關于城鄉發展格局，一項至關重要的頂層設計明確了最新方向。

近日，國務院關于建立健全城鄉融合發展體制機制工作情況的報告已提請全國人大常委會議審議。

其中一句關鍵表述，為戶籍制度走向定下基調：放開放寬除個別超大城市外的落戶限制。

這意味接下來大多數城市落戶門檻將大范圍降低，對房地產而言，人口與城鎮化始終是需求的根基，落戶門檻的下調也將對住房需求起到支撐作用。

報告顯示，城區常住人口300萬以下城市落戶限制基本取消，城區常住人口300萬至500萬城市落戶條件進一步放寬，超大特大城市積分落戶政策不斷優化。

更為重要的是，國務院在明確未來五年推進城鄉融合發展的任務舉措中，明確放開放寬除個別超大城市外的落戶限制。

實際上，早在2024年7月，國務院印發《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》中變明確表示，放開放寬除個別超大城市外的落戶限制。

那么，超大城市都有哪些？

根據第七次全國人口普查，我國共有22個超大特大城市，其中城區常住人口在1000萬以上的為超大城市，共7個，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都和天津。

換言之，在這7座城市之外，全國絕大多數的城市落戶限制，都將進入基本取消或大幅放寬的新階段。一個“低門檻落戶”時代，將從三四線城市，向絕大多數二線城市蔓延。

根據《中國統計年鑒2025》，截至2024年底，我國共有694個城市，包括4個直轄市、293個地級市和397個縣級市。也就是說，將有90%以上的城市將放寬落戶限制。

實際上，去年以來廈門、惠州、合肥、杭州、南京、蘇州等眾多城市已相繼出臺寬松政策，“租房落戶”、“購房落戶”乃至“參保居住即可落戶”正在成為二三線城市的標配。

從7個超大城市落戶門檻來看，四大一線城市落戶門檻相對較高，其中北京和上海依然是落戶門檻最高的兩個城市，積分落戶社保要滿七年，深圳和廣州分別是五年和四年；從學歷門檻來看，深圳是唯一仍對全日制大專生開放直接落戶通道的一線城市。

對于房地產市場而言，人口和城鎮化是住房需求的基本盤，落戶門檻的下調也將對住房需求起到支撐作用。

根據國務院報告，2019年至2024年，全國常住人口城鎮化率從62.7%提高到67%。

結合2024年7月底國務院印發的新型城鎮化五年行動計劃來看，明確要經過5年努力常住人口城鎮化率提升至接近70%，也就是2025年至2028年城鎮化率還要再提升3個百分點。

實際上，過去二十余年，房地產行業的高速發展與城鎮化率的快速提升密不可分，全國常住人口城鎮化率由2000年的36%提高至2024年的67%，累計增長31個百分點，這背后是4.8億城鎮人口增量。這為房地產業持續20年的高速發展提供堅實支撐，到2024年全國城鎮人均住房面積達到40平方米。

不過，進入城鎮化的后半程，城鎮化率已明顯減速換擋，2020年以前，全國常住人口城鎮化率增速保持在每年1.5個百分點左右，而2022年至2024年，城鎮化率年增幅放緩至0.5、0.94、0.84個百分點，其中2024年城鎮人口較2023年增長1083萬人。

而據CRIC測算，2024年-2028年，預計城鎮人口年均增量保持在1080萬左右，至2028年底城鎮人口將累計增長約5400萬人。而2020年以前，年均城鎮人口增量均在兩千萬以上。

這意味著，對于房地產而言，增量城鎮人口規模收縮會影響房地產總需求，再加上未來新市民的需求將主要由配售和配租型保障房以及市場化租賃住房來滿足，城鎮化對增量市場化購房需求的拉動力將不及從前。

不過，從中長期來看，新型城鎮化仍將為住房需求提供重要支撐。盡管城鎮化率從快速增長期轉向穩定發展，但農業轉移人口市民化的進程不會停滯，常住人口城鎮化率和戶籍人口城鎮化率之間的鴻溝依然巨大有待彌合，轉移人口市民化帶來的剛性住房需求仍是未來房地產行業發展等基本盤。

正如此前住建部部長所說，“從我國城鎮化的發展進程看，從我國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產還是有很大的潛力和空間的”。相對于市轄區而言，縣域無疑有著更為廣闊的發展空間，常住人口高基數下的城鎮化率快速發展，也將帶來更為可觀的剛性需求增量。

國務院報告明確提出“放開放寬除個別超大城市外的落戶限制”，這是未來五年城鄉融合發展明確的重要任務之一。這份報告釋放了戶籍制度將迎來根本性寬松的重磅信號，未來，除了7個超大城市，其余城市的落戶限制將基本取消或大幅放寬。這為房地產市場注入了穩定的需求預期，繼續推進農業轉移人口市民化的新型城鎮化仍是房地產業需求的基本盤。

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