作者：余飛

01

廈門(mén)房?jī)r(jià)，卷瘋了

廈門(mén)的房?jī)r(jià)，仍在調(diào)整之中，和當(dāng)下國(guó)內(nèi)所有城市一樣。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，11月份廈門(mén)二手房環(huán)比下跌1%，與徐州、武漢、南京、銀川、深圳、海口并列位居跌幅榜第六位，同比下跌6.4%。

新房環(huán)比下跌0.3%，同比下跌2.2%。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

從房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)下的廈門(mén)房?jī)r(jià)，無(wú)論二手房還是新房，均跌破了三萬(wàn)。

貝殼找房追蹤的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份廈門(mén)二手房?jī)r(jià)格跌至3.24萬(wàn)元/平方米，4月份廈門(mén)二手房成交價(jià)格跌破3萬(wàn)元，11月份跌至2.42萬(wàn)元/平方米。

11月份相比于年初的3.24萬(wàn)元，下跌了25.3%。

來(lái)源：貝殼找房

廈門(mén)的新房也在10月份跌破了3萬(wàn)。

克而瑞廈門(mén)披露，10月份廈門(mén)新房成交價(jià)格跌至29371元/平方米。

來(lái)源：克而瑞廈門(mén)

不過(guò)，新房由于和當(dāng)月新盤(pán)上市的位置有關(guān)，波動(dòng)性比較大，參考意義不是很大。

比如某個(gè)時(shí)間段島內(nèi)有新盤(pán)上市，會(huì)拉高當(dāng)月新房整體成交價(jià)。某個(gè)時(shí)間段島內(nèi)沒(méi)有新盤(pán)，島外有新盤(pán)，又會(huì)壓低新房均價(jià)。

所以，這類(lèi)重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)，二手房均價(jià)更能反映市場(chǎng)真實(shí)變化。

從成交量來(lái)看，和大多數(shù)中心城市一樣，4月份是轉(zhuǎn)捩點(diǎn)。

3月份廈門(mén)二手房成交了2109套，創(chuàng)下今年高點(diǎn)，之后一路向下，10月份僅成交了1297套，11月份成交了1586套。

02

廈門(mén)房?jī)r(jià)下行邏輯

最關(guān)鍵的是，廈門(mén)今年的跌幅，都是基于去年創(chuàng)下新低的基礎(chǔ)。

2024年的廈門(mén)樓市，無(wú)論商品房銷(xiāo)量還是房?jī)r(jià)，都創(chuàng)下五年來(lái)新低。

克而瑞廈門(mén)披露的數(shù)據(jù)顯示：

2024年，廈門(mén)市商品房成交面積172.18萬(wàn)㎡，同比下滑13.8%，仍維持在低位。價(jià)格方面，成交均價(jià)由23年的近4.3萬(wàn)/㎡下降至24年的3.4萬(wàn)/㎡。

來(lái)源：克而瑞廈門(mén)

廈門(mén)房?jī)r(jià)下跌的主要邏輯 ：

第一，其調(diào)整的根本邏輯，是房?jī)r(jià)與城市本身的“德不配位”。這也是大多數(shù)中心城市房?jī)r(jià)調(diào)整的核心原因之一。

說(shuō)白了，就是 房?jī)r(jià)太高，嚴(yán)重超越了當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)買(mǎi)力。

廈門(mén)雖然頭頂副省級(jí)城市、計(jì)劃單列市頭銜，但論經(jīng)濟(jì)實(shí)力、財(cái)政實(shí)力和人口規(guī)模，都非常普通。

在產(chǎn)業(yè)上與蘇州、南京、合肥等城市根本沒(méi)法比，尤其是與蘇州相比，產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)實(shí)力相差幾個(gè)量級(jí)。

而 房?jī)r(jià)鼎盛時(shí)期的廈門(mén)，房?jī)r(jià)收入比接近40。也即當(dāng)初一個(gè)拿著廈門(mén)平均收入的人，想要在廈門(mén)買(mǎi)一套平均面積的房子，需要不吃不喝四十年才能夠。

高點(diǎn)時(shí)期的廈門(mén)，房?jī)r(jià)超廣州，幾乎要與深圳并駕齊驅(qū)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：勾股大數(shù)據(jù)

之前本號(hào)詳細(xì)介紹了深圳樓市因何而漲，因何而跌。

簡(jiǎn)單歸納，上一輪牛市中深圳房?jī)r(jià)率先啟動(dòng)，并從2015年年初的3萬(wàn)多成交價(jià)漲到了2021年年初的8萬(wàn)多成交價(jià)，掛牌價(jià)甚至沖破了9萬(wàn)，背后是兩股勢(shì)力推動(dòng)。

一個(gè)不斷涌入的人口帶來(lái)的硬性需求，另一個(gè)是經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、金融、科創(chuàng)等綜合實(shí)力不斷提升之下引起全國(guó)熱錢(qián)加注深圳，也即炒作。

廈門(mén)的房?jī)r(jià)上一輪上漲也是這兩個(gè)因素，但側(cè)重點(diǎn)不同。深圳的房?jī)r(jià)上漲，剛需與炒作四六分成，廈門(mén)則是二八分成，也即炒作是其房?jī)r(jià)的絕對(duì)支撐力量。

而相比于深圳，廈門(mén)的產(chǎn)業(yè)根本撐不起如此高的房?jī)r(jià)。

即便產(chǎn)業(yè)強(qiáng)悍如深圳，如今的二手房?jī)r(jià)格也已經(jīng)跌破了6萬(wàn)。

2024年7月份，深圳房?jī)r(jià)跌破6萬(wàn)，之后在10月份反彈至6.3萬(wàn)元，11月份漲至6.43萬(wàn)元，12月份回落至6.33萬(wàn)元。

2025年7月份再次跌破6萬(wàn)，11月份跌至5.7萬(wàn)元。

來(lái)源：每日樓市早讀

當(dāng)年房?jī)r(jià)被廈門(mén)超越的廣州，二手均價(jià)也早已跌破了3萬(wàn)。

貝殼找房追蹤的成交數(shù)據(jù)顯示，11月份廣州二手房成交價(jià)跌至2.21萬(wàn)元/平方米。

來(lái)源：貝殼找房

新房成交價(jià)，也在11月份跌破了3萬(wàn)元，降至29488元/平方米。

來(lái)源：克而瑞廣佛

遑論廈門(mén)。

對(duì)比一下廈門(mén)與深圳的產(chǎn)業(yè)。

去年深圳的規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值沖破了5萬(wàn)億，高達(dá)5.4萬(wàn)億，位居全國(guó)第一。營(yíng)業(yè)收入5.42萬(wàn)億，同樣位居全國(guó)第一。

去年廈門(mén)的規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值8321.7億元，營(yíng)業(yè)收入8539.6億元。

與深圳相差甚遠(yuǎn)，與廣州2024年的23883.64億元營(yíng)收，同樣相差甚遠(yuǎn)。

產(chǎn)業(yè)相差如此之大，廣深都在大調(diào)整，廈門(mén)焉能不。

第二，廈門(mén)的居民杠桿率很高。

在2021年之前，廈門(mén)的居民杠桿率位居全國(guó)第二，僅次于深圳，可見(jiàn)其買(mǎi)房熱度。

這幾年在調(diào)整之下，廈門(mén)的居民杠桿率下滑至第6，深圳下滑至第五，杭州則位居第一。

雖然排名下降，但杠桿率的絕對(duì)數(shù)依舊很高，很難再拉動(dòng)。

可以看下全國(guó)整體情況。

全國(guó)居民杠桿率在2019年之前一路飆升，2020年9月份達(dá)到了60.8%。在2020年9月份之后至今，一直沒(méi)有什么大變化。

走勢(shì)已經(jīng)很好地說(shuō)明，居民的杠桿已經(jīng)拉不動(dòng)了。

03

調(diào)整仍會(huì)繼續(xù)

盡管廈門(mén)新房與二手房均價(jià)都跌破了3萬(wàn)元，但調(diào)整步伐仍不會(huì)停止。

第一，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整再次進(jìn)入了深度調(diào)整當(dāng)中。

這一點(diǎn)，我在分析國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布11月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的文章中，就強(qiáng)調(diào)過(guò)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看：

1，房地產(chǎn)投資跌幅，擴(kuò)至最大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露：

1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78591億元，同比下降15.9%；其中，住宅投資60432億元，下降15.0%。

今年一季度，調(diào)整幅度有所收窄，但4月份再次回到了兩位數(shù)下行狀態(tài)，之后跌幅不斷擴(kuò)大。

到11月份，跌幅已經(jīng)擴(kuò)大至年內(nèi)最大，也是本輪房地產(chǎn)全面調(diào)整以來(lái)的最大幅度。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

2，商品房銷(xiāo)售額，年內(nèi)首次兩位數(shù)下降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露：

1-11月份，新建商品房銷(xiāo)售面積78702萬(wàn)平方米，同比下降7.8%；其中住宅銷(xiāo)售面積下降8.1%。新建商品房銷(xiāo)售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷(xiāo)售額下降11.2%。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

3，70城二手房均價(jià)環(huán)比，年內(nèi)第三次全線下降。

2025年9月份，新房環(huán)比上漲的城市5個(gè)，較8月份減少4個(gè)。下跌城市63個(gè)，較8月份增加6個(gè)。二手房?jī)r(jià)格無(wú)論環(huán)比還是同比，無(wú)一城不降。

2025年10月份，新房70個(gè)大中城市新房環(huán)比上漲數(shù)量6個(gè)，比9月份多一個(gè)。新房環(huán)比，湛江、成都領(lǐng)跌。上海領(lǐng)漲。二手房環(huán)比、同比，均全線下跌。其中環(huán)比徐州領(lǐng)跌。

2025年11月份，70個(gè)大中城市中，新房環(huán)比上漲城市數(shù)量8個(gè)，比上月多2個(gè)，合肥、襄陽(yáng)環(huán)比領(lǐng)漲全國(guó)，無(wú)錫領(lǐng)跌。二手房?jī)r(jià)格無(wú)論環(huán)比還是同比，繼續(xù)全線下降，其中揚(yáng)州、北京領(lǐng)跌全國(guó)。

第二，房?jī)r(jià)下降的同時(shí)，收入也在縮水。

雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)調(diào)整了四年多，但很多人的收入也在縮水，工作更是不穩(wěn)定。

這一點(diǎn)，不用也不便列數(shù)據(jù)，冷暖大家心里自知。

第三，樓市的基石人口，在晃動(dòng)。

全國(guó)層面上，人口已經(jīng)三連降。

具體到廈門(mén)，目前仍保有增量，但已經(jīng)接近負(fù)增長(zhǎng)的臨界點(diǎn)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：廈門(mén)市統(tǒng)計(jì)局

有此三點(diǎn)，廈門(mén)房?jī)r(jià)的調(diào)整，談筑底為時(shí)尚早。

其實(shí)，包括北上廣深在內(nèi)的城市，房地產(chǎn)還要調(diào)整多久，何時(shí)止跌，其實(shí)并不取決于樓市本身，而是取決于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。

我依舊認(rèn)為，房?jī)r(jià)與收入、預(yù)期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點(diǎn)，房?jī)r(jià)才會(huì)止跌。

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