引子

別光瞅著現在的心晴雅苑 —— 干凈整潔、繁花似錦、綠樹成蔭，監控無死角，物業費收取直逼 100%，還拿獎拿到手軟，又是 “幸福社區” 又是 “治理創新案例”，活脫脫一個烏雞變鳳凰的范本。

其實這小區 2011 年之前，是這囧樣：消防癱瘓，電梯關人，外墻磚掉落，小偷常打卡，滿目荒夷......；前期物業，也把 “霸道” 刻進骨子：地下停車費從 150 漲到 450，地面從 80 飆到 350，漲價無商量、跟搶似；據說供水設施從不清洗、化糞池堵污水管漏也家常便飯；業主反映外墻脫落，同樣也是拖到質保期過，想動用業主維修基金修；更離譜的是，開發商和物業聯手在小區違建出租，把人防車庫改成庫房出租，真把業主共有資產當肥羊在薅。前期物業八年成果，總是和多數小區一樣：熟悉的配方、熟悉的味道、熟悉的結局。

2004 年、2008 年，業主兩撥維權，跟紅軍初期反 “圍剿” 一樣，由于經驗不足、輕視對手結果全敗了。那會兒業主，就是一群 “小白”，不懂法、沒組織、各自為戰，又找不到對方七寸；據說當年有業主還遭到“不法分子”的暴力打擊，維權火苗剛冒頭就被澆滅。那幾年，心晴雅苑業主見面，沒別的話題，全是吐槽和憋屈。

說白了，她們當年也踩遍了商品房小區能遇到的所有坑，中過商品房小區命中要中的所有招；跋山涉水的歷程，也堪比紅軍過草地翻雪山。

業主共有物權必須物歸原主

忍字頭上一把刀，真逼到份上，兔子也能咬人。2011 年 3 月，40 個不甘心的業主湊到一塊兒，召開了“院壩會議”，成立了第三批維權籌備小組 —— 這架勢，有點像井岡山會議，人雖不多，但都是鐵心踐行業主當家理想的硬骨頭。

小區還權之戰，光有勇氣不行，得像紅軍那樣，講戰略、講紀律，不能瞎沖。業委會一成立就定了規矩：不鬧事兒，不搞暴力，一切依法依規、有理有據跟他們掰扯。從 2013 年到 2018 年，整整 6 年，他們跟開發商、前期物業打了 8 場官司，這場 “持久戰”，堪比紅軍兩萬五千里長征。

第一場官司要回物業服務樓，第二場官司確認權屬，后面的執行、上訴、再審，一場接一場，業主們湊錢請律師，收集證據，有人白天上班，晚上整理材料，有人專門跑法院遞文書，有人挨家挨戶動員簽字。周洪斌主任更是沒閑著，既要統籌全局，又要對接律師，有時候為了一份證據，跑遍西安各個部門，就跟紅軍指揮員身先士卒似的，帶著大家往前沖。這不是一個人的戰斗！

這 8 場官司，沒白打。贏回了 494.86 平方米的物業服務樓，那可是業主的共有財產；追回了前期物業侵占的 219890 元，還有預收的電費 37541.77 元；最關鍵的是，外墻維修本來物業想報 17 萬多，想動維修基金，業委會通過官司把費用砍到 56600.7 元，給業主省了 117399.3 元的維修基金。不光是錢，還贏回了28 卷共 1109 張的小區核心資料 —— 這些都是小區的 “家底”，之前被物業藏著掖著，就是不想讓業主知道自己的權益。這些家底，為心晴雅苑小區能自我更新，由貧血變滿血奠定了堅實的資金保障。

業主是甲方，安能無掌控權

除了打官司，拆違建也是塊硬骨頭。業委會從 2012 年開始，歷時 5 年，跟違建方磨、跟相關部門協調，硬是把這些 “毒瘤” 全拆了。拆完之后，騰出 34 個停車位，緩解了停車難，還建了個 150 平方米的封閉式電動車棚，徹底解決了亂停亂放、飛線充電的隱患。這股子韌勁，跟紅軍攻婁山關似的，啃下了硬骨頭。

更解氣的是，業委會拿著法律條文，一步步維權，終于在成立 7 年后的2018年，收回了 1505.8 平方米的人防地下車庫管理權、使用權和收益權。還有金*集團占的 24 平方米土地，業委會也要了回來，把圍墻退回到原址，保障了消防通道暢通。2023 年到 2025 年，又通過 “風險代理”，把 2、3 號樓地下室的所有權給爭了回來，還拿到了 904582.25 元的收益。

這一路維權，業主們從 “小白” 變成了 “懂法達人”，依法依規、有理有據，就是維權的 “三大紀律八項注意”，為民請命、敢于斗爭，才能守住自己的家園。如果說“還權業主”靠 “紅軍不怕遠征難” 的拼勁，那治理期靠的是 “三大紀律八項注意” 的規矩和 “魚水情” 的共建。這說明，有理走偏天下，我們的法律還是能保障業主權益的，就看你有多少依法維權的真功夫、真證據。

透明化、管理權、監督權一個都不能少

2012 年 4 月，業委會敢于創新首創用微博招標，最終8 家物業公司前來競標，順利換了物業公司，實現了管理權的真正回歸。2017 年 7 月，又換成紫昕物業，在西安率先推行 “酬金制”，替代了之前的 “包干制”。擯棄黑箱型包干制模式，踐行業委會可控的酬金制，讓節流有了制度保證。

她們不玩虛的，鐵心要實現 “費用透明、業主說了算”。業委會還設立了物業費和共有收益 “雙密鑰” 共管賬戶，必須雙方授權才能花錢，盡可能杜絕資金濫用。就像紅軍的財務公開，一分一毫都用在刀刃上。業委會還聘請了專業會計、專職秘書，還有專職顧問和律師，把 “專業化運作” 落到了實處。

花錢更是有規矩：2000 元以內主任批，2000 元到 5 萬元全體委員集體批，超過 5 萬元必須業主大會表決。這么多年，小區的共有收益累計 900 多萬元，大部分都用在設施更新改造上，沒亂花一分錢，真正做到了勤儉持家。這就是打鐵還需自身硬的真實寫照。

從 2012年到 2025 年，陸續做了大大小小三百多項目提升改造，累計投入350萬；維修基金反而從 2009 年的 328 萬漲到了 2025 年的 473 萬。這是填窟窿呀。

一個 20 多年的老小區，經過業主打理，不僅不衰敗了，甚至“返老還童”了，年年改造補窟窿，還能年年結余。說明商品房配套業主共有資產，其實就是國家給商品房的房屋養老金，只可惜房屋養老金保險柜，長期被非主人掌控。業主當家的結果，真香！

建章立制與社群建設

更難得的是，業委會搞起了 “共建共治”，讓業主真正成為小區的主人。他們構建了 “黨委會領導 + 居委會指導 + 業主大會主導 + 業委會引導 + 監事會督導” 的治理模式，還有 “業主大會－業委會－樓長－單元長－層長” 的自治架構，把自治觸角伸到每一戶。

監事會全程監督，顧問委員會請了退下來的老委員和專業人士出主意，單元長年度輪值，讓每戶業主都有機會參與小區管理。業委會還搞了歌唱、種植、詩歌書畫這些興趣小組，每年給每組資助 1000 元，又通過垃圾分類積分獎勵，讓業主主動參與小區事務。以前鄰里之間互不相識，現在一起參加活動、一起監督改造，從 “陌生人” 變成了 “守望相助的鄰居”。

這些變化，讓業主看到錢都用到刀刃上的，家園一天一天變美好，業主信任自然上來，物業費收費直逼100%就水到渠成了。

誰說業主“討厭物業就是想賴物業費呀”，業主為了家園夢幾百萬的“白馬”都賣了，“草料和馬鞍”真的是舍不得嗎？這種現象真有，但那樣的人或許不足1%。

垃圾分類這事兒，心晴雅苑也做得相當出彩。從 2016 年就開始堆肥，可回收物賣的錢補貼保潔。2019 年西安全面推行垃圾分類后，他們細化出 20 類，還編了實操手冊，拿了市級示范單位、優秀案例獎，甚至獲得了 10 萬元獎勵。這不是為了應付檢查，而是業主們真的把小區當成了自己的家，愿意為家園的環境出力。

為了讓業主懂法、懂業主權益，業委會在小區設了 10 個宣傳欄，開了微信公眾號、美篇號，建了近 20 個微信群，有事就在群里商量，重大事項線上投票。以前業主被物業 “蒙在鼓里”，現在啥事兒都明明白白，“清清楚楚繳費、明明白白消費”，家園意識被徹底喚醒了。

業主當家才是源動力，其他都是錦上花

現在的心晴雅苑，物業和業委會不是對立的，而是協同伙伴；業主不是被動繳費的，而是主動參與治理的主人。這個曾經的 “問題小區”，如今成了碑林區的 示范小區，還入圍了中國城市治理創新優秀案例，新華社都把它選進了《2025 中國超大特大城市治理十大案例》。

回頭看心晴雅苑十來年歷程，業主翻身當家，家園煥然一新，是靠漫長的不屈不撓的長征精神取得的；業主還權期，不畏強權，依法依規，敢于斗爭，就像紅軍面對敵人的圍追堵截，寧折不彎；治理期，規范運作，勤儉持家，公開透明，共建共治，就像紅軍建立根據地后，嚴明紀律，團結群眾，把根據地建設得越來越好。

周洪斌主任和那些業委會委員、監事會成員，還有熱心業主們，沒有驚天動地的壯舉，就是憑著一股子 “為民請命” 的初心，一股子 “不服輸” 的韌勁，把一個爛攤子一點點收拾好，為自己、為鄰居們打造了一個宜居的家園。人性光輝，不在于多高尚，而在于真實 —— 不想被欺負，想過好日子，于是就團結起來，用合法的手段爭取自己的權益，用規矩的方式管理自己的家園。

其實，不管是紅軍長征打天下，還是業主維權建家園，核心道理都是一樣的：人心齊，泰山移；守規矩，辦實事；敢斗爭，能堅持。心晴雅苑的故事告訴我們，再爛的小區，只要業主們團結起來，依法依規維權，規范透明治理，就能把日子過好。這世上沒有天生的標桿，所有的風光無限，都是踏過荊棘、熬過艱難換來的。

草根談

關于心晴雅苑小區的成功，寫了兩篇小作文了，啰嗦這么多，其實我只想說下面幾句話：

1、相信業主智慧，放心讓業主當家，減少干預，多點幫扶，加強政策引導，依法規范即可；讓真正合適的人，能進業委會、能順利做事，絕大多數小區，最終都會風雨過后見彩虹！實現長治久安、和諧安定、良性運轉。

2、如果不能，那只能說明：開發商、物業、居委、街道中，肯定某方或某幾方，沒做對什么、沒放棄什么！

3、別提“業偽會”，如真產生“業偽會”，的確是業主的悲哀，但負責“幫助、指導、監督”的“婆婆”臉不紅嗎？這重托，接不住、接不穩，為啥呢？

4、讓還權業主之路更順暢，讓基于物權的業主自治長征少阻力、多干糧，多點雪中炭，這是各級職能部門最應該的幫助和指導，也是法規應修訂和完善的地方。

業主們不想維權、更不是自虐狂，沒苦硬吃，只因迫不得已、自救家園而已！

草根的思考，為千萬業主發聲

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