍之前就自帶流量，如今成功出讓，不僅補了深超總的住宅供應缺口，還讓深圳頂豪的競爭戲碼更足了。中海也成了深超總唯一手握兩宗純住宅用地的房企，新地塊大概率會做成深灣玖序二期，和一期形成產品梯隊。

這邊中海拿地之前，那邊聯泰超總灣11月末也開放了樣板房，看房還得驗資2000萬，首推304-1032㎡的大戶型。很明顯，這兩個項目很大概率未來會在客群、產品、價格上正面硬碰硬，這也意味著深超總內部的頂豪之戰也打響了。

除了深超總這兩個項目，附近還有深圳灣澐璽、中信?信悅灣等頂豪陸續入市，加起來能供應超1800套房源。新地塊一加入，深圳頂豪的主戰場也從原來的“后海-蛇口”，拓展成了“后海-蛇口-深超總”的新格局。

除了深超總這兩個項目，附近還有深圳灣澐璽、中信?信悅灣等頂豪陸續入市，加起來能供應超1800套房源。新地塊一加入，深圳頂豪的主戰場也從原來的“后海-蛇口”，拓展成了“后海-蛇口-深超總”的新格局。

多重競爭之下，頂豪產品力也被逼著進入“極致內卷”模式。

一方面，中海這地塊的綜合樓面價約7.74萬/㎡能排深圳宅地前三；另一方面，地塊周邊全是商辦樓宇，景觀資源比不上其他豪宅，這是明顯短板。

既要扛住高拿地成本、維持豪宅定位，又要彌補景觀劣勢，還得應對扎堆的競品，項目只能在產品上死磕——比如升級外墻品質、做高端精裝來拉高溢價。

所以中海拿下這塊地，其實已經給深圳頂豪格局定了新調子。但問題是，最終定價多少，才能從已經搶先入市的一眾頂豪里，搶下被分流的客戶？

一半火焰，一半冰霜

從拿地的架勢就能看出來，哪怕溢價，中海也是志在必得，95輪舉牌幾乎是勢在必得的狀態。

為啥中海這么有底氣？大概率是在深圳的項目賣得還可以。

相比北京市場積壓不少庫存來說，深圳這邊的產品，賣得還可以，很多幾百套甚至上千套推盤的項目都已經清盤，還未清盤的也接近清盤狀態。

在北京的市場中還有17個項目仍未售罄（包括計劃入市項目），其中位于北京二環邊的中海麗金府以及三環麗澤的叁號院更是慘淡。

中海麗金府地處北京二環邊，論區位堪稱“城芯稀缺”，項目首開時曾高調官宣斬獲39億銷售額，一度被視作北京高端住宅的標桿之作。

但從官方備案平臺的真實數據來看，這份“熱銷”的水分不小，多輪推售，項目至今仍有累計將近七成庫存。

位于三環麗澤商務區的叁號院，本應背靠麗澤“金融新中心”的規劃利好，承接商務區高凈值人群的居住需求。

項目首開時也宣稱熱銷16.8億元，但備案數據顯示，其目前仍有近六成房源積壓，去化速度遠不及預期。

這倆可都是北京的高端住宅，都被寄予厚望。

但深圳這邊完全是另一個光景。

2020-2025年，中海在深圳陸續推了十幾個項目，累計供應10845套住宅，截至2025年12月9日，預售庫存只剩439套，普通住宅基本快清盤了。就連當初一直被市場詬病的深灣玖序，現在深圳房地產信息平臺顯示也只剩4套房源沒賣。

所以，對于中海而言，深圳的落子，或許更能獲取一線市場的份額。

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作者觀點，不代表格隆匯立場