石牌村舊改，動起來了。

最近，石牌村復(fù)建地塊一，廣保豐田地塊曝光了復(fù)建地塊范圍和初步的建筑示意圖。

主要包括3棟回遷住宅，約6.6萬平；2-5層是底商，約1.47萬平；以及約0.73萬平公配。

其中，沿黃埔大道一側(cè)是一棟100米高的住宅，底下5層商業(yè)；后邊兩棟都是150米超高層，48層高，底下2層商業(yè)。

如果按套均面積80方計算，那么可以提供的安置房估計在800套左右，底下商業(yè)還可以拿來出租。

作為石牌村位置最好、分量最重的回遷地塊，這個圖的意義遠(yuǎn)不止畫了張圖”，它更像是釋放一個信號：

這個被認(rèn)為是廣州體量最大、難度最高的舊改項(xiàng)目，要動真格了。

我們?nèi)ガF(xiàn)場看了一下，挑幾個重點(diǎn)聊聊。

1、拆整結(jié)合的石牌村，“整”已經(jīng)建成效

到石牌村走一走，感受到的變化還是挺大的。

牌坊重新修葺了，石牌兩個字也被紅布蓋了起來，應(yīng)該是要重新揭牌的。

進(jìn)村的道路、兩側(cè)商鋪?zhàn)隽艘环懊廊荨保?/p>

拐進(jìn)去的巷子，觀感也挺好的：

還能看到，村內(nèi)貼出了部分綜合整治工程的成果。

城市界面是一方面，另一方面是村內(nèi)管理，很明顯更加井井有條。

首先，無牌電動車不能進(jìn)村，村口有保安看守。

消防問題也在改善，石牌廣場設(shè)有一個微型消防站，旁邊貼著告示牌，公示了全村消防栓落實(shí)的點(diǎn)位。

我去的當(dāng)天，還看到了一支消防隊，旁邊是紅色機(jī)車，這種機(jī)車到村內(nèi)巡邏估計會更加方便。

里邊的巷子里，到處都貼合著石牌村出租屋消防安全責(zé)任告知書。

還能看到四處巡邏的出租屋管理員。

部分出租房屋信息也貼到了村內(nèi)的告示牌上。

利用原潘祠地塊改造的新型公共文化空間——?dú)q約苑，也已經(jīng)能看到雛形了。

總的來說，按石牌村首期舊改“拆整結(jié)合”模式，整治提升已經(jīng)見成效。

按照一般舊改先易后難的原則，那下一步就會是“拆”。

廣保豐田地塊這個時間點(diǎn)傳出動態(tài)，就很微妙。

2、廣保豐田地塊，對望珠江新城和馬場

從現(xiàn)場來看，廣保豐田地塊，原來4S店已經(jīng)騰退，也開始了部分土地平整。

旁邊的13號線二期石牌南站，地面建筑已經(jīng)露出了，現(xiàn)場也在加速施工，很快這塊地就會是地鐵上蓋。

地塊對面就是珠江新城，馬場地塊在東南側(cè)，如無意外SKP也在馬路對面了，一條黃埔大道下去就是金融城。

這個位置，是毋庸置疑的廣州頂級地段，如果換算成商品房，妥妥是千萬級級價值的。

雖然目前還不知道石牌房安置房具體戶型和建筑標(biāo)準(zhǔn)，但可以肯定，無論是商業(yè)還是住宅，吸金能力是杠杠的。

廣保豐田地塊用地約1.37萬平，這次曝光的方案是約8.8萬方建面，和之前相比主要是少了約2.9萬平的地下車庫。

但結(jié)合標(biāo)注圖，實(shí)際還是有地下車庫的，包括3個地下車庫出入口、3個車行出入口，要看后邊更新的情況了。

另外規(guī)劃配套也很齊全，包括商業(yè)、公配、綠地，旁邊還有宗祠群，就近回遷安置，對于村民來說抗性會降低，有利于推進(jìn)拆遷。

3、石牌村首期改造，開個好頭

當(dāng)然，石牌村的“拆”，也不會是大拆大建。

石牌村目前要拆的建筑，只有全村建筑的1/100，大約10.3萬平，涉及323棟住宅，29棟集體物業(yè)。

不過，這說的其實(shí)是首期。

核心思路，是在石牌中心，拆出一條"環(huán)+放射式"路，造一個“綠芯”，整體呈“井”字狀。

這樣做的目的，有三個，疏通道路、降低安全隱患、改善居住環(huán)境。

其實(shí)，這就是為后邊改造打好基礎(chǔ)。

整個石牌村，占地約0.73平方公里，改造用地面積約29.5公頃，現(xiàn)狀總建筑量約1116萬，房屋接近3200棟，常住人口5.56萬人。

想要短時間內(nèi)完成改造，不可能，人口、交通、利益牽扯，盤根錯節(jié)。

光是密集房屋造成的安全隱患，就夠嗆了。

走得更深一點(diǎn)，就會發(fā)現(xiàn)村內(nèi)巷子依然暗無天日，你別說過車，人在里邊走都很害怕。

所以，想要改造石牌村，第一步就是疏解這些基礎(chǔ)問題，提高交通和安全承載能力。

好比廣保豐田地塊，要點(diǎn)一，就是打通消防內(nèi)環(huán)，對應(yīng)的就是村內(nèi)的十字路網(wǎng)。

整個井字路網(wǎng)，既打開了消防通道，也貫通了全村，對于交通疏解是大大有利的。

另外，按照規(guī)劃，村內(nèi)還會新增1.64km村內(nèi)單車道，那么對于電車橫行的問題也會進(jìn)一步疏解。

我們也問了部分村民，他們對石牌村拆遷的看法都差不多，覺得沒那么快，村屋照租，現(xiàn)在的改造主要是為了拓寬消防通道。

但不管怎么說，先易后難，拆整結(jié)合，也是一種折中的智慧，更重要的是，開個好頭，樹立信心。

硬骨頭，大家都知道很難啃，但也有一句話叫水滴石穿。

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