作者 | 騎豬英雄

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

最近深圳頂豪圈爭(zhēng)奪戰(zhàn)，又迎來(lái)刷新的局面。

位于南山區(qū)“深超總”的T207-0068宗地剛成功拍出，按市場(chǎng)的普遍猜測(cè)，這地塊十有八九要做豪宅戶(hù)型。

這也意味著，深圳的頂豪之爭(zhēng)，徹底進(jìn)入白熱化階段了。

豪宅卷出高度

要說(shuō)這地塊有多搶手，先看這組數(shù)據(jù)——它在南山深圳灣超級(jí)總部基地白石二道和深灣二路東南角，經(jīng)過(guò)95輪激烈舉牌，中海最終花31.86億拿下，溢價(jià)率高達(dá)42.49%！

算下來(lái)綜合樓面地價(jià)約7.74萬(wàn)/平，可售樓面價(jià)更是達(dá)到了8.7萬(wàn)/平。

再看地塊的基礎(chǔ)條件，起拍價(jià)22.36億，土地面積11833.61㎡，住宅可售面積36584㎡，限高100米，容積率3.1。

這規(guī)劃和地段配置，妥妥能打造成深圳核心區(qū)里少見(jiàn)的低密度住宅項(xiàng)目。

對(duì)比下2023年的深灣玖序地塊就更直觀了。

當(dāng)年深灣玖序拿地花了125.3億，綜合樓面價(jià)約6.03萬(wàn)/平，可售樓面價(jià)約8.4萬(wàn)/平，后來(lái)推出的196-550㎡大戶(hù)型，限價(jià)均價(jià)是13.3萬(wàn)/平。而這次中海拿下的新地塊，不管是綜合樓面價(jià)還是可售樓面價(jià)，都比深灣玖序貴了一截。

而且這地塊還有不少配建要求。

不僅得建100㎡的物業(yè)服務(wù)用房、1000㎡的商業(yè)、3000㎡的文體類(lèi)設(shè)施，還有500㎡的托育機(jī)構(gòu)，算下來(lái)實(shí)際可售樓面價(jià)大約是8.7萬(wàn)/平。業(yè)內(nèi)人士保守估算，加上建設(shè)成本和豪宅定位，這個(gè)項(xiàng)目的成本價(jià)就得12萬(wàn)+/㎡。

值得一提的是，這已經(jīng)是中海今年在深圳拿下的第3宗宅地，還是花錢(qián)最多的一宗。

這塊地沒(méi)拍之前就自帶流量，如今成功出讓?zhuān)粌H補(bǔ)了深超總的住宅供應(yīng)缺口，還讓深圳頂豪的競(jìng)爭(zhēng)戲碼更足了。中海也成了深超總唯一手握兩宗純住宅用地的房企，新地塊大概率會(huì)做成深灣玖序二期，和一期形成產(chǎn)品梯隊(duì)。

這邊中海拿地之前，那邊聯(lián)泰超總灣11月末也開(kāi)放了樣板房，看房還得驗(yàn)資2000萬(wàn)，首推304-1032㎡的大戶(hù)型。很明顯，這兩個(gè)項(xiàng)目很大概率未來(lái)會(huì)在客群、產(chǎn)品、價(jià)格上正面硬碰硬，這也意味著深超總內(nèi)部的頂豪之戰(zhàn)也打響了。

除了深超總這兩個(gè)項(xiàng)目，附近還有深圳灣澐璽、中信?信悅灣等頂豪陸續(xù)入市，加起來(lái)能供應(yīng)超1800套房源。新地塊一加入，深圳頂豪的主戰(zhàn)場(chǎng)也從原來(lái)的“后海-蛇口”，拓展成了“后海-蛇口-深超總”的新格局。

除了深超總這兩個(gè)項(xiàng)目，附近還有深圳灣澐璽、中信?信悅灣等頂豪陸續(xù)入市，加起來(lái)能供應(yīng)超1800套房源。新地塊一加入，深圳頂豪的主戰(zhàn)場(chǎng)也從原來(lái)的“后海-蛇口”，拓展成了“后海-蛇口-深超總”的新格局。

多重競(jìng)爭(zhēng)之下，頂豪產(chǎn)品力也被逼著進(jìn)入“極致內(nèi)卷”模式。

一方面，中海這地塊的綜合樓面價(jià)約7.74萬(wàn)/㎡能排深圳宅地前三；另一方面，地塊周邊全是商辦樓宇，景觀資源比不上其他豪宅，這是明顯短板。

既要扛住高拿地成本、維持豪宅定位，又要彌補(bǔ)景觀劣勢(shì)，還得應(yīng)對(duì)扎堆的競(jìng)品，項(xiàng)目只能在產(chǎn)品上死磕——比如升級(jí)外墻品質(zhì)、做高端精裝來(lái)拉高溢價(jià)。

所以中海拿下這塊地，其實(shí)已經(jīng)給深圳頂豪格局定了新調(diào)子。但問(wèn)題是，最終定價(jià)多少，才能從已經(jīng)搶先入市的一眾頂豪里，搶下被分流的客戶(hù)？

一半火焰，一半冰霜

從拿地的架勢(shì)就能看出來(lái)，哪怕溢價(jià)，中海也是志在必得，95輪舉牌幾乎是勢(shì)在必得的狀態(tài)。

為啥中海這么有底氣？大概率是在深圳的項(xiàng)目賣(mài)得還可以。

相比北京市場(chǎng)積壓不少庫(kù)存來(lái)說(shuō)，深圳這邊的產(chǎn)品，賣(mài)得還可以，很多幾百套甚至上千套推盤(pán)的項(xiàng)目都已經(jīng)清盤(pán)，還未清盤(pán)的也接近清盤(pán)狀態(tài)。

在北京的市場(chǎng)中還有17個(gè)項(xiàng)目仍未售罄（包括計(jì)劃入市項(xiàng)目），其中位于北京二環(huán)邊的中海麗金府以及三環(huán)麗澤的叁號(hào)院更是慘淡。

中海麗金府地處北京二環(huán)邊，論區(qū)位堪稱(chēng)“城芯稀缺”，項(xiàng)目首開(kāi)時(shí)曾高調(diào)官宣斬獲39億銷(xiāo)售額，一度被視作北京高端住宅的標(biāo)桿之作。

但從官方備案平臺(tái)的真實(shí)數(shù)據(jù)來(lái)看，這份“熱銷(xiāo)”的水分不小，多輪推售，項(xiàng)目至今仍有累計(jì)將近七成庫(kù)存。

位于三環(huán)麗澤商務(wù)區(qū)的叁號(hào)院，本應(yīng)背靠麗澤“金融新中心”的規(guī)劃利好，承接商務(wù)區(qū)高凈值人群的居住需求。

項(xiàng)目首開(kāi)時(shí)也宣稱(chēng)熱銷(xiāo)16.8億元，但備案數(shù)據(jù)顯示，其目前仍有近六成房源積壓，去化速度遠(yuǎn)不及預(yù)期。

這倆可都是北京的高端住宅，都被寄予厚望。

但深圳這邊完全是另一個(gè)光景。

2020-2025年，中海在深圳陸續(xù)推了十幾個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)供應(yīng)10845套住宅，截至2025年12月9日，預(yù)售庫(kù)存只剩439套，普通住宅基本快清盤(pán)了。就連當(dāng)初一直被市場(chǎng)詬病的深灣玖序，現(xiàn)在深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示也只剩4套房源沒(méi)賣(mài)。

所以，對(duì)于中海而言，深圳的落子，或許更能獲取一線(xiàn)市場(chǎng)的份額。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)