URI年終重磅｜2025中國住房租賃行業藍領公寓品牌星級指數榜

本年，URI城市租住對全國15個藍領公寓品牌做長期監測，發布《2025中國住房租賃藍領公寓品牌星級指數榜》，這份覆蓋全國13家藍領公寓運營品牌的測評榜單，不僅勾勒出當前行業頭部玩家的競爭格局，更折射出藍領公寓市場的關鍵轉型信號。

隨著我國經濟持續穩健發展與產業功能深度轉型，第三產業就業人口規模展現出顯著的增長態勢。自2011以來，第三產業就業人口占比逐年攀升，平均每年增長約1.06%。以勞動密集型為主的新型制造業和生活服務業發展勢頭強勁，藍領群體規模持續擴大。據相URI城市租住研究統計，截至2025年，藍領群體人數預估已突破4.11億，占中國7.5億就業人口的55%，這一龐大群體的租賃居住需求亟需市場補充。

過去，藍領人群受戶口和收入限制，在住房選擇上較為窘迫。相關數據顯示，約80%藍領人群因經濟因素，無奈選擇群租房。但群租房不僅不受法律保護，還存在諸多安全隱患。因群租房引發的安全事故屢見不鮮。

但反觀2025年，產業轉型深刻影響就業格局。新興產業蓬勃發展，人工智能、新能源等創造大量新崗位，還帶動上下游及服務業發展，拉動就業。但產業轉型也帶來挑戰。傳統產業如制造業、實體零售萎縮，造成人員失業。同時，產業轉型對勞動者技能要求改變，引發結構性失業。此外，全球經濟增長放緩、國際貿易環境惡化，也給企業經營帶來壓力，減少了就業崗位，大背景下勢必壓力下傳，對藍領住宿領域產生了一定的負面影響。

本期，URI城市租住學會應用中國住房租賃品牌測評“五力模型”，以此評價住房租賃品牌的基本態勢。模型源于“波特五力模型”，由邁克爾·波特于20世紀80年代初提出。“波特五力模型”包括：供應商的討價還價能力、購買者的討價還價能力、潛在競爭者進入的能力、替代品的替代能力、行業內競爭者現在的競爭能力。在實際測評中，URI通過熵權法客觀賦權，通過對各個維度按照每個子項的數量進行歸一化處理，在數據標準化的前提下，求各子項比值，確定各維度權重計算綜合評分，最終通過星級形式展現。

具體可持續指標推導展示如下：

01.榜單核心特征

國資占半壁江山

專業運營品牌突圍

從榜單排名來看，2025年國資背景品牌成藍領公寓賽道的絕對主力：杭州安居寧巢（國企）、錦江酒店·途羚公寓（國企）、首鋼創業公社·37度公寓（國企）、尚藍公寓（國企）四家國資品牌躋身前十，其中杭州安居寧巢更是拿下榜首，與樂璟生活社區、Ease Living城璟租住共同構成五星梯隊，代表行業最高運營水準。

市場化專業運營品牌同樣表現亮眼，樂璟生活社區、Ease Living城璟租住位列第二、三位，厘米公寓、九九住等品牌則以四星評級站穩行業第二梯隊，展現出民營機構在產品打磨、運營效率上的差異化優勢。

整體來看，前十品牌中既有國資的資源與規模優勢，也有民企的靈活與創新能力，形成“國資主導、民企賦能”的行業生態雛形。

02.藍領公寓市場現狀

規模擴容與品質升級并行

政策與市場雙輪驅動

2025年藍領公寓市場呈現三大核心特征：

1. 市場需求持續釋放：隨著制造業、服務業藍領群體的城市扎根需求提升，全國藍領公寓租賃需求較上年增長約15%，核心城市的藍領住房缺口仍在擴大，成為住房租賃市場的重要增量板塊；

2. 運營水平顯著提升：頭部品牌已從單純的“提供床位”轉向“打造社區生活”，如榜單中的樂璟生活社區、Ease Living城璟租住等品牌，在配套設施（食堂、健身房、共享空間）、增值服務（職業培訓、社群活動）上持續投入，藍領群體的居住體驗成為品牌競爭的核心維度；

3. 政策與市場雙輪驅動：各地保租房政策向藍領群體傾斜，不少城市將藍領公寓納入保租房籌建范疇，同時市場化資本也開始關注這一賽道，推動行業規范化發展。

03.2026年市場預判

URI城市租住采訪從業人員

總結五大趨勢

URI城市租住結合行業發展規律與政策導向，2026年藍領公寓市場將迎來五大關鍵變化：

1) “非改居”規模向一線城市核心區延伸：上海、北京等一線城市將進一步放開工業、商業用房改造為藍領公寓的限制，中富旅居（樂璟生活社區）等企業已布局長三角核心城市的“非改居”項目，這將有效補充核心區域藍領住房供給，緩解區位供需錯配問題；

2) 保障房與市場化項目形成“二分天下”格局：保障型租賃住房籌建規模將持續擴大，政府主導的保租房項目聚焦基礎居住需求，市場化藍領公寓則主打品質化、個性化服務，兩類產品將分別覆蓋不同層級的藍領租住需求，形成互補競爭的市場結構；

3) 產品服務升級但租金穩中有降：頭部品牌將圍繞“住好房”持續升級產品，如智能化管理、精細化物業服務、社區文化建設等，但受新項目集中入市影響，核心城市外圍及二三線城市的藍領公寓租金將呈現下降趨勢，市場競爭從“規模搶位”轉向“服務卡位”；

4) 保租房公募REITs迎來擴容潮：隨著藍領公寓納入保租房范疇的比例提升，相關資產的證券化進程將加快，保租房公募REITs的發行規模與覆蓋范圍將進一步擴大，為行業引入更多長期資本，緩解運營企業的資金壓力；

5) “國資主導+專業機構賦能”成主流格局：國資企業將憑借資源與政策優勢持續占據市場主導地位，民營專業運營機構則以管理輸出、品牌合作等方式為國資項目賦能；個人房東與小型二房東的市場份額將進一步收縮，尤其在非核心區域，規模化、專業化運營成為行業門檻。

結語

2025年的藍領公寓榜單，既是對過去一年行業競爭的總結，也是2026年市場變革的預演。在國資引領、政策加持、資本入局的多重背景下，藍領公寓市場正從“解決有無”向“追求好壞”轉型，唯有兼顧規模與品質、政策與市場的企業，才能在新一輪競爭中站穩腳跟。

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數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶