內(nèi)地樓市依然水深火熱，但香港樓市卻開(kāi)始觸底反彈，主打和內(nèi)地走K型反向曲線(xiàn)。

這又導(dǎo)致最近關(guān)于香港樓市唱多的聲音逐漸成為共識(shí)。

這一點(diǎn)，香港媒體表達(dá)的更為徹底。

所有的敘事都在指向一個(gè)事實(shí)，香港樓市在量?jī)r(jià)齊升！

但實(shí)際上，香港樓市也確實(shí)很爭(zhēng)氣，新房銷(xiāo)售更是創(chuàng)下近12年新高。

香港新房今年成交接近了2萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)據(jù)是2013年以來(lái)的新高。新房成交金額也是2022以來(lái)新高。這說(shuō)明香港真的已經(jīng)從下行頹勢(shì)中走了出來(lái)。

這也似乎再次驗(yàn)證了那個(gè)真理，盡管充滿(mǎn)波動(dòng)，但香港樓市總能再次崛起。

仔細(xì)看下面這張圖：

這是近30年來(lái)香港樓市的走勢(shì)圖。你會(huì)發(fā)現(xiàn)香港樓市歷史上一共四次大跌行情。

1997

2003

年，時(shí)長(zhǎng)

7

年，跌幅

69%

；利空原因是回歸

港人外遷。

2008

2009

年，時(shí)長(zhǎng)

2

年，跌幅

23%

；利空原因是全球金融危機(jī)。

2015

年到

2016

年，時(shí)長(zhǎng)

2

年，跌幅

13%

；利空原因是政府出手加稅調(diào)控。

2021

2025

年初，時(shí)長(zhǎng)

4

年，跌幅

30%

；利空原因是疫情

關(guān)稅戰(zhàn)

港人外遷。

在這四次下跌中，跌幅最大的是1997年回歸后的暴跌，香港樓市基本跌去了總值的7成，更是長(zhǎng)達(dá)6年才觸底。

這應(yīng)該是香港樓市史上最大的一次利空，如果算上在2011年左右香港樓市才再次上漲的1997年價(jià)格高點(diǎn)；那么，香港樓市在觸底后，又用了8年時(shí)間，才修補(bǔ)回來(lái)。

這一個(gè)周期就是整整14年，堪稱(chēng)大傷。

但從這里我們也看到了香港樓市的韌性，當(dāng)利空因素徹底出盡，2011年后，香港樓市連漲10年，一直到2021年才開(kāi)始再次下行，這10年中房?jī)r(jià)幾乎翻倍，漲幅高達(dá)90%。

在2021年開(kāi)始下跌4年后，2025年3月香港樓市因?yàn)榫仁姓叽碳ぃB加美元降息，再次觸底反彈，截止到目前，今年已經(jīng)漲了8%。

通過(guò)數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)，這一次和以往不同的是，內(nèi)地買(mǎi)家已經(jīng)成為香港的核心群體。

香港樓市是大陸有錢(qián)人一手撐起來(lái)的。

在2024年，香港40%的成交量和52.5%的成交金額，是由內(nèi)地買(mǎi)家支撐的。

而今年數(shù)據(jù)更是飆升了起來(lái)，僅僅是上半年內(nèi)地人在香港的成交額，已經(jīng)是去年全年的90%。

全年總成交數(shù)據(jù)注定要?jiǎng)?chuàng)下新的歷史紀(jì)錄。

這時(shí)，總結(jié)起來(lái)我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，香港樓市的強(qiáng)大韌性，其實(shí)是來(lái)自于香港自身所具備的強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)。

越是在下行時(shí)期，越是充滿(mǎn)波動(dòng)的時(shí)刻，這種虹吸效應(yīng)也會(huì)越發(fā)凸顯。

比如說(shuō)上海。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，

2025

1

~11

月，上海總價(jià)在

3000

萬(wàn)元

~5000

萬(wàn)元的豪宅成交數(shù)量為

1006

套，占全國(guó)重點(diǎn)一二線(xiàn)城市同價(jià)位段成交量的

48%

；總價(jià)

5000

萬(wàn)元以上豪宅成交數(shù)量為

889

套，占比高達(dá)

76%

。這其中，非滬籍買(mǎi)家占比可達(dá)七成。

這顯示了上海在國(guó)內(nèi)高端市場(chǎng)的虹吸效應(yīng)。

這時(shí)，香港就等于PLUS版的上海。

而香港政府則真的很會(huì)借勢(shì)，在2024年年初，看到樓市反彈無(wú)望，就開(kāi)始全面撤銷(xiāo)調(diào)控政策，結(jié)果是讓所有人在香港買(mǎi)房，和香港本地人都是同等政策，直接將交易成本降到了最低。

這時(shí)，內(nèi)地人開(kāi)始大量進(jìn)入香港市場(chǎng)，啟德新區(qū)成批成批的都是說(shuō)普通話(huà)的內(nèi)地客戶(hù)。

同時(shí)，香港政府又開(kāi)始借助香港巨大優(yōu)勢(shì)，不斷加大人才引進(jìn)以及留學(xué)計(jì)劃，這些則徹底燃爆了市場(chǎng)。

在今年的施政報(bào)告中，香港特區(qū)政府提出，將進(jìn)一步推廣“留學(xué)香港”品牌。

這直接導(dǎo)致香港大學(xué)今年非本地生申請(qǐng)人數(shù)突破2.5萬(wàn)，其中內(nèi)地學(xué)生占2.1萬(wàn)，較三年前增長(zhǎng)了近三倍。而港八大基本都是如此。

大學(xué)如此，中學(xué)和小學(xué)也異常夸張，內(nèi)地學(xué)生填坑香港學(xué)位的熱搜一直持續(xù)不斷。

這些外來(lái)住戶(hù)帶來(lái)了龐大的租房需求，香港租金漲幅飆升至幾十年來(lái)最高。

這直接帶動(dòng)了租金房?jī)r(jià)的正向螺旋，導(dǎo)致香港租金和房?jī)r(jià)徐徐上升之勢(shì)。

更重要的是，這些趨勢(shì)是建立在一個(gè)看多香港的宏觀大背景之上的。

地緣博弈正處在嶄新的階段，而香港正在憑借自己的優(yōu)勢(shì)城市，地緣紅利的受益者。

背靠大陸，有著極其強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)縱深。

金融自由島和貿(mào)易自由港，是大陸制度的最好補(bǔ)充，能干大陸不能干的所有事。

大陸資金和人出海的最大跳板。

魏杰教授針對(duì)當(dāng)下大國(guó)博弈下的香港，說(shuō)得很好——

“一定要確保香港的繁榮，我們才可以繼續(xù)的從香港借到錢(qián)。因?yàn)橄愀凼侨蜃畲蟮纳踔潦俏ㄒ坏娜嗣駧烹x岸中心。新加坡我們不能去，東京我們不敢去。人民幣最安全的是香港，而外資進(jìn)入中國(guó)，70%以上都是通過(guò)香港來(lái)到內(nèi)地的，所以香港必須要保持繁榮，只有確保繁榮，我們才能確保我們的外匯儲(chǔ)備不受太大影響。”

此刻，香港對(duì)于整個(gè)國(guó)家的意義就等于40年前的深圳。只不過(guò)，40年前的深圳是走一條從來(lái)沒(méi)有走過(guò)的改革之路，是摸著石頭過(guò)河。

而今天，也是走一條從來(lái)沒(méi)有走過(guò)的道路，這條路就是爭(zhēng)奪新一輪全球政經(jīng)秩序的決策權(quán)。

成功了，中國(guó)時(shí)代就真的來(lái)了，香港的最大紅利也就來(lái)了。

不成功，東西方維持兩分天下的格局，香港依然是東方最大的金融和貿(mào)易中心。

這是香港最大的城運(yùn)！

THE END

星標(biāo)成竹海外，好內(nèi)容不錯(cuò)過(guò)

「十一俠」歷史文章：

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