2025年的最后一天，一條名為“物業(yè)躺著賺錢的日子到頭了”的新聞沖上了熱搜的第一名。

熱搜背后，是物業(yè)與業(yè)主長期的矛盾——業(yè)主不滿高昂的物業(yè)費(fèi)沒有匹配相應(yīng)的服務(wù)；物業(yè)卻因?yàn)槭绽U難，面臨經(jīng)營困境。

但事實(shí)上，物業(yè)與業(yè)主并非先天對(duì)立，而是相互依存的狀態(tài)：

一個(gè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的好壞，直接影響著小區(qū)的居住舒適度，甚至小區(qū)房價(jià)。因此，在新房購買階段，物業(yè)公司也是多數(shù)業(yè)主考量的關(guān)鍵——雖然后期物業(yè)可更換，但需要報(bào)備街道辦事處、成立業(yè)委會(huì)，且需要號(hào)召大量業(yè)主，背后的工作量巨大。換句話說，物業(yè)公司的好壞，很大程度決定了業(yè)主的生活幸福指數(shù)。

但現(xiàn)在，隨著多個(gè)新項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)定價(jià)較高，老小區(qū)進(jìn)入物業(yè)維護(hù)的關(guān)鍵時(shí)期，站在2026年的起點(diǎn)，我們想來探討：物業(yè)服務(wù)的那些事。

從被動(dòng)退場(chǎng)到主動(dòng)撤場(chǎng)，

物業(yè)與業(yè)主的愛恨情仇

物業(yè)與業(yè)主的矛盾核心點(diǎn)在于，業(yè)主是否對(duì)服務(wù)表示認(rèn)同。

此前，關(guān)于業(yè)委會(huì)換物業(yè)的事件已經(jīng)屢見不鮮，成都的多個(gè)小區(qū)都成功換掉了老物業(yè)：比如朗御更換為萬科物業(yè)，成發(fā)紫悅府物業(yè)更換為龍湖，麓湖熙華天璽換成了綠城物業(yè)……

但同時(shí)，也有物業(yè)正選擇主動(dòng)撤場(chǎng)。

去年12月31日，金茂物業(yè)正式退出悅湖菁領(lǐng)匯名邸，核心原因是從2024年3月入駐到2025年10月，物業(yè)費(fèi)收繳率僅19.37% 。

關(guān)于退出悅湖菁領(lǐng)匯名邸物業(yè)管理服務(wù)的公告

怡景物業(yè)也公告，將于2026年6月30日終止對(duì)香港置地西元項(xiàng)目的服務(wù)。由于項(xiàng)目管理成本較高，部分業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)用及公司運(yùn)營策略的調(diào)整，才有此決議。

關(guān)于成都西元小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不續(xù)聘及計(jì)劃退出的告知函

“源于業(yè)主面對(duì)日益走高的物業(yè)費(fèi)，與難以感知的物業(yè)服務(wù)之間的矛盾。”業(yè)內(nèi)人士表示，物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)管理的主要是小區(qū)共有部分，沒有對(duì)業(yè)主提供直接的戶內(nèi)服務(wù)，不少業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的體感并不強(qiáng)，往往會(huì)因?yàn)椴粷M物業(yè)服務(wù)而拖欠物業(yè)費(fèi)，但如果物業(yè)費(fèi)收繳率低，則會(huì)影響物業(yè)的整體服務(wù)水平。

物業(yè)費(fèi)的兩種收繳模式，能否解決問題？

在多數(shù)人的理解里，物業(yè)費(fèi)的收取只有一種固定的模式，而這種單一的模式也造成了可能存在物業(yè)公司通過壓縮實(shí)際支出獲取更大利潤，影響服務(wù)品質(zhì)；但也可能因收繳不足而面臨經(jīng)營困難。

物業(yè)費(fèi)其實(shí)有兩種收取辦法——

2023年國家發(fā)改委發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第九條顯示，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取包干制和酬金制兩種收費(fèi)辦法。

據(jù)介紹：包干制由物管公司自負(fù)盈虧，可能會(huì)存在控制成本，服務(wù)縮水的現(xiàn)象，但優(yōu)點(diǎn)是為了提高收繳率，更多品牌公司會(huì)更注重服務(wù)品質(zhì)和口碑效應(yīng)；

酬金制則對(duì)業(yè)主要求較高，需要業(yè)主能有更好的契約精神，能對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)和費(fèi)用進(jìn)行管理，但其核心問題在于“多余少補(bǔ)”，往往業(yè)主只能接受“結(jié)余”，而對(duì)“不足”部分則很難補(bǔ)足。

從現(xiàn)實(shí)的反饋來看，無論業(yè)主與物業(yè)公司以哪一種方式合作，二者本身的問題都同樣存在。

讓服務(wù)被感知，成為物業(yè)破題關(guān)鍵

物業(yè)公司面臨的本質(zhì)困境是：究竟怎樣讓服務(wù)被看見、被認(rèn)可。

在現(xiàn)有規(guī)模下，如何提高業(yè)主滿意度，提升服務(wù)質(zhì)量，成為了不少物業(yè)公司破題的關(guān)鍵。

萬象服務(wù)組織的“星光音樂會(huì)·花YOUNG趣露營”現(xiàn)場(chǎng)

2024年9月成都市住建局發(fā)布的《成都市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職清單》顯示，履職清單包含了6個(gè)大類：

其中人員配置等綜合服務(wù)中，包含了服務(wù)品質(zhì)檢查、裝飾裝修管理、共有部分的經(jīng)營等內(nèi)容；

共用部分及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)營、維修養(yǎng)護(hù)，則包含了電梯系統(tǒng)、照明和電氣設(shè)備、安全防范系統(tǒng)、排水系統(tǒng)等多類小區(qū)必備系統(tǒng)和設(shè)備的維護(hù)；

公共秩序的維護(hù)則包含了小區(qū)主入口和監(jiān)控中心的值守、制定小區(qū)巡視路線、機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的管理等……而這些，都僅僅只是小區(qū)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)項(xiàng)目。

伴隨近兩年不少高總價(jià)項(xiàng)目的出售，高品質(zhì)的管家式服務(wù)成為了一大賣點(diǎn)，有業(yè)內(nèi)人士表示：高物業(yè)費(fèi)的背后，需要更多人性化的服務(wù)，才會(huì)讓業(yè)主愿意“買單”。

龍湖智創(chuàng)生活舉辦的龍民節(jié)活動(dòng)

如新希望D10盡管物管費(fèi)高達(dá)8.8元/㎡，但包含了3公里代購、入戶保潔、代送快遞、外立面清洗等多項(xiàng)服務(wù)。

圖據(jù)：D10天府

也有不少物業(yè)公司推出了有償增值服務(wù)，以基礎(chǔ)服務(wù)+增值服務(wù)包的方式進(jìn)行服務(wù)。

成都嘉佰道便是如此，日常能為業(yè)主提供基礎(chǔ)服務(wù)包含了3公里配送、快遞外賣上門、植物養(yǎng)護(hù)、24小時(shí)前臺(tái)、寵物照顧等，并會(huì)為業(yè)主提供機(jī)場(chǎng)接送機(jī)、家居養(yǎng)護(hù)、高端旅游、早餐入戶、會(huì)所服務(wù)等增值服務(wù)。嘉佰道的物業(yè)也被業(yè)主點(diǎn)評(píng)為“量身定制的歸宿感”。

嘉佰道的物業(yè)服務(wù)

華商物業(yè)的物業(yè)服務(wù)則包括基礎(chǔ)服務(wù)、免費(fèi)增值服務(wù)和有償增值服務(wù)三部分。其管理的物業(yè)為中國華商金融中心，其中住宅部分基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)為5.5元/㎡/月，除基礎(chǔ)服務(wù)外，無償增值服務(wù)包含送快遞和外賣、居家宴請(qǐng)服務(wù)接待、空置房維護(hù)管理等；有償增值服務(wù)則包括洗衣、洗車、家宴廳、棋牌室的付費(fèi)使用等。

華商物業(yè)寵物代管服務(wù)

尋找成都最具口碑物業(yè)服務(wù)品牌活動(dòng)啟動(dòng)，

給你心中的好物業(yè)打call

隨著市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，物業(yè)服務(wù)的好壞，或決定了小區(qū)的維護(hù)水準(zhǔn)，從而成為房子能否保值的關(guān)鍵。

未來物業(yè)服務(wù)行業(yè)還將如何發(fā)展？物業(yè)公司怎樣才能提升服務(wù)品質(zhì)，帶動(dòng)收繳率提升？業(yè)主們到底需要什么樣的物業(yè)服務(wù)？如何找到市場(chǎng)中的品牌口碑物業(yè)？

由紅星傳媒作為主辦方，發(fā)起了尋找成都最具口碑物業(yè)服務(wù)品牌的活動(dòng)，一方面以業(yè)主需求為出發(fā)點(diǎn)，找到更具品質(zhì)力的物管公司；另一方面，關(guān)注和探討物業(yè)發(fā)展的話題，為行業(yè)樹立標(biāo)桿。

本次活動(dòng)，將從1月15日持續(xù)到1月30日，為期半個(gè)月。據(jù)主辦方透露，今年最終的決選，將由“大眾評(píng)審+專家評(píng)審+媒體評(píng)審”三方面綜合而定。

目前，專家評(píng)審初選出目前市場(chǎng)上主流的20余家品牌物業(yè)企業(yè)進(jìn)入候選名單，并展開投票。投票時(shí)間將從即日起，持續(xù)到1月29日晚12點(diǎn)，大眾投票結(jié)束后將結(jié)合專家評(píng)審+媒體評(píng)審的得分匯總排名，決出最后的十大口碑物業(yè)。歡迎選擇你心中的好物業(yè)為它打call，也可在文末評(píng)論區(qū)留言，聊聊你最需要的物業(yè)服務(wù)。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報(bào)資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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